Dla sprzedających rynek jest bezlitosny
W sierpniu indeks cen mieszkań zanotował kolejny spadek. W ujęciu rocznym przecena sięgnęła 11,5 proc. W tym czasie, aż 10 razy indeks cen mieszkań w ujęciu miesięcznym notował spadek wartości, a tylko dwukrotnie wzrost. Nikłym pocieszeniem może być fakt, że dynamika spadku cen w sierpniu względem lipca (1,1 proc.) była niższa niż analogiczny wskaźnik oszacowany w lipcu (1,8 proc.).
Spadające ceny mieszkań to efekt dostosowania się do możliwości popytu. Jednym z pierwszych symptomów osiągnięcia stabilizacji między siłą popytu i podaży może być wzrost liczby zawieranych transakcji. Ale uwaga! Taki efekt powinno też mieć wygaszanie rządowego programu dopłat do kredytów – „Rodzina na Swoim”. Trudno się temu dziwić, skoro rodzina kupując 50-metrowe mieszkanie może liczyć na dopłaty sięgające nawet 70-80 tys. zł.
Od nowego roku brak dopłat do kredytów może skutkować spadkiem wolumenu zawieranych transakcji. Efekt ten powinien być jednak łagodzony spodziewaną liberalizacją w dostępie do finansowania kredytowego. Może on zostać zrealizowany poprzez zapowiedzianą przez KNF rewizję wydanych rekomendacji regulujących rynek kredytów w Polsce, jak i obniżenie przez RPP stóp procentowych. Szczególnie ten drugi element może już niedługo stać się rzeczywistością – wynika z notowań kontraktów terminowych na stopy procentowe. Zgodnie z nimi już niedługo zmaleje oprocentowanie kredytów. Jest to pozytywna informacja zarówno dla osób mających dziś kredyty, którzy w perspektywie kilku najbliższych miesięcy mogą spodziewać się spadku miesięcznej raty, jak i dla osób, które w niedalekiej przyszłości myślą o zaciągnięciu kredytu. Dane Home Broker sugerują, że dziś przy oprocentowaniu na poziomie 6,5 proc., trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto musiałaby się liczyć z ratą trzydziestoletniego kredytu na poziomie 2,29 tys. zł miesięcznie. Spadek stawki WIBOR sugerowany dziś przez kontrakty terminowe, mógłby spowodować, że modelowa rodzina za 6 miesięcy mogłaby pożyczyć przy identycznej racie aż 393 tys. zł, a za 9 miesięcy 403 tysiące złotych. W efekcie o ile nie dojdzie do eskalacji zjawisk kryzysowych mogą sprawdzić się przewidywania doradców Home Broker, którzy w perspektywie kolejnych 12 miesięcy spodziewają się wyhamowania dynamiki obserwowanej dziś korekty cen mieszkań. Ale uwaga! Wraz ze spadającymi stopami procentowymi, można się liczyć z tym, że wzrośnie poziom drugiego czynnika wpływającego na wysokość oprocentowania kredytów, a więc marż. W efekcie faktyczny wzrost zdolności kredytowej może być znacznie niższy, a kredyt zaciągnięty za kilka miesięcy droższy niż dziś.
Bartosz Turek
analityk rynku nieruchomości Home Broker
