Hipoteki: kredyty dostępne dzięki Radzie Polityki Pieniężnej

Obliczany każdego miesiąca przez Open Finance i TVN CNBC Indeks Dostępności Kredytowej (IDK), który obrazuje sytuację na rynku kredytów hipotecznych w złotych, spadł w czerwcu o 2,72 pkt (2,27 proc.) i wynosi 117,17 pkt. W porównaniu do czerwca ubiegłego roku wskaźnik jest wyżej o 3,39 pkt (2,98 proc.). Po raz szósty z rzędu w ujęciu rocznym IDK jest na plusie – to zasługa przede wszystkim obniżek stóp procentowych zafundowanych kredytobiorcom przez Radę Polityki Pieniężnej. Z takim okresem wzrostu nie mieliśmy do czynienia od zimy 2011/2012.

Za coraz wyższe notowania indeksu odpowiada głównie wzrost zdolności kredytowej rodziny zarabiającej dwukrotność średniej krajowej publikowanej co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny. W stosunku do notowania z czerwca ubiegłego roku uśredniona zdolność kredytowa modelowej rodziny wzrosła z 398,5 do 439,2 tys. zł., czyli o ponad 10 proc. Warto przy tym zaznaczyć, że w okresie tym średnia pensja wzrosła tylko o 2,3 proc.

Jest to możliwe dzięki spadkom stóp procentowych i stawek WIBOR, co prowadzi do obniżki oprocentowania kredytów i miesięcznych rat. Od szczytu w wakacje ubiegłego roku 3-mies. stawka WIBOR (najpopularniejszy wskaźnik służący do wyliczania oprocentowania kredytów hipotecznych w złotych) obniżyła się z 5,14 do 2,73 proc. To oznacza, że osoba spłacająca 30-letni kredyt na kwotę 300 tys. zł płaci dziś ratę o ok. 450 zł niższą (spadek o ponad 23 proc.) niż prawie rok temu. A niższa rata oznacza, że banki chętniej udzielają klientom kredytów na wyższe kwoty.

W ostatnim czasie WIBOR przestał jednak spadać, a notowania kontraktów terminowych na stopy procentowe też wskazują na to, że trend ten dobiega końca. Na razie można się więc spodziewać stabilizacji wysokości rat kredytowych, rosnąć zaczną one dopiero gdy RPP rynek zacznie oczekiwać wzrostu stóp procentowych.

Indeks Dostępności Kredytowej Open Finance i TVN CNBC

Źródło: Open Finance.

W ujęciu miesięcznym indeks obniżył się o ponad 2 proc., a stoi za tym przede wszystkim spadek średniej pensji. Jak poinformował GUS w maju przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 3699,67 zł, o prawie 3,5 proc. mniej niż miesiąc wcześniej.

Drgnęło też w temacie marż kredytowych (to druga składowa oprocentowania, dodawana do WIBOR-u). Z 11 banków, na podstawie ofert których wyliczany jest IDK, trzy podniosły w ostatnim czasie marże, z czego jeden bardzo mocno – z 1,8 p.p. do 2,75 p.p. Średnia marża liczona na potrzeby indeksu wzrosła z 1,51 p.p. do 1,63 p.p.

Spadek stóp procentowych znacznie poprawił dostępność kredytów hipotecznych w złotych i „uratował” rynek kredytów. Na dodatek Komisja Nadzoru Finansowego szykuje zmiany w rekomendacjach. Z jednej strony ma nastąpić poluźnienie polityki kredytowej, ale z drugiej wprowadzony zostanie obowiązkowy wkład własny, co utrudni dostęp do kredytów części potencjalnych klientów.

Zmiana Indeksu Dostępności Kredytowej w ujęciu rocznym

Źródło: Open Finance.

IDK wyliczany jest na podstawie trzech parametrów określających ofertę kredytów hipotecznych. Wskaźnik powstaje na podstawie uśrednionych ofert 11 banków z rynkowej czołówki. Na indeks nie wpływają oferty instytucji sprzedających niewielką liczbę kredytów, ale jeśli chodzi o parametry, znacznie odbiegające od rynkowych średnich. Na comiesięczny wynik indeksu wpływają trzy parametry: maksymalne możliwe LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczającej go nieruchomości), bankowa marża oraz maksymalna zdolność kredytowa wyliczona dla rodziny zarabiającej dwukrotność średniej krajowej, podawanej co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny. IDK uwzględnia zatem zarówno podejście banków (maksymalne LtV i marża), jak i zmianę zarobków Polaków.

Marcin Krasoń
Open Finance