Rynek finansowania nieruchomości: Ustawa o odrębnej własności obiektów budowlanych (założenia do projektu ustawy Ministerstwa Infrastruktury) a proces finansowania nieruchomości

Bolesław Meluch
Związek Banków Polskich

Projekt zakłada następujące, istotne w procesie finansowania nieruchomości rozwiązania:

1. Regulacje mają zapewniać inwestorom możliwość realizacji inwestycji nad i pod powierzchnią nieruchomości, w sytuacji, gdy realizujący inwestycję nie jest właścicielem, bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości zajętej pod tę inwestycję.
2. Wprowadzając te rozwiązania do polskiego systemu prawnego, miałoby się umożliwić optymalne wykorzystanie przestrzeni nad i pod powierzchnią nieruchomości, w sposób zapewniający jednoczesne wykonywanie praw do nieruchomości na jej powierzchni.
3. Przywoływane w uzasadnieniu do projektu ustawy przykłady rozwiązań różnych krajów mają na celu zwrócenie uwagi na korzyści płynące z zastosowanych rozwiązań, szczególnie w przypadku, gdy właścicielem lub dzierżawcą są podmioty publiczne, których nieruchomości (prawo własności lub dzierżawy wieczystej) nie może być przedmiotem obrotu z uwagi na charakter nieruchomości (np. linia trakcyjna, linia komunikacyjna, dworzec). Oczywiście, w różnych krajach stosowane są różne rozwiązania. Tym niemniej sprowadzają się one do tzw. air rights, czyli prawa do przestrzeni „nad” i „pod” działką gruntową
4. Przytaczany w uzasadnieniu do projektu założeń model szwedzki zakłada ustanowienie trójwymiarowej nieruchomości wyłącznie w przypadku zagwarantowania osiągnięcia zakładanych celów związanych z nieruchomością: prawo do odstępu do elementów infrastruktury i instalacji, warunkujących normalne funkcjonowanie nieruchomości pierwotnej i wybudowanej (wydzielonej) jako wtórnej. Trójwymiarowość nieruchomości w Szwecji polega na deliminacji jej obszarów, czyli podziału w układzie wertykalnym i horyzontalnym. Jednocześnie nieruchomości trójwymiarowe rejestrowane są w tradycyjnym dwuwymiarowym systemie katastralnym (wyrażenia użyte w uzasadnieniu). Uzyskanie przez inwestora tytułu prawnego do trójwymiarowej nieruchomości wiąże się z prawem do ustanowienia księgi wieczystej (prowadzonej przez Urząd ds. Katastru Nieruchomości) i dysponowaniem zabezpieczeniem hipotecznym.
5. Obecnie przepisy w Polsce stanowią poważną barierę dla budowy wielu inwestycji, które mogłyby być realizowane szczególnie w sferze infrastrukturalnej, w związku z tym projekt założeń powołuje „odrębną własności obiektów budowlanych” jako nowy przedmiot prawa własności nieruchomości. Odrębna własność obiektów budowlanych to, według założeń, obiekt budowlany, realizowany nad lub pod powierzchnią gruntu, niezwiązany bezpośrednio pod względem gospodarczym z nieruchomością gruntową. Ministerstwo Infrastruktury uważa, iż w ten sposób zostanie stworzona możliwość ustanawiania odrębnej własności obiektów budowlanych, a jednocześnie nie pozbawia ona właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu możliwości korzystania z nieruchomości.
6. Zdaniem Ministerstwa inwestor, uzyskując silny tytuł prawny do nieruchomości (budowanego, wydzielonego obiektu) zyskuje większą swobodę w dysponowaniu obiektem – może ona stanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego.
7. Ministerstwo Infrastruktury zaleca wprowadzenie wyraźnego zapisu, iż obiekty budowlane dla których ustanowiono prawo odrębnej własności, nie stanowią części składowej gruntu. Oznacza to, iż wszelkie czynności prawne wykonywane w stosunku do gruntu (zbycie, nabycie, itd.) nie odnoszą skutku prawnego w stosunku do obiektów budowlanych.
8. Według założeń, wojewoda będzie wydawał zezwolenia na budowę obiektów budowlanych i jednocześnie potwierdzał wydzielenie techniczne obiektu (dopuszcza się także ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego decyzją administracyjną, której przypadki mają być wskazane w ustawie), co ma być przesłanką dla banków możliwości ustanawiania zabezpieczenia kredytu bankowego (cesja praw z umowy przestępnej i pozwolenia budowlanego). Zezwolenie może być także przedmiotem zastawu na prawach. Pozwolenie na budowę ma być jednocześnie promesą potwierdzającą warunki techniczne odrębności projektowanego obiektu budowlanego. Promesa ma zapewniać możliwość przenoszenia prawa do inwestycji na podmiot zainteresowany zakupieniem projektu.
9. Ministerstwo Infrastruktury odnotowuje potrzebę zmian w informatycznym systemie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych. Nie odnotowuje natomiast potencjalnych zmian w systemie rękojmi zapisów w księgach wieczystych. Ustawa będzie zobowiązywała do bezwzględnego ujawniania w księdze wieczystej ustanawiania i przenoszenia odrębnej własności obiektu budowlanego.
10. Projekt ustawy wprowadza do obowiązującego prawa nowy przedmiot własności w postaci obiektów budowlanych szczególnego rodzaju, tzn. znajdujących się wyłącznie nad lub pod powierzchnią gruntu, wyłączając ...