Akademia: Atrakcyjność inwestycyjna nieruchomości komercyjnych w miasteczkach lotniskowych

dr Wanda Pełka
Wyższa Szkoła Handlu i Finansów Międzynarodowych w Warszawie
wpelka@wshifm.edu.pl

Do połowy lat osiemdziesiątych rozwój portów bazował na usługach lotniczych, a inwestycje dotyczyły infrastruktury lotniskowej. W kolejnych latach pasażerowie zaczęli korzystać z dodatkowych usług, co przyczyniło się do rozwoju usług pozalotniczych, które początkowo świadczone były wyłącznie na obszarze terminali portów. Niedostateczna powierzchnia skłaniała do przenoszenia usług na tereny poza terminalem. Jednocześnie rosnący popyt na usługi biurowe, wypoczynkowe i rekreacyjne spowodował pojawienie się hoteli i budynków biurowych, co z kolei sprzyjało lokowaniu się w pobliżu portów filii korporacji międzynarodowych.

W związku z tym nasuwa się pytanie, czy okolice portów lotniczych stanowią atrakcyjną niszę lokalizacyjną nieruchomości komercyjnych. O atrakcyjności inwestycji w nieruchomości w miasteczkach lotniskowych decyduje wiele czynników. Przede wszystkim należy podkreślić, że na obszarze wokół portu lotniczego powstają centra biznesowe i logistyczne, parki technologiczne, w których w pierwszej kolejności swoją działalność lokalizują przedsiębiorstwa związane z obsługą transportu lotniczego. Obecne są tu firmy, dla których podstawowe znaczenie ma komunikacja oraz szybki dostęp do klientów i partnerów biznesowych dzięki wykorzystaniu transportu powietrznego.

Należy podkreślić, że budowa miasteczek lotniskowych jest trendem globalnym. Porty lotnicze na całym świecie wykorzystują tę koncepcję, gdyż rozszerzając ofertę handlowo-usługową, generują alternatywne źródło przychodów. Wzrost podaży powierzchni handlowej w obrębie terminali lotniczych jest najbardziej widoczną cechą tego trendu. Powierzchnia handlowa w portach lotniczych generuje średnio 3-4 razy wyższy przychód na m2 niż inne lokalne centra handlowe. Przychody związane z nieruchomościami osiągają w Europie poziom 30 proc. przychodów portów lotniczych.

Do prekursorów wykorzystania koncepcji airport city w Europie należy lotnisko w Amsterdamie. Amsterdam Schiphol jest piątym co do wielkości europejskim lotniskiem. W jego otoczeniu znajduje się sześć dużych parków biznesowych, oferujących różnego rodzaju powierzchnie komercyjne. Sukces miasteczka jest związany z lokalizacją portu w obrębie miasta oraz dobrym połączeniem lotniska z miastem i pozostałą częścią kraju. Jednym z najbardziej znanych parków jest Schiphol Centre, który dysponuje nowoczesną powierzchnią biurową (165 tys. m2). W obrębie parku funkcjonuje wiele obiektów hotelowych, handlowych i rozrywkowych

Rozwiniętym air port city dysponuje Frankfurt. W sąsiedztwie lotniska znajdują się obiekty oferujące ponad 39300 tys. m2 powierzchni biurowej na wynajem, blisko 250 sklepów i restauracji, hotele, centrum konferencyjne oraz dwa kompleksy magazynowe o powierzchni 360 tys. m2. Zarządzająca portem spółka zabiega o realizację kolejnych inwestycji o charakterze komercyjnym.

Interesujący przykład stanowi port lotniczy w Hongkongu. W tym przypadku tworzenie miasteczka lotniskowego zainicjowano już na etapie planowania portu. Port powstał na sztucznej wyspie, a lotnisko zlokalizowane jest w ścisłym centrum jednego z największych obszarów przemysłowych. Element portu stanowi „SkyCity”, wielofunkcyjny kompleks łączący funkcje biznesowe i rozrywkowe, oparty na koncepcji airport city i aerotropolis, tworzony na ...