Bankowość i Finanse | Rozporządzenie CRR 3 | Nowe podejście do nieruchomości

Joanna Tylińska

Nowe definicje

W rozporządzeniu CRR3 zmieniono lub dodano kilka nowych definicji dotyczących nieruchomości. Wprowadzono definicję ich wartości, która oznacza wartość nieruchomości mieszkalnej lub komercyjnej określoną zgodnie z art. 229 ust. 1. Nieruchomość mieszkalna, zgodnie z nowym zapisem, to taka, która:

• ma charakter mieszkalny²;
• ma charakter mieszkalny i jest nadal w trakcie budowy³;
• grunt przynależny powyższym nieruchomościom.

Nowa definicja nie odnosi się już ani do lokalu mieszkalnego ani do wymogu zajmowania go przez właściciela albo najemcę, dodatkowe warunki są jednak uzależnione od tego czy nieruchomość taka generuje dochód, czy nie.

Do nieruchomości komercyjnych zaś zaliczać się będą wszystkie pozostałe obiekty, niespełniające definicji nieruchomości mieszkalnej.

Rozporządzenie CRR3 wprowadza także wymóg identyfikacji ekspozycji związanych z nieruchomością generująca dochód (ang. Income-producing real estate exposure – IPRE), czyli ekspozycji zabezpieczonych na co najmniej jednej nieruchomości mieszkalnej lub komercyjnej, w przypadku której wypełnienie zobowiązań kredytowych związanych z ekspozycją zależy w znacznym stopniu od przepływów środków pieniężnych generowanych przez nieruchomości zabezpieczające tę ekspozycję, a nie od zdolności dłużnika do wypełnienia zobowiązań kredytowych z innych źródeł. Głównym źródłem takich przepływów środków pieniężnych są opłaty z tytułu najmu lub dzierżawy bądź wpływy ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej lub komercyjnej.

Wprowadzono też nową definicję ekspozycji finansujących zakup gruntów i budowę nieruchomości przez przedsiębiorstwa (ang. Land acquisition, development and construction exposures – ADC). Są to ekspozycje banków wobec przedsiębiorstw lub jednostek specjalnego przeznaczenia (SPV) finansujące jakiekolwiek nabycie gruntów w celach ich zagospodarowania i zabudowy lub finansujące prace deweloperskie i budowę nieruchomości mieszkalnych bądź komercyjnych.

Przewiduje się trzy ścieżki kalkulacji aktywów ważonych ryzykiem dla kredytów hipotecznych w zależności od cech finansowanych nieruchomości oraz typu dłużnika:

• analogiczne do dzisiejszego podejścia dzielenia ekspozycji na  części i przypisywania preferencyjnej wagi ryzyka dla części ekspozycji w pełni i całkowicie zabezpieczonych na nieruchomości (tzw. loan splitting);
• podejście, w którym waga ryzyka jest przypisywana w zależności od stosunku wartości ekspozycji do wartości nieruchomości (podejście ETV-buckets);
• odrębnie traktowane będą ekspozycje generujące dochód IPRE oraz ADC.

Ekspozycje na nieruchomościach mieszkalnych

W nowych przepisach ekspozycje na nieruchomościach mieszkalnych nadal stanowią grupę uprzywilejowaną w odniesieniu do innych nieruchomości, przy czym dla części z nich obniżono nawet wagę ryzyka z 35% do 20%. Aby jednak bank mógł zastosować niższą wagę ryzyka wobec ekspozycji zabezpieczonej na nieruchomości mieszkalnej, musi ona spełnić dodatkowe kryteria i nie może być ekspozycją wobec przedsiębiorcy (ADC).

W rozporządzeniu CRR3 zwiększono granularność wag ryzyka tych ekspozycji, dzieląc je na trzy typy:

• ekspozycje nie przynoszące dochodu;
• ekspozycje generujące dochód (IPRE) spełniające jedno z kryteriów zastosowania niższych wag ryzyka;
• pozostałe IPRE.

Jeśli ekspozycja zabezpieczona nieruchomością mieszkalną nie jest ekspozycją generująca dochód (IPRE), części ekspozycji – do poziomu ETV⁴ = 55% wartości nieruchomości przypisuje się wagę ryzyka 20%; nie musi ona wtedy spełniać dodatkowych kryteriów.

Natomiast przy ekspozycji zabezpieczonej nieruchomością mieszkalną generującą dochód (IPRE) bank, aby zastosować niższe wagi ryzyka, musi ...