Grunty rolne – inwestycja dla wytrwałych
Główną drogą inwestowania kapitału na rynku nieruchomości przez Polaków jest zakup mieszkania pod wynajem lub działek budowlanych w strefach podmiejskich największych miast. W chwili obecnej jednak możliwe do osiągnięcia w ten sposób zyski są niższe, niż latach 2006 - 2007, a więc okresie najlepszej koniunktury na rynku. Dodatkowo stały się one bardziej ryzykowne. Ciekawą alternatywą dla tych najpopularniejszych inwestycji może być nabycie gruntu rolnego poza miastem.
Największym zasobem gruntów rolnych dysponuje Agencja Nieruchomości Rolnych. Trzeba jednak pamiętać, że aby móc zakupić od niej taką działkę trzeba spełnić wiele warunków. Warto podkreślić, że od przystąpienia Polski do Unii Europejskiej, w naszym kraju znacznie wzrosło zainteresowanie gruntami rolnymi. Wynikało to m. in. z unijnych dopłat bezpośrednich do działalności rolnej oraz unijnego programu zalesiania.
Przyczyniły się one po pierwsze do zwiększenia wśród rolników chęci do powiększenia areału upraw, poza tym liczni inwestorzy indywidualni chcieli zarówno skorzystać z unijnych pieniędzy, jak i „stać się rolnikami” i wykorzystać obejmujące tą grupę społeczną udogodnienia podatkowe.
Jakim kapitałem trzeba dysponować, aby myśleć o takiej inwestycji? Poniżej przedstawiono zestawienie średnich cen gruntów rolnych w Polsce, w transakcjach zawartych przez Agencję Nieruchomości Rolnych w okresie I kwartał 2010 – I kwartał 2011 r.
Zmiana średnich cen gruntów rolnych sprzedawanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych (zł/ha)
Jak widać w zeszłym roku zwiększał się średni poziom ceny gruntów rolnych sprzedawanych przez ANR. Na początku bieżącego odnotowano z kolei spadek do 15 157 zł/ha, jednak nawet mimo tego, w całym rozpatrywanym okresie średnia stawka wzrosła o ponad 4%.
Podejmując decyzję o inwestycji w grunty rolne trzeba rozważyć wiele czynników, które będą decydowały o powodzeniu takiej strategii. Po pierwsze ważnym aspektem, zwłaszcza w sytuacji nabycia działki o dużej powierzchni, jest tzw. płytkość rynku. Oznacza, to, że kupując kilkudziesięciohektarową działkę, znacznemu ograniczeniu ulega krąg potencjalnych nabywców, którym będzie można ją w przyszłości odsprzedać. Większość osób zainteresowana jest kupnem gruntu nieprzekraczającego 5 ha, i to właśnie takie działki osiągają najwyższe ceny.
Ponadto należy brać pod uwagę zamrożenie kapitału oraz tzw. koszt utraconych możliwości. W tym wypadku nie można spodziewać się, że cena wyraźnie wzrośnie na przestrzeni jednego kwartału, a w trakcie trwania inwestycji kapitał nie może być inaczej wykorzystany. W związku z tym jest to zdecydowanie pomysł dla osób cierpliwych. Trzeba również pamiętać o bieżących kosztach związanych z podatkiem rolnym, który jest określany na podstawie wartości kwintala żyta.
W tym miejscu należy także podkreślić, że przed kupnem trzeba upewnić się odnośnie jakości gleby, co jest powiązane z ostatecznym wyborem celu takiej lokaty kapitału. Jeżeli nabywca nastawia się na korzystanie z unijnych dopłat bezpośrednich to należy wybrać działkę o wyższych klasach gleb, które osiągają znacznie wyższe ceny od przeciętnej. Jeśli natomiast celem inwestycji jest skorzystanie z programu zalesiania, to oczywiście nie ma takiego wymogu.
Przy inwestowaniu w grunty rolne wyobraźnię inwestorów rozpalają jednak głównie możliwe zyski w przypadku przekształcenia kategorii działek w tereny budowlane. Zastanawiając się nad inwestycją na obszarach, gdzie takie rozwiązanie jest możliwe, należy w pierwszej kolejności sprawdzić, jakie jest przeznaczenie gruntu ustalone w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, lub jeżeli nie jest on opracowany – w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.
Ponadto należy liczyć się z tym, że bardzo ciężko będzie uzyskać zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów najwyższych. Pomimo ryzyka, dużych nakładów czasu i głównie papierkowej pracy, udane przekwalifikowanie gruntów może być bardzo opłacalne. W takich wypadkach stopa zwrotu na poziomie 100% nie jest rzadkością.
Emmerson S.A.
