Hipoteki: IDK trzyma wysoki poziom

Istniejący od połowy 2009 r. Indeks Dostępności Kredytowej (IDK), obrazujący sytuację na rynku kredytów hipotecznych w złotych, kolejny miesiąc utrzymuje wartość bliską rekordu. W ciągu roku obliczany przez Open Finance i TVN CNBC wskaźnik wzrósł o niemal 7 proc., do 120,57 punków.

IDK wciąż sprzyjają niskie stopy procentowe, które od listopada zeszłego roku do lipca tego roku spadły o 2,25 p.p. do 2,5 p.p. W efekcie utrzymuje się wysoka zdolność kredytowa starających się o kredyty, a indeks, licząc rok do roku, od stycznia nieprzerwanie znajduje się na plusie. W beczce miodu jest też łyżka dziegciu. Ze względu na minimalnie, ale systematycznie rosnące marże, w skali miesiąca indeks nieznacznie, ale jednak spada. Tym razem od września stracił 0,19 pkt, po tym jak średnia marża prezentowanego kredytu wzrosła z 1,64 do 1,67 p.p., a w bankach dokonujących podwyżek w dół poleciała też zdolność kredytowa klientów. Taka sytuacja powtórzyła się już trzeci raz z kolei, po tym, jak w lipcu padł tegoroczny rekord IDK.

Jak na razie jednak obniżki stóp procentowych sprawiły, że WIBOR 3M, najpopularniejsza stawka dodawana do marży w celu wyznaczania oprocentowania kredytów hipotecznych w złotych, od końca maja utrzymuje się na rekordowo niskim poziomie około 2,7 proc. Ostatnio WIBOR 3M spadł nawet do 2,66 proc., to o ponad 2 p.p. mniej niż rok temu. W konsekwencji rata 25-letniego kredytu, mimo odnotowanego w tym okresie wzrostu marży z 1,47 do 1,67 p.p., obniżyła się o prawie 17 proc. Nie pozostało to bez wpływu na możliwości kredytowe trzyosobowej rodziny zarabiającej dwukrotność średniej krajowej. Z dwoma przeciętnymi pensjami (według GUS w październiku było to 3770,91 zł) można dziś pożyczyć na mieszkanie 475,9 tys. zł. To o niemal 19 proc. więcej niż rok temu. Wzrost średniej pensji wyniósł w ciągu roku 3,6 proc.

Wszystko wskazuje na to, że kolejne miesiące będą wyglądały podobnie. Z jednej strony, rynek oczekuje, że niskie stopy procentowe będą się utrzymywały co najmniej do drugiej połowy roku, ale z drugiej, banki nie ustają w podwyżkach marż. Już pojawiły się zapowiedzi kolejnych wzrostów cen kredytów od listopada. Warto pamiętać, że w obliczaniu odsetek kredytu WIBOR jest elementem zmiennym, a marża jest stała.

IDK wyliczany jest na podstawie trzech parametrów określających ofertę kredytów hipotecznych. Wskaźnik powstaje na podstawie uśrednionych ofert 10 banków z rynkowej czołówki. Na indeks nie wpływają oferty instytucji sprzedających niewielką liczbę kredytów, ale jeśli chodzi o parametry, znacznie odbiegające od rynkowych średnich. Na comiesięczny wynik indeksu wpływają trzy parametry: maksymalne możliwe LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczającej go nieruchomości), bankowa marża oraz maksymalna zdolność kredytowa wyliczona dla rodziny zarabiającej dwukrotność średniej krajowej, podawanej co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny. IDK uwzględnia zatem zarówno podejście banków (maksymalne LtV i marża), jak i zmianę zarobków Polaków.

Halina Kochalska
Open Finance