Rynek finansowania nieruchomości: Standard zawodowy „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” jako nowe narzędzie pracy rzeczoznawcy majątkowego

Marta Górska

Komunikat o uzgodnieniu standardu zawodowego Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności został opublikowany w Dzienniku Urzędowym Ministra Infrastruktury z dnia 8 stycznia 2010 r. Nr 1, poz. 1 i od tego dnia istnieje obowiązek jego stosowania przez wszystkich rzeczoznawców majątkowych.

Uzgodnienie przez Ministra Infrastruktury standardu zawodowego w trybie art. 175 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami było dużym zaskoczeniem dla niemal całego środowiska rzeczoznawców majątkowych. Zaskoczenie było tym większe, że Minister kilka miesięcy wcześniej w jednym z oficjalnych pism (pismo z 27.11.2008 r. l. dz. BN5d- -076-020/08) zapewniał iż: „standardy powinny (…) pełnić rolę koniecznego uzupełnienia regulacji wynikających ze standardów stosowanych w krajach Unii Europejskiej i na arenie międzynarodowej. Uzupełnienie to powinno polegać na takim sformułowaniu treści standardów krajowych, aby nie regulowały one kwestii już określonych w standardach międzynarodowych i polskich przepisach prawa, lecz, odnosząc się do wspomnianych regulacji, stanowiły ich uzupełnienie. Tworzenie autonomicznego systemu standardów zawodowych, które obowiązywałyby tylko polskich rzeczoznawców majątkowych, stoi w sprzeczności z ideą integracji rynków nieruchomości europejskich”.

Znakomita większość rzeczoznawców majątkowych uważa, że standardy są niezwykle potrzebne w pracy, gdyż potrzebne są wytyczne oraz już opracowane i sprawdzone wzorce. Jednak istotne jest, aby wytyczne te cechował stosunkowo duży stopień ogólności. Taką cechę posiadają Międzynarodowe Standardy Wyceny (MSW) opracowywane przez International Valuation Standards Committee (IVSC).

To właśnie MSW zawierają pomocne ogólne wytyczne, które sprawiają, iż nie są konieczne (poza zapisami prawa) sztywne gorsety nakładane na zawód rzeczoznawcy – zawód ekspercki, będący bardziej sztuką niż rzemiosłem. Rzeczoznawca majątkowy bazujący na MSW i nieograniczany nadmiernymi regulacjami prawnymi ma możliwość działania zgodnie ze swoją wiedzą, umiejętnościami i przede wszystkim zgodnie z prawami rynku.

Zwróćmy uwagę, iż rynek wciąż się zmienia, wciąż ewoluuje. Za tymi zmianami rynkowymi oraz za rozwojem zawodu i praktyki nie nadążają zmiany w ustawodawstwie.

Popierając konieczność tworzenia i stosowania standardów, należy położyć nacisk na to, aby standardy zawodowe zostały tak skonstruowane, żeby stanowiły pomocne narzędzie w pracy, a nie tak, żeby nakładały na rzeczoznawcę trudne, czy wręcz awykonalne, nieprzystające do realiów rynkowych obowiązki.

Przechodząc od ogółu do szczegółu, spróbujmy przyjrzeć się „standardowi bankowemu” jako jedynemu jak dotąd uzgodnionemu z Ministerstwem Infrastruktury standardowi. Postaram się wyłuskać poszczególne wątpliwe zapisy i odnieść się do ich treści.

Standard stosuje się, ilekroć nieruchomość została lub będzie obciążona ograniczonym prawem rzeczowym stanowiącym zabezpieczenie wierzytelności, w szczególności przy udzielaniu kredytu, pożyczki lub innego produktu przez banki, instytucje finansowe i instytucje kredytowe.

W tym miejscu pojawia się wątpliwość, czy zapis ten oznacza, że każda nieruchomość, bez względu na aktualny cel wyceny, musi być wyceniona zgodnie z tym standardem, w sytuacji, kiedy nie jesteśmy w stanie przewidzieć, czy jakaś nieruchomość w przyszłości nie będzie obciążona.

Nie znajduję także w standardzie definicji „innego produktu” udzielanego przez banki, który wymagałby ustanowienia zabezpieczenia. Czy chodzi tu o dowolny produkt finansowy?

Przywołane w cytowanym zapisie „instytucje finansowe” to fundusze inwestycyjne, fundusze nieruchomościowe, ubezpieczyciele i inni. Budzi poważne wątpliwości, czy omawiany standard powinien być stosowany w tak szerokim wachlarzu wycen i ich odbiorców.

1.2. Zasady niniejszego standardu mogą być stosowane odpowiednio również wówczas, gdy wycena nieruchomości wykonywana jest dla celu zabezpieczenia jakiegokolwiek zobowiązania istniejącego lub mającego zaistnieć w przyszłości pomiędzy dowolnymi podmiotami.

Wydaje się, że zapis ten dotyczy bliżej nieokreślonej przyszłości, bowiem jakiekolwiek zabezpieczenie między dowolnymi podmiotami, mogące zaistnieć, ...