Hipoteki: dostępność kredytów wciąż na plusie

Obliczany każdego miesiąca przez Open Finance i TVN CNBC Indeks Dostępności Kredytowej (IDK), który obrazuje sytuację na rynku kredytów hipotecznych w złotych, wzrósł w maju 2013 r. o 0,07 pkt (0,06 proc.) i wynosi 118,89 pkt. W porównaniu do maja ubiegłego roku wskaźnik jest wyżej o 5,55 pkt (4,85 proc.). Jest to najwyższy poziom indeksu w historii, a jednocześnie najbardziej dynamiczny wzrost rok do roku od sierpnia 2011 r. IDK rok do roku rośnie już piąty miesiąc z rzędu, z takim okresem wzrostu nie mieliśmy do czynienia od zimy 2011/2012.

Za coraz wyższe notowania indeksu odpowiada głównie wzrost zdolności kredytowej rodziny zarabiającej dwukrotność średniej krajowej publikowanej co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny. Co ciekawe, zdolność kredytowa wzrosła mimo lekkiego spadku zarobków – średnia pensja ogłoszona w maju była niższa o niecałe 2 zł od tej, opublikowanej miesiąc wcześniej.

Było to możliwe dzięki spadkom stóp procentowych i stawek WIBOR, co prowadzi do obniżki oprocentowania kredytów i miesięcznych rat. Od szczytu w wakacje ubiegłego roku 3-mies. stawka WIBOR (najpopularniejszy wskaźnik służący do wyliczania oprocentowania kredytów hipotecznych w złotych) obniżyła się z 5,14 do 2,74 proc. Do oznacza, że osoba spłacająca 30-letni kredyt na kwotę 300 tys. zł płaci dziś ratę o 450 zł niższą niż 10 mies. temu. A niższa rata oznacza, że banki chętniej udzielają klientom kredytów na wyższe kwoty.

Co więcej, wiele wskazuje na to, że to nie koniec spadków stóp. Niskie odczyty inflacji sprawiają, że rynek oczekuje dalszych obniżek, co dla spłacających kredyty hipoteczne w złotych i zainteresowanych nimi, jest dobrą wiadomością.

Indeks Dostępności Kredytowej Open Finance i TVN CNBC

Źródło: Open Finance.

W efekcie zmian, średnia zdolność kredytowa rodziny 2+1 zarabiającej dokładnie dwukrotność średniej krajowej wynosi aktualnie 471 tys. zł, podczas gdy jeszcze trzy miesiące temu było to 434 tys. zł, czyli wzrost wyniósł 8,5 proc.

Niewiele dzieje się w temacie marż (to druga składowa oprocentowania, dodawana do WIBOR-u) oraz wymagania wkładu własnego. Z 11 banków, na podstawie ofert których wyliczany jest IDK, cztery nie udzielają kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości. Zmiany w marżach, o ile w ogóle jakieś są dokonywane, są kosmetyczne. Np. Pekao SA obniżył marżę z kilkanaście pkt bazowych, wcześniej Nordea podniosła 10 punktów, a PKO BP obniżył o 5.

Spadek stóp procentowych znacznie poprawił dostępność kredytów hipotecznych w złotych i „uratował” rynek kredytów. Na dodatek Komisja Nadzoru Finansowego szykuje zmiany w rekomendacjach. Z jednej strony ma nastąpić poluźnienie polityki kredytowej (chce tego m.in. rząd i Narodowy Bank Polski), ale z drugiej wciąż zamierza wprowadzić obowiązkowy wkład własny w kredytach.

Zmiana Indeksu Dostępności Kredytowej w ujęciu rocznym

Źródło: Open Finance.

IDK wyliczany jest na podstawie trzech parametrów określających ofertę kredytów hipotecznych. Wskaźnik powstaje na podstawie uśrednionych ofert 11 banków z rynkowej czołówki. Na indeks nie wpływają oferty instytucji sprzedających niewielką liczbę kredytów, ale jeśli chodzi o parametry, znacznie odbiegające od rynkowych średnich. Na comiesięczny wynik indeksu wpływają trzy parametry: maksymalne możliwe LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczającej go nieruchomości), bankowa marża oraz maksymalna zdolność kredytowa wyliczona dla rodziny zarabiającej dwukrotność średniej krajowej, podawanej co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny. IDK uwzględnia zatem zarówno podejście banków (maksymalne LtV i marża), jak i zmianę zarobków Polaków.

Marcin Krasoń
Open Finance