Instrumenty finansowania nieruchomości: Instrumenty finansowe realizacji polityki mieszkaniowej państwa1

Józef Karbowniczyn
prezes Zarządu SM „Dąb” w Szczecinie

Ostatnie dwa lata, konkretnie globalny kryzys gospodarczy, pokazały, jak gospodarka mieszkaniowa wpływa na funkcjonowanie realnych systemów gospodarczych. Istotnymi parametrami makroekonomicznymi są: liczba pozwoleń na budowę, liczba rozpoczynanych nowych budów, indeks nowych kredytów hipotecznych, refinansowania kredytów hipotecznych, rynku nieruchomości, dynamika sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, oprocentowanie kredytów hipotecznych. Są one dziś równie ważne, jak cena złota, miedzi czy ropy, wskaźniki wzrostu PKB czy wskaźniki inflacji

Analiza parametrów związanych z nieruchomościami mieszkaniowymi szczególnie pozwala na wyprzedzającą ocenę zachowania gospodarki. Nieruchomości stały się jednym z istotnych indykatorów zachowania globalnych rynków finansowych. Nieruchomości mieszkaniowe zajmują tu szczególne miejsce, gdyż prezentują dane rozproszone o niskim stopniu wzajemnej korelacji i odzwierciedlają realne oczekiwania społeczne, stąd ich duża wiarygodność.

W Polsce w 1990 r. stosowano różne systemy wsparcia budownictwa mieszkaniowego:

• ulgę w podatku dochodowym od osób fizycznych na nabycie na rynku pierwotnym mieszkania na potrzeby własne lub najem (wprowadzona 1.01.1993 r. początkowo jako ulga dochodowa, a następnie od 1.01.1997 r. jako ulga podatkowa, zamknięta 31.12.1999 r.)
• kasy mieszkaniowe i związane z nimi kredyty kontraktowe (wprowadzone ustawą z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego)
• premie gwarancyjne z tytułu oszczędzania na książeczkach mieszkaniowych
• dopłaty do kredytów mieszkaniowych zaciągniętych w bankach komercyjnych (tzw. kredyty Pola i „Rodzina na Swoim”)
• kredyty preferencyjne przy realizacji mieszkań przez TBS
• kredyty preferencyjne na budowę przez spółdzielnie mieszkaniowe budynków, w których ustanawiane będą lokatorskie prawa do lokali mieszkalnych
• dopłaty do kredytów zaciąganych przez właścicieli budynków mieszkalnych na finansowanie robót termomodernizacyjnych
• dotacje do montażu liczników ciepła, wodomierzy mieszkaniowych, gazomierzy, montowanych w budynkach mieszkalnych eksploatowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe (zamknięte 31.12.1997 r.)
• dotacje do robót remontowych w budynkach mieszkalnych eksploatowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, obejmujące zmniejszenie strat ciepła, wymianę instalacji centralnego ogrzewania, montaż automatyki pogodowej węzłów cieplnych (zamknięte 31.12.1997 r.)
• ulga podatkowa w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu kosztów poniesionych na remont własnego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego.

   

Podkreślenia wymaga dynamika wzrostu gospodarczego w latach 1996-1997 r. i 1998-1999 r. Wzrostowi produktu krajowego brutto, sprzedaży towarów i usług oraz spadkowi bezrobocia towarzyszyło zmniejszenie wskaźnika wzrostu cen towarów i usług (tzw. wskaźnika inflacji). Z perspektywy czasu można z dużym prawdopodobieństwem powiązać ten wzrost z dynamiką budownictwa mieszkaniowego, generującą wzrost konsumpcji wewnętrznej. Indykatorem wzrostu ilości nowo oddawanych mieszkań była zmiana lub wygasanie ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych (odpowiednio: 31.12.1996 r. zmiana ulgi z dochodowej na podatkową, 31.12.1999 r. wygaszenie ulgi na nabycie mieszkania).

W opracowaniu nie dokonano analizy zakresu wykorzystania poszczególnych form wspomagania budownictwa mieszkaniowego, tak w sferze nowego budownictwa, jak i utrzymania istniejącej substancji, pokazano różnorodność stosowanych form. Istotna dla tworzenia systemowych narzędzi wspomagania jest ich stabilność i gwarancja realizacji. W analizowanym okresie nie powstał żaden system wspomagania budownictwa mieszkaniowego o gwarantowanej ustawowo trwałości i niezmienności w dłuższym okresie. Taki stan powoduje nikłe zainteresowanie społeczne kumulowaniem środków na przyszłe wydatki mieszkaniowe, natomiast akceptowane są rozwiązania o widocznej i szybkiej perspektywie stosowania, na przykład ulga w podatku dochodowym od osób fizycznych. System wspomagania budownictwa mieszkaniowego, dla swojej efektywności, powinien mieć narzędzia krótkoterminowe (może je cechować zmienność wynikająca z misji państwa i jego stanu ekonomicznego) oraz narzędzia długoterminowe (wysokiej gwarancji).

W celu oceny wpływu budownictwa mieszkaniowego na rozwój gospodarczy i wypracowanie modelowych rozwiązań jego wspomagania, zarówno w sferze rozwoju, jak i utrzymania istniejącego zasobu mieszkaniowego, należy ocenić jego wielkość. Zasoby mieszkaniowe stanowiły w 2008 r. 13,2 mln mieszkań o pow. 923 mln m2, z czego 67 proc. lokali mieszkalnych zlokalizowanych jest w miastach, natomiast budynki wielolokalowe (więcej niż 4 samodzielne lokale mieszkalne) stanowią 48,1 proc. Budynki wielolokalowe zlokalizowane są głównie w miastach, w formie zwartych osiedli o dużej intensywności zabudowy. Podlegają następującym gestorom:

1. Spółdzielczość mieszkaniowa – 3 700 tys. mieszkań o pow. 186 390 tys. m2, wartości rynkowej 1 025 640 mln PLN, zamieszkanych przez 11 729 tys. osób.2
2. Własność prywatna (wspólnoty mieszkaniowe) – 1 100 tys. mieszkań o pow. 59 950 tys. m2, wartości rynkowej 299 750 mln PLN, zamieszkanych przez 3 817 tys. osób.3
3. Mieszkaniowy zasób gminy – 1 175 tys. mieszkań o pow. 53 755 tys. m2, wartości rynkowej 215 020 PLN, zamieszkanych przez 3 995 tys. osób.4
4. Mieszkania zakładowe – 301 tys. mieszkań o pow. 16 082 tys. m2 wartości rynkowej 64 328 PLN, zamieszkałych przez 963 tys. osób.
5. Towarzystwa budownictwa społecznego – 71 tys. mieszkań o pow. 3 537 tys. m2, wartości rynkowej 17 685 mln PLN, zamieszkanych przez 220 tys. osób.5

Łącznie scentralizowane budownictwo mieszkaniowe stanowi 6 347 tys. mieszkań o pow. 319 714 tys. m2, zamieszkanych przez 20 724 tys. osób.

Analizując strukturę własnościową polskiego zasobu mieszkaniowego, widzimy, iż mieszkań niestanowiących własności jest ok. 1 500 tys. (sumując lokatorskie prawo do lokali mieszkalnych w spółdzielniach mieszkaniowych, mieszkaniowy zasób gminy, mieszkania zakładowe, towarzystwa budownictwa społecznego), tj. ok. 11 proc. ogólnej liczby mieszkań. Przywołane dane są ułomne, gdyż lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej lub umowa najmu mieszkania gminy mają ustawowe atrybuty własności (przechodzą na osoby bliskie oraz mogą być przedmiotem zamiany, a właściciel, w tym przypadku spółdzielnia lub gmina, ma ograniczone możliwości decyzyjne

W Polsce właściwie nie istnieją mieszkania czynszowe, to jest budowane przez inwestorów z przeznaczeniem części lub całości mieszkania na wynajem. Inwestycja w nieruchomości mieszkaniowe jest dziś w wielu krajach istotnym przedmiotem działalności gospodarczej i sposobem trwałego inwestowania. Inwestycje te dają stabilny dochód w długiej perspektywie czasu, nienarażony na koniunkturę gospodarczą. Przyczyna takiego stanu leży głównie w obawie trwałości dochodów z najmu. Polski system prawny oraz sprawność egzekucji chroni osoby lekceważące obowiązek terminowego uiszczania opłat za użytkowanie lokalu mieszkalnego. Gmina zobowiązana jest do dostarczenia lokalu socjalnego, jednak ustawa nie przewiduje restrykcji prawnych za lekceważenie tego obowiązku. Właściciel lokalu może dochodzić swoich praw w postępowaniu sądowym, które jest długotrwałe i nieefektywne.

Opracowanie, a następnie wdrożenie efektywnego programu polityki mieszkaniowej państwa wymaga jednoczesnego spełnienia szeregu warunków, m.in.:

1. Transparentnego podziału obowiązków państwo – samorząd wojewódzki – gmina.
2. Stworzenie palety narzędzi systemowych gwarantowanych ustawowo (rozważenia wymaga gwarancja konstytucyjna), promujących:
   
   • długoterminową kumulację środków finansowych na cele mieszkaniowe
   • zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych
   • realizację mieszkań na długotrwały wynajem.
3. Obciążenie samorządu wojewódzkiego obowiązkiem inspirowania realizowanych przez gminy programów mieszkaniowych, w zakresie przygotowywania terenów pod budownictwo mieszkaniowe, przygotowania infrastruktury technicznej na potrzeby budownictwa mieszkaniowego, utrzymania istniejącego zasobu mieszkaniowego, a następnie monitorowanie ich realizacji.
4. Wskazane jest rozważenie powołania państwowego organu odpowiedzialnego za realizację zadań samorządu w zakresie budownictwa mieszkaniowego, np. komisji nadzoru budownictwa mieszkaniowego.
5. Zobowiązanie gmin do posiadania długofalowego programu budownictwa mieszkaniowego i jego realizacji. Brak planu lub jego nieterminowa realizacja powinno być zagrożone karą (zasilałaby Narodowy Krajowy Fundusz Mieszkaniowy).
   
   • Nałożenie na gminy faktycznego, a nie deklaratywnego obowiązku tworzenia gminnego zasobu gruntów na potrzeby budownictwa mieszkaniowego, wyposażonego w niezbędną infrastrukturę: drogi ...