Rynek finansowania nieruchomości: Fundusze inwestycyjne rynku nieruchomosci w Polsce

Mariusz Zabielski
doktorant w Kolegium Nauk o Przedsiębiorstwie,
Katedra Inwestycji i Nieruchomości Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie,
rzeczoznawca majątkowy

WPROWADZENIE

Działalność funduszy inwestycyjnych w Polsce normuje ustawa z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych. Zgodnie z tą ustawą fundusz inwestycyjny jest osobą prawną, której wyłącznym przedmiotem działalności jest lokowanie środków pieniężnych. Fundusz taki może zostać utworzony jako:

1. fundusz inwestycyjny otwarty,
2. specjalistyczny fundusz inwestycyjny otwarty,
3. fundusz inwestycyjny zamknięty.

Obowiązujące przepisy prawa umożliwiają bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości wyłącznie funduszom inwestycyjnym zamkniętym. Oznacza to, że ich certyfikaty można kupić tylko w okresie subskrypcji. Certyfikaty inwestycyjne funduszu inwestycyjnego zamkniętego dopuszczone do publicznego obrotu mogą być papierami wartościowymi wyłącznie na okaziciela.

Przedmiotem lokat funduszu inwestycyjnego zamkniętego mogą być:

1. własność lub współwłasność:
   
   • nieruchomości gruntowych w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami,
   • budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości,
   • statków morskich,
2. użytkowanie wieczyste.

Potencjalny zysk fundusz uzyskuje z ich: najmu, rozwoju, sprzedaży i wzrostu wartości. Niejednokrotnie, w celu dodatkowego zwiększenia potencjału zysków dla inwestorów, fundusze nieruchomości korzystają z mechanizmu dźwigni finansowej.

Fundusz inwestycyjny zamknięty może nabywać wyłącznie prawa do nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym i niebędących przedmiotem zabezpieczenia lub egzekucji. Liczba nabytych przez fundusz nieruchomości oraz użytkowania wieczystego nie może być mniejsza niż cztery.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zwalniają fundusze inwestycyjne zamknięte z podatku dochodowego. Dzięki temu mogą one przeznaczać całość zysków na dalsze inwestycje, bez pomniejszania ich o należny, 19 -proc. podatek dochodowy.

Wycena aktywów funduszu odbywa się kilka razy w roku i jest dokonywana przez zespół co najmniej trzech rzeczoznawców majątkowych uprawnionych do szacowania nieruchomości.

ETAPY I STRUKTURA FUNKCJONOWANIA FUNDUSZY

W działalności inwestycyjnej funduszy możemy wyróżnić trzy podstawowe etapy ich funkcjonowania:

1. W pierwszym etapie fundusz buduje portfel nieruchomości zgodnie z przyjętą polityką inwestycyjną.
2. Drugi etap, zadecydowanie najdłuższy, to okres zarządzania portfelem nieruchomości. Jest to czas, w którym zarządzający funduszem dbają, aby w całości wynająć posiadane powierzchnie, jednocześnie zapewniając optymalną strukturę umów najmu. Zarządzający prowadzi również inwestycje mają...