Hipoteki: wysoki poziom dostępności kredytów

Obliczany każdego miesiąca przez Open Finance Indeks Dostępności Kredytowej (IDK), który obrazuje sytuację na rynku kredytów hipotecznych w złotych, spadł wprawdzie w sierpniu o 0,05 pkt (0,04 proc.), ale w ujęciu rok do roku wynik 121,29 pkt to o 5,97 proc. więcej niż w sierpniu 2012 roku. To ósmy miesiąc z kolei, w którym w ujęciu rocznym Indeks jest na plusie. To efekt cięć stóp procentowych przeprowadzonych przez Radę Polityki Pieniężnej (stopy obniżane były ośmiokrotnie, łącznie o 225 pb). Z takim okresem wzrostu dostępności kredytów nie mieliśmy do czynienia od zimy 2011/2012.

Za dynamicznym wzrostem IDK stoi przede wszystkim wyższa niż przed rokiem zdolność kredytowa. Rodzina zarabiająca dwukrotność średniej krajowej publikowanej co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny może dziś liczyć średnio na kredyt na 25 lat w kwocie 484,5 tys. zł. To o prawie 17 proc. więcej niż rok temu, gdy kwota ta wynosiła prawie 415 tys. zł. W tym samym czasie średnia pensja wzrosła o 3,5 proc., więc wzrost zdolności kredytowej tylko częściowo da się wytłumaczyć wyższymi zarobkami.

Osiem obniżek stóp procentowych przeprowadzonych przez RPP sprawiło, że wskaźnik WIBOR 3M, który jest najpopularniejszą stawką służącą do wyznaczania oprocentowania kredytów hipotecznych w złotych, spadł w ciągu roku z poziomów przekraczających 5,1 proc. do 2,7 proc. W efekcie rata kredytu na 25 lat spadła od ubiegłorocznych wakacji o 21 proc. Aniższa rata oznacza, że banki chętniej udzielają klientom kredytów na wyższe kwoty (rośnie zdolność kredytowa), co przełożyło się na dynamiczny wzrost notowań IDK.

W ostatnich tygodniach WIBOR przestał już spadać, a notowania kontraktów terminowych na stopy procentowe też wskazują na to, że trend ten dobiegł końca. Na razie można się więc spodziewać stabilizacji wysokości rat kredytowych. Potem, gdy rynek zacznie oczekiwać wzrostu stóp procentowych, WIBOR powędruje zapewne w górę, a wraz z nim raty kredytów w złotych.

Indeks Dostępności Kredytowej Open Finance

Źródło: Open Finance.

Spadek stóp procentowych znacznie poprawił dostępność kredytów hipotecznych w złotych i „uratował” rynek kredytów. Warto jednak pamiętać, że Komisja Nadzoru Finansowego szykuje zmiany w rekomendacjach i na rynku może dojść do sporych zmian. Z jednej strony ma nastąpić poluźnienie polityki kredytowej, ale z drugiej wprowadzony zostanie obowiązkowy wkład własny, co utrudni dostęp do kredytów części potencjalnych klientów. Część banków już teraz wymaga 10-proc. czy nawet 20-proc. wkładu własnego, w najbliższych miesiącach takich instytucji powinno być coraz więcej.

Zmiana Indeksu Dostępności Kredytowej w ujęciu rocznym

Źródło: Open Finance.

IDK wyliczany jest na podstawie trzech parametrów określających ofertę kredytów hipotecznych. Wskaźnik powstaje na podstawie uśrednionych ofert 11 banków z rynkowej czołówki. Na indeks nie wpływają oferty instytucji sprzedających niewielką liczbę kredytów, ale jeśli chodzi o parametry, znacznie odbiegające od rynkowych średnich. Na comiesięczny wynik indeksu wpływają trzy parametry: maksymalne możliwe LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczającej go nieruchomości), bankowa marża oraz maksymalna zdolność kredytowa wyliczona dla rodziny zarabiającej dwukrotność średniej krajowej, podawanej co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny. IDK uwzględnia zatem zarówno podejście banków (maksymalne LtV i marża), jak i zmianę zarobków Polaków.

Marcin Krasoń
Open Finance