Jak zarabiać na najmie mieszkań?

Trendy i statystyki

W różnych krajach ze względu na regulacje prawne, finansowe i ogólnie tradycję udział mieszkań zajmowanych na podstawie umowy najmu w stosunku do tych zajmowanych przez właścicieli jest różny. Poziom zapewniający łatwość przenoszenia się ze względu na pracę, studia, zmiany rodzinne to około 15-17% z całego zasobu w najmie. Nie jest to równomierne terytorialnie, ośrodki ściągające dużo młodych ludzi do pracy i nauki mogą mieć większy rynek najmu, małe miasta i wsie praktycznie mogą nie mieć takich zasobów.

Trend jednak od kilku lat jest stabilny: coraz mniej komunalnych, coraz więcej rynkowych mieszkań na wynajem, głównie od inwestorów indywidualnych. Pojawiają się też duże fundusze zamawiające całe budynki, czyli rośnie rynek, który potrzebuje profesjonalnej obsługi.

Schemat obsługi najmu – koło zamachowe

Z punktu widzenia regulacji prawnych (UoGN – ustawa o gospodarce nieruchmościami) obsługa najmu jest podzielona pomiędzy pośredników w obrocie i zarządców nieruchomości.

Pośrednik ma doprowadzić do zawarcia umowy, czyli poszukuje najemców lub odpowiedniej dla nich oferty, a zarządca długofalowo zajmuje się daną nieruchomością w najmie i obsługą umowy.

Najwięcej pracy jest oczywiście na początku: sprawdzenie dokumentów i nieruchomości, możliwości i oczekiwań właściciela, opracowanie własnych dokumentów i procedur, w końcu umowa najmu. Dla pośrednika przychód z obsługi najmu przy takim nakładzie pracy jest mało interesujący, dla zarządcy miesięczne opłaty też nie mają odbicia w ilości niezbędnej pracy.

Często za takie przejęcie nieruchomości pobiera się dodatkową opłatę, podobnie jak za poszukiwanie najemcy przez pośrednika. Ale jeśli to robi się raz, potem jedynie nanosząc niewielkie korekty, mieszkanie do pośrednika wraca po każdej umowie, a zarządca ma je pod kontrolą, to w dłuższej perspektywie obsługa najmu nie jest już tak czasochłonna.

Jeżeli obsługa danego mieszkania w najmie jest w jakiś sposób czynnością powtarzalną, samych mieszkań jest kilkanaście na jednego obsługującego i nie są daleko od siebie, to może to być bardzo stabilny i długoletni biznes. Stawki za obsługę nie wykazują tendencji spadkowych, wielu właścicieli chętnie płaci za profesjonalne zajęcie się ich nieruchomościami, bo to wygodne i bezpieczniejsze.

Bezpieczeństwo i ryzyko – pułapki

Najem mieszkań wymaga sporo wiedzy i bardzo praktycznych umiejętności i kontaktów. Dbałość o bezpieczeństwo rozpoczyna się już na etapie sprawdzania tytułów prawnych do lokalu i sprawności instalacji wewnętrznych, szczególnie elektrycznej, gazowej i wentylacyjnej.

Czyli: stan prawny, stan techniczny, przygotowanie lokalu do najmu, ustalenie wymagań właściciela i sposobów rozliczeń, również z zarządcą. Potem wystawienie oferty, weryfikacja najemców i podpisanie umowy najmu.

Dobrym zabezpieczeniem właściciela jest umowa najmu okazjonalnego lub najem instytucjonalny. Wielu wynajmujących nie wie nawet, jak się zabrać za taką procedurę, jak wytłumaczyć najemcy co to za umowa i po co ma iść do notariusza, czego dopilnować przy wydawaniu mieszkania.

Profesjonalna pomoc jest też bardzo cenna przy sporach w trakcie najmu – wtedy usługi zarządcy pozwalają sprawę wyjaśnić szybko i przy bardzo małych kosztach dla najemcy lub wynajmującego.

Który klient, który Pan?

Pośrednicy mogą mieć umowy z obiema stronami najmu: właściciel mieszkania poszukuje najemców, a inna osoba zleca znalezienie odpowiedniego dla niej mieszkania do najmu. Przy zarządzaniu zlecającym usługę jest już wyłącznie właściciel, ale przez czas trwania najmu dużo częstszy kontakt będzie z najemcami, których też należy dobrze obsłużyć.

Zarządca na swoją markę i reputację pracuje właśnie poprzez kontakt z najemcami, ale należy pamiętać, że reprezentuje przy tych czynnościach właściciela, który jest jego klientem zlecającym.

Jak to przeważnie bywa z właścicielami: nie zawsze dokładnie wiedzą, ale coś słyszeli i czasem trzeba wiele czasu i umiejętności przekazywania wiedzy, żeby do pewnych rozwiązań przekonać, ale podobnie jest i z najemcami – coraz to nowe formy umowy najmu nie ułatwiają wyjaśniania, co proponujemy obu stronom.

Doświadczenie i wiedza, jak rozwiązywać pewne powtarzające się sytuacje, na co najbardziej zwracać uwagę i co jednak lepiej wpisywać do umów najmu wcześniej może być bardzo cenne, nie tylko w zdobywaniu kolejnych mieszkań do obsługi. Może to być dobry punkt wyjścia do zupełnie innej skali działalności.

Profesjonalizacja usług dla najmu

Jeszcze pięć lat temu było dosłownie kilka firm oferujących obsługę najmu mieszkań lub opiekę nad wynajmowanym mieszkaniem. Standardem były usługi pośrednika, ale najgorszy moment, czyli odbiór lokalu od najemcy na koniec umowy i wszelkie zdarzenia w trakcie najmu właściciel musiał jakoś obsłużyć sam lub siłami rodziny i przyjaciół, jeśli nie mieszkał odpowiednio blisko.

Obecnie w każdym większym mieście jest kilka firm o różnej specjalizacji i zakresie działania. Rozwinął się podnajem, firmy zarządzające najmem krótkoterminowym, organizacje zawodowe organizują szkolenia dla zarządców najmu lokali mieszkalnych.

Profesjonalizacja jest niezbędna na rozwijającym się rynku. W Polsce dominują na razie właściciele-detaliści, ale w dużych miastach pojawiają się zagraniczne fundusze inwestycyjne i tworzą się polskie, kupujące całe budynki z mieszkaniami na wynajem. Te fundusze potrzebują zarządców nieruchomości, ale doświadczonych właśnie w najmie, i to specyficznym na tyle, że niezbędna jest ich wiedza w tworzeniu umów, regulaminów i procedur, a nawet definiowaniu grupy docelowej i dodatkowych usług, i wynik finansowy jest zależny od działań takiego zarządcy.

Podsumowanie

Rynek najmu w Polsce rośnie, dane z zeznań podatkowych – wyłącznie od podatników z „ryczałtu” w 2017 roku – wskazują na ponad 11 miliardów obrotów tylko z najmu i dzierżawy. Jeśli z tego na usługi przeznaczane jest 5%, to jest to nadal ponad pół miliarda złotych. Starczy dla wielu usługodawców, bo nieruchomości zawsze są lokalne, potrzeba jednak jeszcze dobrej informacji dla posiadaczy mieszkań i dla potencjalnych najemców, że korzystanie z profesjonalnych usług zwiększa ich bezpieczeństwo i standard obsługi.

Hanna Milewska-Wilk, Stowarzyszenie Mieszkanicznik