Hipoteki: dostępność kredytów rośnie mimo obostrzeń KNF

Przedstawiający sytuację na rynku złotowych kredytów hipotecznych Indeks Dostępności Kredytowej (IDK) Open Finance i TVN Biznes i Świat znów wspiął się do rekordowego poziomu 3,5 letniej historii. W styczniu 2014 r. doszedł do 126,65 punktu. Tym samym jest o prawie 3 proc. wyższy (3,6 pkt.) niż na koniec 2013 r. i ponad 4 proc. wyższy niż przed rokiem (o 4,97 punktu).

IDK wyliczany jest na podstawie uśrednionych ofert banków z rynkowej czołówki. Pod uwagę bierzemy: marżę dla 300 tys. zł kredytu na 75 proc. wartości nieruchomości, maksymalne możliwe LtV (relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości) oraz maksymalną zdolność kredytową wyliczaną dla 3-osobowej rodziny zarabiającej dwukrotność średniej krajowej, podawanej co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny. IDK uwzględnia, więc zarówno podejście banków (marża i maksymalne LtV), jak i zmianę zarobków Polaków.

IDK pomogła rosnącą zdolność kredytowa będąca efektem niskich stóp procentowych i rosnących płac. W styczniu podobnie jak w poprzednich miesiącach wzrost zdolności kredytowej potencjalnych klientów był w ogromnej mierze efektem wyższej średniej płacy. Przeciętne wynagrodzenie w przedsiębiorstwach publikowane przez GUS za grudzień na podstawie, którego obliczany jest styczniowy IDK wyniosło 4221,5 zł wobec 3898 zł. Obecnie 3-osobowe małżeństwo zarabiające dwie przeciętne pensje może już średnio na rynku pożyczyć niemal 578 tys. zł. Zdolność kredytowa naszych przykładowych klientów wzrosła w ciągu miesiąca o ponad 14 proc., znacznie wyżej niż średnia płaca, która zwiększyła się o ponad 8 proc. Ale, co nie bez znaczenia dla wielu banków, naszym przykładowym klientom udało się wreszcie pokonać barierę 3 tys. zł dochodu netto.

Zdolności kredytowej mogły pomóc również nowe zasady obliczania przez banki możliwości kredytowe klientów. Zgodnie ze zmienioną rekomendacją S, banki mogą liczyć zdolność klientów do spłaty kredytu przez 30 lat, podczas gdy do końca 2013 r. limitem było 25 lat i to bez względu na okres na jaki zaciągany był kredyt. Wydłużenie kalkulacji o 5 lat sprawiła, że rata kredytu spada o ok. 9 proc. zmniejszając tym samym swój udział w dochodach klientów. Choć nie wszystkie banki zdecydowały się już na ten krok.

Na minus w Indeks uderzyła niższa relacja kredytu do wartości nieruchomości (LtV). Ten parametr istotnie się obniżył w ciągu miesiąca. Obecnie przeciętne LtV wynosi 92 proc. o blisko 5 pkt. proc. mniej niż wcześniej.

Co jednak bardzo ważne kredytobiorcom wciąż sprzyja podstawowa stopa procentowa. Od listopada 2012 r. do lipca 2013 r. spadła do 2,50 proc. (o 225 pb.). Obniżając tym samym raty kredytów opartych na zmiennym oprocentowaniu. Stawka WIBOR 3M najczęściej doliczana do marży przy określaniu oprocentowania kredytów mieszkaniowych od ponad 8 miesięcy wynosi ok. 2,70 proc. I stanowi podstawę atrakcyjnych rat. Trzeci element składowy indeksu – marża podwyższyła się nieznacznie i w niewielkim stopniu przekroczyła 1,67 p.p. z poprzednich notowań IDK. Po zsumowaniu marży i WIBOR-u klient nadal uzyskuje niewielkie oprocentowanie 4,37 proc. i 549 zł raty na każde 100 tys. zł pożyczone na 25 lat.

Halina Kochalska,
Open Finance