Hipoteki: RPP sprzyja dostępności kredytowej
Indeks Dostępności Kredytowej urósł rok do roku o 2,32 proc., tak dobrze nie było od 15 miesięcy. Wszystko dzięki Radzie Polityki Pieniężnej.
Obliczany każdego miesiąca przez Open Finance i TVN CNBC Indeks Dostępności Kredytowej (IDK), który obrazuje sytuację na rynku kredytów hipotecznych w złotych, spadł w lutym 2013 r. o 4,79 pkt (3,94 proc.) i wynosi 116,89 pkt. W porównaniu do lutego ubiegłego roku wskaźnik jest wyżej o 2,66 pkt (2,32 proc.).
Miesięczny spadek indeksu to zachowanie zgodne z oczekiwaniem – pod koniec roku następuje sezonowy wzrost średniego wynagrodzenia (związany z wypłacaniem premii na koniec roku) ogłaszanego przez Główny Urząd Statystyczny, rośnie więc i indeks, bo jest wyliczany na podstawie przeciętnych zarobków Polaków. Potem średnia pensja spada i indeks wraz z nią. Dlatego spoglądamy na niego w ujęciu rocznym, a tu odczyt indeksu wygląda dużo lepiej – rośnie o 2,32 proc.
Najważniejszym czynnikiem, który wpływa aktualnie na indeks są decyzje Rady Polityki Pieniężnej. RPP cztery miesiące z kolei obniżyła stopy procentowe, w ślad za tym spada stawka WIBOR, która decyduje o oprocentowaniu kredytów hipotecznych w złotych. Od szczytu w wakacje 2012 r. WIBOR 3M (wykorzystywany do tych celów najczęściej) obniżył się z 5,14 do 3,74 proc., czyli o 140 pkt bazowych. W efekcie, mimo wzrostu bankowych marż, rata nowoudzielanego kredytu hipotecznego na 30 lat spadła o 12,5 proc. To oznacza, że klient zadłużający się na kwotę 300 tys. zł zapłaci ratę niższą o 241 zł. A spadek raty to wzrost zdolności kredytowej.
Przeciętna zdolność kredytowa wzrosła w ciągu roku z 419 do 434 tys. zł (o 3,5 proc.). Dzięki temu drugi raz z rzędu mamy do czynienia z sytuacją, w której aktualne notowanie IDK jest wyższe do tego sprzed 12 miesięcy.
Ale poza zdolnością kredytową, pozostałe parametry wpływające na notowania IDK (maksymalne możliwe LtV oraz średnia marża kredytowa ) ulegają systematycznemu pogorszeniu. Już trzy ankietowane przez Open Finance banki (rok temu był to jeden) nie udzielą klientowi kredytu bez wkładu własnego, w dwóch z nich trzeba mieć w gotówce 20 proc. wartości transakcji. Rośnie też średnia marża kredytowa, w ciągu roku zwiększyła się z 1,32 do 1,6 pkt proc.
Spadek stóp procentowych znacznie poprawił dostępność kredytów hipotecznych w złotych i „uratował” rynek kredytów. Na dodatek Komisja Nadzoru Finansowego szykuje zmiany w rekomendacjach. Z jednej strony ma nastąpić poluźnienie polityki kredytowej (chce tego m.in. rząd i Narodowy Bank Polski), ale z drugiej wciąż aktualne są pomysły, by całkowicie zlikwidować kredyty bez wkładu własnego, a to automatycznie wykluczyłoby z rynku część potencjalnych klientów.
IDK wyliczany jest na podstawie trzech parametrów określających ofertę kredytów hipotecznych. Wskaźnik powstaje na podstawie uśrednionych ofert 11 banków z rynkowej czołówki. Na indeks nie wpływają oferty instytucji sprzedających niewielką liczbę kredytów, ale jeśli chodzi o parametry, znacznie odbiegające od rynkowych średnich. Na comiesięczny wynik indeksu wpływają trzy parametry: maksymalne możliwe LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczającej go nieruchomości), bankowa marża oraz maksymalna zdolność kredytowa wyliczona dla rodziny zarabiającej dwukrotność średniej krajowej, podawanej co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny. IDK uwzględnia zatem zarówno podejście banków (maksymalne LtV i marża), jak i zmianę zarobków Polaków.
Marcin Krasoń
Open Finance
