Bank i Klient: Klient lepiej chroniony (cz. 1)

Katarzyna Czajkowska-Matosiuk

Ustawa ta, zwana deweloperską, wprowadza całkowicie nowe zasady realizacji przedsięwzięć deweloperskich, opierając je na relacjach nabywca – deweloper – bank. Podstawowym celem przepisów jest powierzenie bankom nadzoru nad pieniędzmi przekazanymi deweloperom przez nabywców. Chodzi o to, by klienci, którzy kupują niewybudowane jeszcze mieszkania lub domy, nie stracili pieniędzy w przypadku upadłości dewelopera.

Większe bezpieczeństwo

Dokument przewiduje przede wszystkim, że deweloper będzie musiał zapewnić nabywcy mieszkania lub domu co najmniej jeden z czterech tzw. środków ochrony:

1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową,
4. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową.

To właśnie na te rachunki, a nie do rąk dewelopera, będą trafiać środki wpłacane przez klientów. O wypłatach dla dewelopera decydować będzie harmonogram budowy. Co więcej, bank będzie sprawdzać zakończenie każdego etapu prac na budowie. Jeżeli stwierdzi nieprawidłowości, będzie mógł wstrzymać wypłatę kolejnej transzy. Wpłaty dokonywane na rachunek powierniczy będą ewidencjonowane osobno dla każdego nabywcy. Banki będą udzielać informacji o stanie rachunku.

Deweloper będzie musiał także przygotować prospekt informacyjny, w którym przedstawi klientowi stan prawny gruntu, na którym powstanie inwestycja, pozwolenie na budowę, plan zagospodarowania przestrzennego, a także różnice w cenach, w zależności od sposobu finansowania inwestycji.

Ponadto ustawa przewiduje uregulowanie treści umowy deweloperskiej poprzez określenie praw i obowiązków stron, a także wprowadza wymóg zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego.

Rachunek powierniczy – zamknięty czy otwarty?

Ochrona nabywców przyszłych mieszkań lub domów ma zostać zwiększona dzięki rachunkowi powierniczemu otwartemu lub zamkniętemu. Deweloperzy sami będą podejmować decyzję co do tego, jaki rachunek założą w banku.

W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego, na której prowadzone będzie przedsięwzięcie deweloperskie oraz wierzytelności dewelopera względem nabywców tworzyć będą odrębną masę majątkową, która posłuży w pierwszej kolejności zaspokojeniu roszczeń nabywców przyszłych nieruchomości.

Istotą rachunku powierniczego jest bowiem stworzenie takiej sytuacji, w której nabywca lokalu lub domu gromadzi środki na jego zakup na rachunku w banku i poprzez ten rachunek dokonuje rozliczeń z deweloperem. Z punktu widzenia prawnego podlegać ma przepisom Kodeksu cywilnego i ustawy Prawo bankowe. Do jego otwarcia niezbędna będzie wola trzech podmiotów – klienta, dewelopera i banku – połączonych więzami prawnymi wynikającymi z dwóch rodzajów umów. Pierwsza to tak zwana umowa powiernicza zawarta pomiędzy deweloperem (powiernikiem) a kupującym (osobą trzecią). Druga to umowa rachunku powierniczego zawarta pomiędzy bankiem a deweloperem jako posiadaczem tego rachunku. Jeżeli umowa powiernicza nie będzie przewidywać, jakiego rodzaju rachunek zostanie założony dla danego przedsięwzięcia (otwarty czy zamknięty), to do dewelopera będzie należała ostateczna decyzja w tym zakresie. Może to być przedmiotem prowadzonych z nim negocjacji. Wszelkie koszty prowadzenia rachunku (opłaty i prowizje) poniesie deweloper.

Bank prowadzący otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy ma stać na straży, by nie doszło do wypłaty pieniędzy deweloperowi, dopóki nie przedstawi on dokumentacji pozwalającej na stwierdzenie, że lokal został wybudowany zgodnie z umową i przepisami prawa.

Zgodnie z brzmieniem art. 59 ustawy Prawo bankowe, jeśli deweloper będzie postępował nierzetelnie i zostanie przeciwko niemu wszczęte postępowanie egzekucyjne albo ogłosi upadłość (co ostatnimi czasy zdarzało się bardzo często w branży budowlanej), klient banku będzie miał gwarancje zwrotu pieniędzy zgromadzonych na tych rachunkach.

I tak, nowa ustawa przewiduje, że dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego (dla całej inwestycji, a nie dla poszczególnych klientów) deweloper zawierać będzie umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonować ma wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy i na jego żądanie informować go o dokonanych wpłatach i wypłatach.

Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony będzie ten rachunek. Ponosi przy tym koszty, opłaty i prowizje za jego prowadzenie.

Prawo wypowiedzenia umowy rachunku powierniczego przysługiwać będzie wyłącznie bankowi i tylko z ważnych powodów. Jeżeli takie wypowiedzenie nastąpi, deweloper będzie musiał niezwłocznie założyć nowy rachunek powierniczy w innym banku, nie później niż w ciągu 60 dni od dnia wypowiedzenia umowy. Wówczas środki zgromadzone na likwidowanym rachunku bank, w którym dotychczas prowadzono taki rachunek, przekaże na rachunek powierniczy otwarty przez dewelopera w innym banku.

Jeżeli deweloper nie złoży dyspozycji przelewu środków na nowy rachunek w innym banku w terminie 60 dni od dnia wypowiedzenia umowy, bank zwróci środki znajdujące się na rachunku nabywcom.

W czasie obowiązywania umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz w terminie 60 dni od dnia jej wypowiedzenia umowa ta nie będzie mogła ulec zmianie bez zgody nabywcy. Nie dotyczy to jedynie oprocentowania środków pieniężnych gromadzonych na rachunku, z tym że sposób ustalania wysokości oprocentowania określony ma być w umowie o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Różnice pomiędzy rachunkiem powierniczym otwartym i zamkniętym są istotne ze względu na stopień zabezpieczenia interesów właścicieli przyszłych mieszkań.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy należący do dewelopera służyć ma do gromadzenia środków pieniężnych nabywcy, na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata zdeponowanych środków z tego rachunku następować będzie w transzach zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie.Bank wypłaci deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji w sposób zgodny z harmonogramem, chyba że deweloper zakończy go przed określonym w nim terminie.

Przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera bank będzie kontrolował zakończenie każdego z etapów przedsięwzięcia określonego w harmonogramie. Kontrola będzie dokonywana na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę ...