Bankowość i Finanse | Rządowy Program Wspierania Kredytu Mieszkaniowego | Pomocny, ale nie przełomowy

Grażyna Śleszyńska

„Konto Mieszkaniowe” w jednym z banków komercyjnych może otworzyć osoba, która nie miała i nie ma jeszcze mieszkania lub domu. Z programu mogą skorzystać także ci, którzy w posiadanym lokalu mieszkają z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci (do 50 m2 przy dwójce dzieci, 75 m2 przy trójce, 90 m2 przy czwórce, bez limitu m2 przy piątce i większej liczbie dzieci). Okres oszczędzania wynosi od 3 do 10 lat. Systematyczne wpłaty (co najmniej 11 rocznie o określonej wysokości) to gwarancja dodatkowej premii mieszkaniowej z budżetu państwa. Premia będzie równa rocznemu wskaźnikowi inflacji albo wskaźnikowi zmiany wartości ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. W każdym roku ma być wybierany wskaźnik korzystniejszy dla oszczędzającego. Oszczędności będą dodatkowo oprocentowane zgodnie z ofertą banku, przy czym odsetki będą zwolnione z tzw. podatku Belki. Od momentu zakończenia oszczędzania na wydanie środków beneficjent będzie miał pięć lat.

Z kolei o udział w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” może ubiegać się osoba do 45. roku życia, która – podobnie jak w przypadku programu „Konto Mieszkaniowe” – nie posiada, ani nie posiadała mieszkania bądź domu. W przypadku małżeństwa lub pary wychowującej co najmniej jedno dziecko warunek wieku spełnić będzie musiało przynajmniej jedno z nich. Maksymalna wysokość kredytu, o jaką można wnioskować, to 500 tys. zł, a w przypadku małżeństw lub rodziców co najmniej jednego dziecka – 600 tys. zł. Kredyt można otrzymać zarówno na lokale z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Nie przewidziano limitu ceny za m2 ani ograniczenia metrażu. Nabywca ma więc swobodę w wyborze standardu i położenia nieruchomości. Nie ma także kryterium dochodowego, zatem z programu mogą skorzystać również najzamożniejsi. Wkład własny nie może być wyższy niż 200 tys. zł, a kredyt nie może przekraczać 90% wartości nieruchomości (a więc wymagany jest minimum 10-procentowy wkład własny).

2% + marża

Przez 10 lat budżet państwa, za pośrednictwem BGK, który jest operatorem programu, będzie dopłacał do każdej z rat. Dopłata będzie stanowiła różnicę między średnim oprocentowaniem nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych o okresowo stałej stopie procentowej, skorygowanym o współczynnik odzwierciedlający marżę banku (założono 0,9 średniego oprocentowania), a oprocentowaniem kredytu wynoszącym 2%. Stała stopa będzie ustalana na podstawie danych NBP o średnim oprocentowaniu kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących (w dniu udzielenia kredytu i po 5 latach).

Zakotwiczenie kredytu w okresowo stałej stopie procentowej z jednej strony zabezpiecza przed ryzykiem jej wzrostu (stąd słowo „bezpieczny” w nazwie), z drugiej jednak – nie pozwala zdyskontować znaczącej jej obniżki, gdyby taka nastąpiła. W przybliżeniu oprocentowanie kredytu w okresie dopłat wyniesie 2% bez względu na wahania stóp procentowych + marża i ewentualnie prowizja banku. Instrument został tak skonstruowany, aby warunki jego otrzymania były zbliżone do tych sprzed okresu pandemii. Jeśli obecnie rodzina zadłużyłaby się na 30 lat na 550 tys. zł, to przy stałej stopie procentowej wynoszącej 8,46% rata kredytu z dopłatą wyniosłaby 2800 zł (5400 zł bez dopłat). Para wnioskująca o kredyt tej wielkości musi dysponować dochodem netto rzędu 10 000 zł.

Wartość udzielonego finansowania w ramach „Bezpiecznego Kredytu 2%” oszacowano na odpowiednio 3,2 mld zł w 2023 r. oraz 13,2 mld zł w 2024 r. W ciągu 10 lat rządowe wsparcie dla jednostkowego kredytobiorcy może przekroczyć 200 tys. zł. To z pewnością napompuje popyt, rozkręci akcję kredytową i spowoduje wzrost cen nieruchomości. Analitycy PKO BP oczekują wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań o 5–10%. Wielu sprzedających z rynku wtórnego, nie mówiąc o deweloperach, wstrzymywało się z wystawianiem mieszkań, licząc na uzyskanie wyższej ceny, gdy program wejdzie w życie. Z tego względu w ich ocenie program „Bezpieczny Kredyt 2%” może paradoksalnie utrudnić dostęp do mieszkań dla mniej zamożnych gospodarstw domowych.

Słabością programu jest także to, że kredytobiorca, który w okresie kredytowania założy rodzinę i zechce zamienić mieszkanie na większe, nie będzie mógł tego zrobić bez utraty dopłat. Gdyby tak się stało, to zdolność kredytowa mocno by spadła. Banki muszą wziąć pod uwagę taką ewentualność w ocenie ryzyka. Z dobrych wiadomości: odziedziczenie nieruchomości w trakcie trwania dopłat nie spowoduje utraty prawa do nich. A co po okresie dopłat? Co do zasady ryzyko kredytowe wówczas spadnie, ponieważ spłaty będą dokonywane w ratach malejących, co sprzyja redukowaniu długu. Natomiast wejdą wtedy raty annuitetowe. Kredytobiorca będzie mógł wydłużyć okres spłaty o maksymalnie pięć lat, jeżeli rata kredytu po zakończeniu okresu wsparcia będzie nadmiernie obciążała jego budżet domowy.

Jaki może być wpływ programu „Pierwsze Mieszkanie” na rynek finansowania nieruchomości? – Odpowiadając na to pytanie, należy mieć na uwadze dwa ważne aspekty tego programu. Po&...