Bank i Klient: AMRON – odpowiedź sektora bankowego na Rekomendację J

Jacek Furga, prezes zarządu, Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o.

Jej zapisy potwierdzają determinację polskiego nadzoru finansowego w dążeniu do zapewnienia polskim instytucjom finansowym dostępu do wiarygodnej informacji o cenach i wartościach nieruchomości, przekładającego się z jednej strony na wzrost efektywności zarządzania ryzykiem kredytowania nieruchomości, a z drugiej strony umożliwiającego działania banków na rzecz poprawy długoterminowej płynności oraz optymalizacji wypełniania wymogów kapitałowych. Paradoksem polskiego rynku nieruchomości jest to, że największym orędownikiem uporządkowania informacji o wartościach nieruchomości jest nadzór finansowy, a realizatorem tej misji i właścicielem największej w kraju bazy danych o cenach i wartościach – Związek Banków Polskich.

W piśmie zastępcy przewodniczącego Komisji Nadzoru Finansowego, Wojciecha Kwaśniaka, do prezesa Związku Banków Polskich, Krzysztofa Pietraszkiewicza, z 27 września 2013 r. czytamy:…z satysfakcją przyjąłem informacje o działaniach podjętych przez Związek Banków Polskich, mających na celu przygotowanie polskiego sektora bankowego do sprostania wymogom wprowadzonym przez nową Rekomendację J, dotyczącą zasad gromadzenia i przetwarzania przez banki danych o nieruchomościach. Współpraca Związku Banków Polskich – właściciela jedynej w naszym kraju międzybankowej bazy danych o nieruchomościach, Systemu AMRON – jest kluczowa dla efektywnego wprowadzenia w życie postanowień Rekomendacji J.

Cena informacji o wartości nieruchomości

O znaczeniu jawnej, przejrzystej oraz przede wszystkim wiarygodnej informacji o nieruchomościach i tym samym – o znaczeniu wiedzy dotyczącej rozwoju lokalnego rynku nieruchomości – nie trzeba nikogo przekonywać. Zainteresowanie informacją o rynku nieruchomości, zwłaszcza w zakresie wiarygodnej wyceny wartości nieruchomości i możliwości aktualizowania tej wartości, wywołał ostatni kryzys finansowy zapoczątkowany amerykańskim kryzysem subprime na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, określającego wartość rynkową nieruchomości, to koszt sięgający od kilkuset do kilku tysięcy złotych, w zależności od typu wycenianej nieruchomości. Pozyskanie od firm zajmujących się wyceną nieruchomości informacji o cenie transakcyjnej nieruchomości z opisem samej nieruchomości w zakresie odpowiadającym wymogom Rekomendacji J, to koszt przekraczający poziom 30 zł za jedną transakcję. Przeprowadzona przez Centrum AMRON analiza kosztów pozyskania z powiatowego rejestru cen i wartości nieruchomości informacji o transakcji, jej weryfikacji i uzupełnienia na podstawie rejestrów i baz danych, to łączny koszt sięgający kilkunastu złotych. Do przeprowadzenia prostej analizy porównawczej pozwalającej oszacować wartość nieruchomości potrzeba z reguły informacji o cenach transakcyjnych dla co najmniej kilku nieruchomości podobnych.

Znaczenie informacji o wartości nieruchomości

Znaczenie dostępu do rzetelnej, pełnej i – co istotne – aktualnej informacji o nieruchomości, jej wartości i stanie prawnym nabiera coraz większego znaczenia w kontekście realizowanej przez rząd polityki deregulacji zawodów licencjonowanych, obejmującej kilka profesji związanych z obrotem i zarządzaniem nieruchomościami.

W obecnym stanie informacji publicznej o rynku nieruchomości tracimy wszyscy. Trudności w dostępie do wiarygodnej informacji sprzyjają nadużyciom i przestępstwom.

Rosnące znaczenie wiarygodnej informacji o nieruchomościach dla bezpieczeństwa sektora bankowego skłoniło Komisję Nadzoru Finansowego do uchwalenia nowej Rekomendacji J. Na ostatnim posiedzeniu Komitetu Uczestników Systemu AMRON, zorganizowanym przez Związek Banków Polskich 10 października br., dyrektor Departamentu Regulacji KNF, Andrzej Reich, podkreślił znaczenie międzybankowej bazy danych AMRON i zwrócił uwagę, że jest to jedyna tak a baza w kraju. W jego ocenie baza danych AMRON osiągnęła już masę krytyczną, a wymogi nowej Rekomendacji J powinny sprzyjać jej dalszemu rozwojowi. Banki powinny docenić wartość inicjatywy Związku Banków Polskich i aktywnie włączyć się w dalszy rozwój AMRON.

Dyr. Andrzej Reich stwierdził, że geneza nowej Rekomendacji J wpisuje się w istotny ciąg zdarzeń. Udziałem wszystkich uczestników rynku nieruchomości było sparzenie się na kryzysie w 2007 r. Zasadniczy wpływ na skalę tego kryzysu miało finansowanie nieruchomości przy braku wiarygodnej informacji o ich realnej wartości. Brakowało systemu weryfikacji wartości nieruchomości, które z jednej strony były przedmiotem finansowania, a z drugiej stanowiły zabezpieczenie udzielonych kredytów hipotecznych. Po tym zdarzeniu stwierdzono, że konieczne jest zbudowanie wiarygodnej międzybankowej bazy danych o wartościach nieruchomości. System AMRON, dostosowany (po kolejnej modyfikacji) od 4 listopada 2013 r. do wymogów nowej Rekomendacji J taką rolę powinien pełnić.

Rynek kredytów hipotecznych będzie się przebudowywał ze względu na ryzyko płynności długoterminowej. Motorem działania będą w tym przypadku nowe wymogi Komitetu Bazylejskiego dotyczące norm płynności długoterminowej.

W swojej wypowiedzi dyr. Andrzej Reich wspomniał również o konieczności reaktywacji rynku listów zastawnych. Długoterminowe wierzytelności zabezpieczone hipotecznie mogą stanowić zabezpieczenie emisji listów zastawnych. Im będziemy mieć lepszą bazę danych, umożliwiają...