Akademia: Istota nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego

dr Elżbieta Gołąbeska
adiunkt w Zakładzie Informacji Przestrzennej Wydziału Budownictwa i Inżynierii Środowiska, Politechnika Białostocka

Barbara Melcer
studentka Gospodarki Przestrzennej, WBiŚ, Politechnika Białostocka

Katarzyna Minczewska
studentka Gospodarki Przestrzennej, WBiŚ, Politechnika Białostocka

Własne mieszkanie lub dom położony w malowniczej scenerii to marzenie niemal każdego człowieka. Niewielu jednak stać na to, by je zrealizować. Powód? Oczywiście, pieniądze. Na złotą rybkę w realnym świecie nie możemy liczyć, szukamy więc innych rozwiązań. Według informacji, jakie zebrał Home Broker1 w maju 2010 r., ponad 63 proc. środków, którymi finansujemy zakup nieruchomości w Polsce, pochodzi z kredytów.

Banki – m.in. te, które udzielają kredytów mieszkaniowych – funkcjonują jako instytucje zaufania publicznego, a z drugiej strony są podmiotami, którymi kieruje chęć osiągnięcia ekonomicznych korzyści. Obie te cechy łączy dążenie do zapewnienia stabilności prowadzonej działalności. Najogólniej mówiąc, zabezpieczenia, jakimi kierują się banki, to m.in.: weksle, poręczenia i gwarancje, zabezpieczenia osobiste, zabezpieczenia rzeczowe, hipoteka, przewłaszczenie i zastaw, zatrzymanie środków na rachunku.

Banki udzielające kredytów mieszkaniowych wymagają zawsze, aby ustanowić hipotekę dla danej nieruchomości. Hipoteka postrzegana jest przez banki jako najlepsze zabezpieczenie kredytu, nie tylko mieszkaniowego, ale także innych kredytów, tzw. konsumpcyjnych – np. przeznaczonych na zakup sprzętu AGD. W Polsce rozwój rynku kredytów został zapoczątkowany w latach 90. XX wieku i ciągle utrzymuje tendencję wzrostową, zarówno pod względem liczby, jak i wartości udzielanych kredytów. Mając na uwadze jego obecny dynamiczny rozwój, warto zrozumieć, jaką rolę pełnią w nim nieruchomości i zapoznać się z niektórymi definicjami.

Czym jest hipoteka?

Instytucje prawne chroniące interes wierzyciela przed działaniem nieuczciwego, bądź niewypłacalnego dłużnika, nazywane są zabezpieczeniami. Można je podzielić na osobowe i rzeczowe. W przypadku zabezpieczenia osobowego, oprócz dłużnika, za zaciągnięte zobowiązania odpowiada jeszcze osoba trzecia. Wśród zabezpieczeń takich wyróżnia się poręczenie cywilne (poręczyciel przez umowę poręczenia zobowiązuje się względem wierzyciela spłacić zobowiązanie na wypadek, gdyby nie zrobił tego dłużnik) i poręczenie wekslowe (poręczyciel staje się dłużnikiem odpowiadającym za zapłatę weksla obok osoby, za którą udzielił poręczenia).

Jeśli weźmie się pod uwagę zabezpieczenie rzeczowe, należy stwierdzić, że jego istota polega na tym, iż uprawnienia wierzyciela chronią pewne rzeczy ruchome lub nieruchome. Rzeczy ruchome i niektóre prawa zbywalne (wierzytelności, obligacje, akcje) obciąża zastaw, natomiast nieruchome – hipoteka, która jest najlepszym środkiem zabezpieczenia ze względu na stałość w miejscu, stałość w czasie oraz wysoką wartość.

Wnioskując dalej, hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe i rodzaj zabezpieczenia interesów wierzyciela, np. banku udzielającego kredytu mieszkaniowego. Instytucja hipoteki uregulowana została w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.). Hipoteka może być ustanawiana na nieruchomości kupowanej na kredyt lub należącej do dłużnika. W obecnej sytuacji gospodarczej kraju zapotrzebowanie na kredyt jest bardzo duże, a jego otrzymanie uzależnione jest od należytego zabezpieczenia, które zagwarantuje wierzycielowi zwrot pożyczonych pieniędzy. Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, co oznacza, że nie może powstać bez powstania wierzytelności, a wygaśnięcie wierzytelności pociąga za sobą wygaśniecie hipoteki (hipoteka nie ma więc samodzielnego bytu jurydycznego). Hipoteka obciąża na nieruchomości:

• prawo własności
• prawo użytkowania wieczystego
• udział współwłaściciela we współwłasności nieruchomości
• wierzytelność zabezpieczoną hipoteką.

Przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego, poza nieruchomością, mogą być ograniczone prawa rzeczowe w postaci:

• własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego
• własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

Co warto wiedzieć o wartości nieruchomości?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa termin wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. Wartość nieruchomości jest jednym z istotniejszych kryteriów, jakie bierze pod uwagę inwestor działający lub rozpoczynający działalność na rynku nieruchomości.

Do określenia wartości nieruchomości upoważniony jest rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca majątkowy, w wyniku wyceny, określa wartość rynkową, odtworzeniową i katastralną nieruchomości, a także inne rodzaje wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

Wartość rynkowa jest to najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:

• strony umowy są od siebie niezależne i nie kierują się szczególnymi motywami – ich decyzje są wynikiem racjonalnych przemyśleń
• strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy
• strony są świadome istniejących okoliczności wpływających na cenę
• strony nie działają w sytuacji przymusowej
• upłynął odpowiedni czas wyeksponowania nieruchomości na rynku przy zastosowaniu reklamy i potrzebnego do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę stan rynku oraz charakter nieruchomości.

Wartość rynkowa nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaką można uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Wartość rynkowa określana jest dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.2

Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, określa się wówczas jej wartość odtworzeniową. Sytuacja taka ma miejsce wówczas, gdy ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie, nieruchomości nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, uwzględnia się przy tym stopień jej zużycia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu (czyli nakłady, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach) i oddzielnie wartość jego części składowych (budynków i ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej, drzewostanu, zasiewów, upraw jednorocznych, plantacji kultur wieloletnich).

Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości. Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Jeżeli nieruchomości reprezentatywne były przedmiotem obrotu, wówczas wartość katastralną ustala się z wykorzystaniem cen transakcyjnych tych nieruchomości. Wartości katastralne wykorzystuje się m.in. do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Kilka słów o kredytach hipotecznych

Kredyt hipoteczny, zwany inaczej mieszkaniowym, zaciągany jest często przy podjęciu jednej z najważniejszych decyzji w życiu, jaką stanowi zakup domu lub mieszkania. Spłata takiego kredytu zabezpieczona jest hipoteką na nieruchomości. Warto być rozsądnym i świadomym kredytobiorcą, przede wszystkim dla własnego dobra. Stuprocentowe zaufanie sugestiom doradcy finansowego wcale nie daje gwarancji, że podjęta przez nas decyzja będzie słuszna, gdyż każdy doradca otrzymuje prowizję od sprzedawanych produktów i kredyty, jakie nam sugeruje, mogą być dobre dla niego, a dla nas – kredytobiorców – niekoniecznie. Warto mieć to na uwadze.

Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów, rynek oferuje wiele produktów bankowych odpowiadających różnym potrzebom. Wyróżnia się następujące kredyty hipoteczne:

• Kredyt na zakup mieszkania lub domu na rynku pierwotnym (od dewelopera, spółdzielni mieszkaniowej) lub wtórnym (od osoby będącej właścicielem nieruchomości) – jego zabezpieczeniem staje się nabywana nieruchomość.
• Kredyt budowlany – udzielany dla osób, które są w trakcie budowy domu. Bank określa wysokość kredytu i jego oprocentowanie na podstawie przyszłej wartości wybudowanej nieruchomości. Kredyt ten wypłaca się w formie tzw. transz, których wysokość i częstotliwość bank określa na podstawie dostarczonego przez kredytobiorcę harmonogramu prac budowlanych i kosztorysu.
• Kredyt refinansowy – przeznaczony na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego, jest zabezpieczony na podstawie wartości aktualnie posiadanej nieruchomości.
• Kredyt konsolidacyjny – jego zabezpieczenie stanowi również aktualnie posiadana nieruchomość; kredyt ten pozwala połączyć wszystkie zaciągnięte kredyty w jeden, przy jednoczesnym obniżeniu raty kredytowej z racji dłuższego okresu spłaty oraz niższego oprocentowania.
• Pożyczka hipoteczna – kredyt zabezpieczony hipotecznie na posiadanej nieruchomości, zaciągnięty na dowolny cel; przeważnie nie ma obowiązku informowania banku o przeznaczeniu pożyczonych pieniędzy.
• Kredyt na remont – dzięki niemu można wyremontować, przebudować lub odnowić posiadany dom lub mieszkanie, stanowiące jednocześnie zabezpieczenie kredytu.
• Kredyt na zakup działki budowlanej – zakupiona w wyniku zaciągnięcia takiego kredytu działka staje się jednocześnie zabezpieczeniem dla banku.

W drogę po kredyt hipoteczny

Aby otrzymać kredyt hipoteczny, należy złożyć w wybranym banku wniosek kredytowy. Dokument ten nie zobowiązuje jeszcze do podpisania umowy kredytowej – jest to dokument wstępny informujący bank o tym, że ktoś jest zainteresowany kredytem. W tym miejscu, bank może wymagać również, aby do podpisanego wniosku kredytowego załączyć różne dokumenty (np. zaświadczenie o dochodach, umowę przedwstępną kupna-sprzedaży – która „zarezerwuje” wybraną nieruchomość) świadczące o zdolności kredytowej osoby zainteresowanej kredytem.

Bank analizuje złożone dokumenty i na ich podstawie decyduje, czy ...