Ceny nowych mieszkań nie spadną

Robert Lidke: W ramach Komitetu Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich uczestniczył Pan w spotkaniu z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich. Podobno deweloperzy stwierdzili podczas tego spotkania, że nie ma mowy o spadku cen mieszkań?

Jacek Furga: To było już nasze drugie webinarium w okresie pandemii. I rzeczywiście. Wymiana informacji pomiędzy sektorem bankowym a sektorem firm deweloperskich jest istotna. Patrzymy, jak zachowują się nasi klienci, ci którzy biorą od nas kredyty i kupują za te kredyty mieszkania od deweloperów, a także ci klienci, którzy kupują za gotówkę.

Ta wymiana jest niezbędna, ponieważ musimy oszacować, co może się zdarzyć za chwilę na rynku. Faktycznie sygnałów odpowiadających potrzebom czy oczekiwaniom klientów, bo takie się pojawiły po dwóch‒trzech tygodniach pandemii, że „Teraz to na pewno mieszkania stanieją, poczekajmy to kupimy taniej” – to takich sygnałów z rynku nie ma.

To jest inny kryzys

Przypomnę, że po poprzednim kryzysie subprime z lat 2007‒2008 spadki cen wyniosły maksymalnie 17,5 proc. w wybranych kategoriach, na określonych typach nieruchomości. Ale te spadki były odpowiedzią na  ponad 100-procentowy wzrost cen transakcyjnych w okresie lat 2005‒2008.

Teraz wzrosty cen, które obserwujemy od początku 2013 roku, czyli przez ostatnie 6 lat – wyniosły średnio ponad 40 proc. I tutaj nie widzę miejsca na duże spadki cenowe. One może będą widoczne w cenach transakcyjnych za rok, za półtora roku, kiedy uwzględniając gorszą sytuację finansową klientów deweloperzy zaczną budować w mniej atrakcyjnych lokalizacjach lub mieszkania o niższych standardach.

Natomiast dzisiaj takich zachowań na rynku deweloperskim nie widzimy, ponieważ obecna produkcja jest w toku, jest wyprzedana w 53 procentach, i to będą transakcje realizowane za 12‒15‒18 miesięcy będą finalizowane po cenach takich, jakie są dzisiaj.

Asertywni deweloperzy

Z informacji od deweloperów wynika, że pojawiają się klienci pytający o możliwość obniżki cen, ale stanowisko deweloperów jest jednoznaczne. Na dzisiaj nie będzie upustów cenowych na mieszkania. Tym bardziej, że z liczb, które opisują rynek inwestycji mieszkaniowych, od października 2019 roku widać było regularny spadek uzyskiwanych pozwoleń budowlanych, i co za tym idzie spadek uruchamianych nowych budów, i wynikowo – oddawanych do użytkowania mieszkań.

Pokusiliśmy się o szybką analizę za pierwszy miesiąc pandemiczny czyli za kwiecień. Otóż w relacji kwiecień do marca spadek liczby rozpoczynanych budów wynosił 50 proc. Nie wiem czy będzie utrzymana w dalszym ciągu taka redukcja, ale to pokazuje, że oferta deweloperska w przyszłych miesiącach będzie dużo mniejsza niż do tej pory.

Co będzie się oczywiście przekładało na stabilność cen, bo podaż na rynku będzie wymuszała co najmniej utrzymanie cen na dotychczasowym poziomie.

Czytaj także: Warto wrócić do projektu ustawy o Firmach Inwestujących w Najem Nieruchomości

Powiedział Pan, że za 1,5 roku możemy spodziewać się, że pewne standardy mieszkaniowe będą obniżone, że będą budowane mniejsze mieszkania. A z informacji prasowych wynika, że teraz klienci pytają często o duże mieszkania, mając w pamięci okres izolacji, społecznej kwarantanny. Woleliby mieszkać w większych mieszkaniach…

‒ Rzeczywiście, a o te duże mieszkania pytają też ci, którzy szykują się na mieszkania na wynajem. Ponieważ wynajmowanie pokoi w 3‒4-pokojowym mieszkaniu jest zdecydowanie atrakcyjniejsze dla inwestora czyli właściciela, niż wynajmowanie kawalerki.

Czyli popyt na duże mieszkania będzie. Ale będzie to kolejna segmentacja rynku i dzielenie na tych, którzy kupują na własne potrzeby i na miarę swoich możliwości oraz na tych, którzy będą inwestowali bo będą mieli środki. Bowiem cały czas duża część transakcji odbywa się za gotówkę i strumień pieniądza cały czas płynie na rynek nieruchomości.

Czytaj także: Analiza Centrum AMRON, tani kredyt mieszkaniowy, ale mniej dostępny

Czy Centrum AMRON ma informacje, które pokazywałyby, że być może pojawi się tendencja do sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym? Z tego powodu, że część osób nie będzie stać na utrzymanie kilku mieszkań na wynajem, w sytuacji kiedy mają kredyty.

‒ Na razie takich sygnałów nie mamy. Raczej obserwujemy przeciwną sytuację. Oczywiście, jeśli jest to mieszkanie na kredyt i jest zadłużone lub zostało jeszcze dużo do spłaty – to „pożegnanie” się z mieszkaniem, z kredytem jest rozwiązaniem.

Ale jeśli są to mieszkania już w dużej części spłacone, dzięki najemcom, to sprzedanie takiego mieszkania dzisiaj generuje pytanie: co zrobić z „tą kasą”?

Bo ci którzy mają pieniądze, inwestują właśnie w mieszkania. Zwłaszcza, że złoto jest już na takim poziomie, że albo nie można go kupić, albo po takiej cenie już się nie kupuje. A mieszkanie cały czas będzie zyskiwać na wartości.