Ceny mieszkań w Warszawie pod kontrolą

Od kilkunastu miesięcy na rynku mieszkań używanych w Warszawie nie dochodzi do zmian cenowych. Najczęściej średnie ceny sprzedawanych lokali oscylują w granicach 7200-7400 zł za m kw. Tradycyjnie dzielnicami o najniższych średnich (pomiędzy 5-6 tys. zł za m kw.) są m.in. Wawer, Targówek i Białołęka. Z drugiej strony znajdują się dzielnice takie jak Śródmieście, gdzie kupujemy mieszkania średnio po 9800 zł za m kw. Wysokie ceny są tez domeną Żoliborza (8400 zł), a także Mokotowa i Wilanowa (8000 zł). Tegoroczne transakcje pokazują, że mimo wysokiego pułapu cen to właśnie Mokotów cieszy się największym zainteresowaniem nabywców. Kolejne miejsca zajmuje Bemowo, Ursynów i Ochota. To tylko wskazuje, że przy poszukiwaniu własnego M nie kierujemy się wyłącznie ceną, ale i dobrą lokalizacją.

Średni czas sprzedaży mieszkań oferowanych przez doradców Metrohouse wyniósł w okresie wakacyjnym 114 dni. To kilka dni krócej niż przed wakacjami. Pomiędzy poszczególnymi transakcjami widoczne są duże różnice w czasie oczekiwania na sprzedaż. Najszybciej tym razem znajdowały nowych właścicieli mieszkania wybudowane w ostatnich latach do metrażu 45 m kw. Kilka z nich zostało sprzedanych zaledwie po tygodniu od pierwszej ekspozycji ogłoszenia. Nie wszyscy oferenci mieli tyle szczęścia. Niekiedy czas oczekiwania na klienta niebezpiecznie wydłużał się do 24 miesięcy. Powody długiej sprzedaży zwykle są takie same: niedopasowanie ceny do standardu oferty, ale też brak właściwego podejścia do negocjacji ceny.

Widać, że sprzedający mimo dużej konkurencji nie chcą rozmawiać o większych obniżkach. Średnia różnica pomiędzy ostatnią ceną ofertową a rzeczywistą ceną sprzedaży wyniosła 2,4 proc. podczas gdy jeszcze kilka miesięcy temu była o 0,8 pkt proc. wyższa. W okresie wakacyjnym pośrednicy z Metrohouse odnotowali zaledwie jedną transakcję, w której właściciel w końcowych negocjacjach obniżył cenę o więcej niż 10 proc. Minął już okres, kiedy dochodziło do spektakularnych negocjacji i należy przygotować się, że dziś sprzedający niechętnie obniżają ceny sprzedawanych lokali. Nie należy się temu dziwić, bo choć kupujący nie jest tego świadomy, cena ofertowa mogła być już kilkakrotnie obniżana podczas eksponowania oferty na rynku.

Metodologia

• Analizie poddano ceny mieszkań z rynku wtórnego na podstawie transakcji przeprowadzonych przez brokerów Metrohouse S.A. w Warszawie.
• Wartość negocjacji to wyrażona procentowo różnica pomiędzy ostatnią ceną ofertową a ceną transakcyjną uzgodnioną pomiędzy stronami umowy sprzedaży.
• Czas sprzedaży został przedstawiony jako liczba dni ekspozycji oferty na rynku przez pośrednika od momentu zarejestrowania oferty w systemie, aż do dnia zawarcia transakcji. Średni czas sprzedaży wyraża średnia z wykluczeniem 10% skrajnych danych zbioru (najkrótsze i najdłuższe czasy sprzedaży).

Marcin Jańczuk
Dyrektor ds. PR
Metrohouse S.A.