Inwestorzy kupują lokale nad Bałtykiem

Dziś polski rynek nieruchomości jest bardzo rozgrzany. Spory – i zdaniem wielu znów rosnący  odsetek nowych mieszkań jest kupowany z myślą o ich najmie. – Inwestorzy koncentrują się nie tylko na warszawskich lokalach, lecz także szukają atrakcyjnych ofert w innych miastach regionalnych. Szczególnym powodzeniem cieszą się lokale w Trójmieście, kupowane zarówno z myślą o krótkoterminowym turystycznym najmie, jak i kontraktach z menedżerami firm – mówi Wioletta Kleniewska, dyrektor sprzedaży i marketingu w spółce deweloperskiej Polnord.

Nadbałtyckie kurorty z Trójmiastem na czele cieszą się dużą popularnością wśród turystów, nie tylko Polaków, lecz także Niemców, Norwegów i Szwedów. Co więcej, w tym regionie lokuje się coraz więcej firm z segmentu BPO czy SCC. A te przyciągają zarówno lokalnych pracowników, jak i osoby z innych miejscowości – według Głównego Urzędu Statystycznego w latach 2005-2014, wskaźnik salda migracji na pobyt stały dla osób w tzw. wieku produkcyjnym wyniósł w samym Gdańsku +9.

Dobra stopa zwrotu
Obecnie, jak podaje serwis Tabelaofert.pl, ofertowa mediana cen nowych „M” w Trójmieście oscyluje wokół 317 tys. zł, tym samym jest o 6 proc. wyższa niż rok wcześniej. Podwyżki na tym rynku pokazują również statystyki Narodowego Banku Polskiego (NBP), według których średnie wyjściowe stawki za lokale na gdańskim rynku pierwotnym w III kw. 2015 r. znajdowały się na poziomie 6,5 tys. zł za mkw., zaś transakcyjne sięgały 6,1 tys. zł/mkw. Dla porównania, rok wcześniej deweloperzy oferowali mieszkania za niecałe 6,1 tys. zł za mkw. a sprzedawali przeciętnie za 5,8 tys. zł za metr. Największa zaś pula lokali z pierwszej ręki w tym mieście kosztuje za 4-6 tys. zł za metr. Jednocześnie lekko rosną stawki najmu mieszkań. A obecnie stopa zwrotu z inwestycji w lokale na wynajem wynosi 5-7 proc. brutto. – Rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż w przypadku 10-letnich obligacji skarbowych czy lokaty bankowej oraz podobna do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu – zapewniają przedstawiciele NBP.

Co istotne, już 10. raz z kolei Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy procentowe na najniższym w historii poziomie. Tym samym lokaty dalej będą nisko oprocentowane, a kredyty relatywnie tanie. I jak wynika z prognoz Lion’s Bank, taka sytuacja utrzymywać się będzie przez dwa lata. – Przed serią obniżek stóp procentowych, zapoczątkowaną pod koniec 2012 r., podstawowa stopa procentowa była na poziomie 4,75 proc. Dziś, dzięki decyzjom RPP, 30-letni kredyt mieszkaniowy stał się znacznie tańszy. Przeciętna rata stopniała bowiem z poziomu ok. 640 zł miesięcznie do 460 zł miesięcznie w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tys. zł. Wynik ten uwzględnia już podwyżki marż związane z wprowadzeniem podatku bankowego – wylicza Bartosz Turek z Lion’s Bank.

Chętni na wynajem
Trójmiasto czerpie również wiele korzyści na fali ożywienia sektora nieruchomości komercyjnych. To świetne miejsce na mapie polskiego rynku outsourcingu usług (BPO/SCC), jak i doskonała lokalizacja dla najemców magazynów. Z raportu ABSL wynika, że w centrach usług z kapitałem zagranicznym w Europie Środkowo-Wschodniej pracuje ok. 335 tys. specjalistów, z czego najwięcej – ok. 150 tys. – jest zatrudnionych w naszym kraju. Przyciągamy inwestorów lokalizacją, zasobami kadrowymi i rozwiniętą infrastrukturą. Co więcej, jesteśmy najbardziej rozwiniętym rynkiem biurowym w Europie Środkowo-Wschodniej (z wyłączeniem Rosji). Prognozy przed Polską są więc jak najlepsze i popyt na biura jest wysoki. Według badań firmy doradczej JLL w ubiegłym roku najemcy w Trójmieście wynajęli o 61 proc. więcej powierzchni biurowej niż w 2014 r. Na Pomorzu zarejestrowano również jedną z bardziej spektakularnych transakcji – spółka State Street wynajęła aż 15 tys. mkw. w gdańskim biurowcu Alchemia II. Deweloperzy stawiają więc kolejne biurowce. Jak wyliczają doradcy z Cushman & Wakefield do końca przyszłego roku powstanie ok. 140 tys. mkw. nowych biur. Z kolei najemcy magazynowi, w ubiegłym roku wynajęli w okolicach Trójmiasta prawie 80 tys. mkw. hal.

Z dobrą infrastrukturą
Atrakcyjne ceny mieszkań, duży popyt na rynku najmu ze strony turystów jak i klientów biznesowych przyciągają do Trójmiasta inwestorów chcących ulokować kapitał w nieruchomości. Kupują za gotówkę najchętniej niewielkie kawalerki do 200 zł lub 2-3-pokojowe „M” do 400-450 tys. zł.

– Inwestorzy zwracają uwagę zarówno na jakość samego budynku, jak i jego otocznie – liczy się rozbudowana infrastruktura, czyli bliskie sąsiedztwo sklepów, punktów usługowych szkół itd. oraz dobra komunikacja drogowa – wylicza Wioletta Kleniewska. Dodaje, że „biznesowego najemcę”, a więc również i inwestora, interesują m.in. mieszkania w projekcie 2 Potoki, realizowanym przez Polnord w Gdańsku Rębowo, przy ul. Guderskiego, od którego do biur i siedzib głównych firm logistycznych, spedycyjnych i kurierskich działających na lokalnym rynku dzieli krótka podróż samochodem. Na tym osiedlu, złożonym z 14 nowoczesnych i kameralnych budynków w otoczeniu wzgórz i terenów rekreacyjnych do kupienia są lokale o bardzo popularnych metrażach, od 36 do 62 mkw. Kosztują od 3,9 tys. zł za mkw. Dwupokojowe „M” z balkonem lub ogródkiem można więc kupić za ok. 160 tys. zł. Są to jedne z najtańszych „dwójek” do kupienia na rynku pierwotnym w tej dzielnicy. – W tym projekcie szczególnym zainteresowaniem, również wśród inwestorów, cieszą się dwupokojowe „M”. Takie lokale są dziś bardzo chętnie wynajmowane – podkreśla Wioletta Kleniewska.

Inwestorzy rozważają również bardziej prestiżowe projekty. W tym przypadku dużą rolę, obok jak najwyższych standardów wykończenia, odgrywa dobry widok z okna i odpowiednia lokalizacja. – Gotówkowi klienci pytają również o lokale w naszej gdyńskiej inwestycji Brama Sopocka, która powstaje przy ul. Sopockiej w dzielnicy Mały Kack. Są to ekskluzywne dwupiętrowe wille z widokiem na malownicze lasy i rozległą panoramę miasta – mówi Wioletta Kleniewska. Deweloper w tym projekcie oferuje 2-4-pokojowe lokale, liczące od 50 do 95 mkw.

Ewa Kumorek-Fedor