Rynek finansowania nieruchomości: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego

Mariusz Zabielski
doktorant w Kolegium Nauk o Przedsiêbiorstwie,
Katedra Inwestycji i Nieruchomości Szkoły
Głównej Handlowej, rzeczoznawca maj¹tkowy

Podejście dochodowe zgodnie z Art. 153 ust 2. Ustawy o gospodarce nieruchomościami „polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.”

Inną definicję przedstawia punkt 1.2. Noty Interpretacyjnej nr 2 (Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości) mówiący, iż „podejście dochodowe jest stosowane w przypadku określenia wartości nieruchomości generujących dochód bądź stwarzających możliwość osiągania dochodu, przy założeniu, że dochód jest podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość tych nieruchomości.”

W obu przytoczonych fragmentach wartość nieruchomości jest ściśle uzależniona od przewidywanego dochodu. W zależności od tego w jaki sposób będzie on obliczany wyróżnia się dwie metody wyceny:

• metodę inwestycyjną, w której podstawą obliczenia dochodu z nieruchomości są głównie wpływy czynszowe (najem, dzierżawa i inne prawa do nieruchomości) oraz poza czynszowe (parkingi, bankomaty, plansze reklamowe, anteny telefonii komórkowej, itp.). Stosuje się do wyceny takich obiektów jak: biurowce, magazyny, pawilony handlowe, itp.
• metodę zysków, w której podstawą obliczenia dochodu z nieruchomości jest część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości. Do typowych obiektów wycenianych z wykorzystaniem tej metody należą: hotele, stacje benzynowe, kina, restauracje, obiekty sportoworekreacyjne, itp.

W metodzie inwestycyjnej źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe. Inaczej jest przypadku metody zysków, gdzie dodatkowym źródłem informacji oprócz wspomnianych danych rynkowych są również dane z szacowanej nieruchomości.

Metoda inwestycyjna

Rzeczoznawca majątkowy wykorzystując do wyceny nieruchomości metodę inwestycyjną powinien obliczyć kolejno:

1. Potencjalny dochód brutto (PDB)
2. Efektywny dochód brutto (EDB)