Centrum Prawa Bankowego i Informacji – Jubileusz: Nieruchomości bez wizji

Spójrzmy może na początek na minione 20 lat. Gdzie, Pańskim zdaniem, ujawniła się najbardziej dotkliwie słabość polskiego r ynku nieruchomości?

– Największym problemem dla budownictwa i całego powiązanego z tym otoczenia, a mam na myśli też sektor finansowy i instrumenty finansowe, jest brak wizji rozwoju mieszkalnictwa i rozwiązywania problemów mieszkaniowych.

Z danych statystycznych wynika, że w Polsce brakuje obecnie około 1,6- 1,8 mln mieszkań. Do tego powinno się dodać kolejne 1-1,1 mln, które ze względu na standard w zasadzie powinny być wyburzone, gdyż nie nadają się nawet do remontu. Co więcej, nie ma obecnie szansy prze – łożenia tych potrzeb statystycznych na popyt realny. Brak jest instrumentów, które ułatwiałyby zakup domu lub skorzystanie z mieszkania na wynajem. Proszę zauważyć, że obecnie tychże mieszkań na wynajem nie budują ani gminy, ani inwestorzy prywatni, ani państwo. Potrzeby są olbrzymie i z pewno – ścią nie wszystkie będą mogły być zrealizowane za pomocą dostępu do własności mieszkaniowej. Chociaż znaczenie tej ostatniej będzie rosło w kontekście trwającej dyskusji na temat odwróconej hipoteki.

W jakim sensie?

– Na Zachodzie mieszkanie traktowane jest jako najlepsza forma zabezpieczenia na starość. Jeśli ktoś ma własne lokum, to nie ponosi kosztów najmu w późnym okresie. Może je więc wynająć, sam przeno – sząc się do mniejszego wynajętego mieszkania, by z różnicy wypracować sobie emeryturę czynszową. Może także zastawić je w banku pod hipotekę odwróconą, co za kilka lat będzie także w Polsce wykonalne. W krajach Europy Zachodniej emeryci często wynajmują komuś mieszkania, a sami przenoszą się np. do Portugalii, gdzie ceny najmu są znacznie niższe. Przyjemnie siedzieć nad przyjaznym południowym morzem, gdy czerpie się dochód z wynajęcia mieszkania w Warszawie, Poznaniu czy Krakowie.

Własne mieszkanie jest z pewnością filarem, do którego każdy powinien dążyć, a państwo powinno w tym pomagać. A pozostali, którym nie powiedzie się zbudowanie tego filaru, mają prawo liczyć na korzystne ceny najmu. To przekłada się płynnie na rozwój rynku pracy, bo sprawnie działający rynek mieszkań na wynajem powinien być okolicznością temu sprzyjającą. Szczególnie przy bezrobociu, kiedy trzeba aktywnie poszukiwać pracy poza miejscem zamieszkania.

Jak Pan ocenia politykę mieszkaniową obecnego rządu?

– Wspominałem o braku wizji rozwoju mieszkalnictwa, ale dotyczy to właściwie wszystkich rządów do tej pory. Ostatnia próba zmierzenia się z tą materią przypadła na czasy, gdy premierem była Hanna Suchocka, a ministrem gospodarki przestrzennej i budownictwa – Andrzej Bratkowski, kiedy to powstawały jakieś długoterminowe rozwiązania systemowe. Od kilkunastu lat nie dzieje się nic, a podejmowane dzia – łania mają raczej charakter doraźnych akcji, jak chociażby „Rodzina na swoim”. Pomijając nawet fakt, że środki z tego programu można było wydać bardziej efektywnie.

A czy legislacja nadąża za rozwojem rynku?

– Problemem jest raczej brak wiary w długoterminową stabilność rozwiązań prawnych. Mamy kilka różnych systemów opodatkowania obrotu nieruchomościami – w zależności od terminu zakupu i sprzedaży mieszkania inaczej rozliczamy się z urzędem skarbowym. To nie sprzyja planowaniu, tym bardziej że proces budowlany w Polsce trwa średnio (wliczając też domy budowane systemem gospodarczym) około 11-13 lat. W przypadku deweloperów od momentu uzyskania pozwolenia na budowę aż po oddanie do użytkowania mijają 3-4 lata. Jednak z budowanych rocznie około 160 tys. apartamentó...