Rynek finansowania nieruchomości: Ratingi projektów w obszarze nieruchomości komercyjnych w Polsce: Bazylea 2 i co dalej?

dr Krzysztof Czerkas
Członek Zarządu BRE Banku Hipotecznego

Chodzi tu o systemy ratingowe opisywane w Drugiej Bazylejskiej Umowie Kapitałowej i dostosowane do specyfiki polskiego rynku nieruchomości komercyjnych.

W niniejszym artykule zaprezentowana zostanie historyczna ewolucja podejścia do oceny projektów nieruchomościowych w polskich regulacjach bankowych. Przedstawione będą także przykładowe kryteria oceny projektów w obszarze nieruchomości komercyjnych, opisane w regulacjach bankowych obowiązujących obecnie w Polsce oraz w wybranych pozycjach w literaturze przedmiotu. Przeprowadzona będzie stosowna analiza porównawcza oraz omówione zostaną dalsze możliwe działania zmierzające do rozwoju wspólnych kryteriów oceny projektów nieruchomościowych ujętych w systemach ratingowych w polskich bankach.

Ocena projektów nieruchomościowych a polskie regulacje bankowe – rys historyczny

Śledząc polskie regulacje bankowe od początku lat 90. XX w. widać pewną prawidłowość. Banki działające w Polsce dość wolno oswajały się z praktyka kredytowania projektów inwestycyjnych realizowanych w strukturze tzw. spółek celowych lub zadaniowych oparciu o przepływy gotówkowe generowane przez projekt. Udziałowcy/akcjonariusze takich spółek zazwyczaj w sposób ograniczony odpowiadają za spłatę zobowiązań finansowych zaciągniętych przez spółkę celową w związku z realizacją projektu (tzw. zasada ograniczonego regresu do sponsorów).

Odnoszące się do oceny projektów nieruchomościowych, polskie regulacje bankowe obowiązujące do 2001 roku nie wyodrębniały tego typu projektów i nie proponowały kryteriów ich oceny, zarówno w odniesieniu do kryteriów ilościowych, jak i jakościowych. Inaczej było w przypadku innych klientów korporacyjnych (podmiotów gospodarczych), gdzie polskie regulacje bankowe już w latach 90. XX wieku proponowały konkretne kryteria oceny zdolności kredytowej. Kryteria te akcentowały szereg wskaźników ekonomiczno-finansowych (mierniki ilościowe) i mierników jakościowych:

Miernikami ilościowymi były:

a) wskaźniki efektywności działania (np. rentowność, zyskowność kapitału),

b) wskaźniki płynności,

c) wskaźniki rotacji majątku obrotowego i zobowiązań bieżących,

d) wskaźniki struktury bilansu (np. wskaźniki zadłużenia i możliwości obsługi długu),

e) współczynnik wypłacalności (w przypadku banków) i stopień pokrycia środkami własnymi marginesu wypłacalności oraz pokrycia kapitału gwarancyjnego (w przypadku zakładów ubezpieczeń).

Miernikami jakościowymi były z kolei:

a) jakość zarządzania (ocena kadry kierowniczej),

b) stopień zależności od rynku,

c) stopień zależności od dotacji rządowych, zamówień rządowych, kilku dużych dostawców lub odbiorców,

d) stopień zależności od innych podmiotów grupy.

W analizie finansowej spółek celowych realizujących projekty inwestycyjne oparte o wymienione kryteria typowe dla działających od lat podmiotów gospodarczych, szczególnie w sektorze produkcyjnym i generujących pełną sprawozdawczość finansową, pojawiało się szereg problemów. Pierwszym z nich była jakość sprawozdań finansowych, z uwagi na wymogi audytu sprawozdań finansowych, które nie dotyczą zazwyczaj spółek celowych realizujących małe i średnie projekty.

Przypomnijmy, obowiązek badania rocznych sprawozdań finansowych za 2010 r. dotyczy – zgodnie z art. 64 ustawy o rachunkowości – wszystkich spółek akcyjnych, a także pozostałych firm (np. spółek z o.o., spółek osobowych, firm prywatnych, przedsiębiorstw państwowych, spółdzielni i innych) prowadzących księgi rachunkowe, które w poprzedzającym roku obrotowym 2009, spełniły co najmniej dwa z następujących warunków:

a) średnioroczne zatrudnienie w przeliczeniu na pełne etaty wyniosło co najmniej 50 osób,

b) suma aktywów bilansu na koniec roku obrotowego 2009 stanowiła równowartość w walucie polskiej co najmniej 2.500 tys. euro (10.270.500 zł),

c) przychody netto ze sprzedaży towarów i produktów oraz operacji finansowych za rok obrotowy 2009, stanowiły równowartość w walucie polskiej co najmniej 5.000 tys. euro (20.541.000 zł).2

Wspomniane progi kwotowe w euro, odnoszące się do obowiązku badania sprawozdań finansowych przez biegłych rewidentów, istnieją w Polsce od szeregu lat.

Zmorą w kredytowaniu w projektów inwestycyjnych w tamtych latach było wystąpienie ujemnych funduszy własnych w spółce celowej realizującej projekt inwestycyjny. Regulacje bankowe w latach 90. akcentowały tzw. gwarancyjną funkcję kapitału podmiotów gospodarczych. Nawiązywało to do zapisów prawa spółek. Wysoki poziom kapitałów własnych podmiotów gospodarczych miał być zabezpieczeniem dla wierzycieli na wypadek problemów finansowych podmiotów gospodarczego. Podmioty gospodarcze realizujące projekty inwestycyjne były traktowane identycznie, jak funkcjonujące od dawna podmioty gospodarcze. Regulacje bankowe obowiązujące w Polsce w latach 90. nie dostrzegały specyfiki realizacji projektów inwestycyjnych w formule spółek celowych. Regulacje bankowe dotyczące tworzenia rezerw celowych w polskich bankach do roku 2001 traktowały ujemne fundusze własne podmiotu realizującego projekt inwestycyjny jako przesłankę ekonomiczną zakwalifikowania kredytu do kategorii wątpliwe, co wiązało się z tworzeniem 50 proc. rezerwy celowej na kapitał kredytu pomniejszony o wartość zabezpieczeń prawnych spłaty kredytu. Okoliczności pojawienia się wspomnianych ujemnych funduszy własnych nie miały znaczenia, np. przyspieszona amortyzacja środków trwałych, brak przychodów pokrywających koszty działalności w okresie budowy i rozruchu projektu inwestycyjnego (w przypadku projektów w obszarze nieruchomości komercyjnych przykładem może być tu stopniowy wynajem powierzchni z początku niepokrywających kosztów funkcjonowania obiektu i generujących straty, ujemne różnice kursowe). Naruszenie funduszy własnych podmiotu gospodarczego było traktowane jako materialny dowód jego niewypłacalności.

Zmiany w regulacjach odnoszących się do tworzenia rezerw celowych miały miejsce w Polsce w roku 2001.3 Przedtem brak uwzględnienia specyfiki projektów inwestycyjnych realizowanych w formule spółek celowych powodował problemy banków w relacji z klientami i z nadzorem bankowym. W protokołach pokontrolnych z inspekcji działalności kredytowej banków, ówczesny nadzór bankowy wskazywał na przykłady spółek celowych realizujących projekty inwestycyjne i mających ujemne fundusze własne jako przykłady zagrożonych niewypłacalnością kredytobiorców i sugerował bankom utworzenie na te kredyty rezerw celowych. Inwestorzy zagraniczni z kompletnym osłupieniem reagowali na żądania banków odbudowy funduszy własnych spółki celowej poprzez jej dokapitalizowanie lub na żądanie dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu, np. poprzez gwarancje podmiotu dominującego wobec spółki celowej lub przedstawienie innych zabezpieczeń, np. hipotek na nieruchomościach należących do podmiotów powiązanych w tym na nieruchomościach posiadanych przez podmiot dominujący ze spółką celową – kredytobiorcą. Coraz więcej faktów wskazywało, że regulacje bankowe w Polsce odnoszące się do tworzenia rezerw celowych i narzucające bankom kryteria jednolite oceny podmiotów gospodarczych bez uwzględnienia specyfiki projektów inwestycyjnych realizowanych w formule spółek celowych nie wytrzymują konfrontacji z praktyką gospodarczą. Dodatkowo, należy pamiętać o historycznym kontekście zmian w regulacjach bankowych w Polsce – koniec lat 90. to spowolnienie wzrostu gospodarczego na świecie spowodowane kryzysem azjatyckim i rosyjskim. Początek XXI przynosi atak terrorystyczny na World Trade Center i załamanie się kursu akcji podmiotów tzw. wysokiej technologii na giełdzie nowojorskiej. Banki centralne w szeregu krajów starają się przeciwdziałać załamaniu inwestycji, które, jak wskazuje teoria ekonomii, są motorem wzrostu gospodarczego. W gospodarce rynkowej stymulowaniu inwestycji ma służyć polityka obniżania stóp procentowych Banku Centralnego oraz liberalizacja regulacji bankowych. W Polsce pod wpływem presji ze strony środowiska bankowego w Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 10 grudnia 2001 r. w sprawie zasad tworzenia rezerw na ryzyko związane z działalnością banków (zwane dalej Rozporządzeniem Ministra Finansów o rezerwach celowych z 2001 roku) pojawił się zapis dopuszczający inne niż do tej pory traktowanie projektów inwestycyjnych realizowanych przez spółki celowe bez doprecyzowania, o jaką branżę chodzi. Zapis ten brzmiał następująco:

„W przypadku ekspozycji kredytowych (…) wynikających z finansowania projektów inwestycyjnych, prowadzonych w ramach powołanych do tego celu odrębnych spółek prawa handlowego – ocenę sytuacji ekonomiczno-finansowej dłużnika można zastąpić oceną struktury prawno-finansowej projektu inwestycyjnego, biorąc pod uwagę zawarte i obowiązujące umowy i wiążące oświadczenia minimalizujące poszczególne rodzaje ryzyka projektu, ze szczególnym uwzględnieniem założeń finansowych projektu, które stanowiły podstawę zaangażowania banku z tytułu ekspozycji kredytowej.”

Termin „ocena struktury prawno-finansowej projektu inwestycyjnego” był dla banków zachętą, aby polskie banki rozwijały specjalne metody oceny takich projektów – własne systemy ratingowe.

Wystąpienie ujemnych funduszy własnych podmiotu gospodarczego realizującego projekt inwestycyjny przestało być w polskich regulacjach bankowych zatem traktowane identycznie, jak wystąpienie ujemnych funduszy własnych działających od dawna podmiotów gospodarczych. Stanowiło to duży postęp w polskich regulacjach bankowych. Rozporządzenie Ministra Finansów z 2001 r. o rezerwach celowych nie rozwiązało jednak wszystkich problemów banków związanych z kredytowaniem w Polsce projektów inwestycyjnych realizowanych w formule spółek celowych. Przede wszystkim odwołując się do tzw. struktury prawno-finansowej transakcji finansowania projektów inwestycyjnych, Rozporządzenie nie proponowało żadnego zestawu przykładowych kryteriów oceny takich projektów, w których kredytobiorcą była spółka celową. Pozostawiono tu swobodę bankom angażującym się w kredytowanie takich podmiotów. Zmianie podejście nie towarzyszyły jednocześnie inicjatywy polskiego środowiska bankowego polegające na:

• Wypracowaniu zbliżonych standardów finansowania projektów inwestycyjnych, w tym projektów w obszarze nieruchomości komercyjnych w skali sektora bankowego w Polsce. Banki bazowały raczej na hermetycznej wiedzy swych ekspertów od tego typu finansowania.
• Stworzenia baz danych o kredytowanych projektach inwestycyjnych w Polsce, np. w obszarze nieruchomości komercyjnych zmierzających do szacowania podstawowych parametrów ryzyka kredytowego, tj. PD (prawdopodobieństwo niewykonania zobowiązania) i LGD (strata na ekspozycji kredytowej), EAD (ekspozycja kredytowa w momencie wystąpienia straty). Banki mogłyby w ramach typowego dla zaawansowanych modeli ratingowych szacowania parametrów PD, LGD, EAD korzystać z parametrów oszacowanych w oparciu o wspomniane bazy danych.

W odróżnieniu od państw Europy Zachodniej i USA, polskie środowisko akademickie nie prowadziło też szerszych badań poświęconych analizie wspomnianych parametrów ryzyka kredytowego – PD, LGD. Opublikowane wyniki takich badań wspomagałyby sektor bankowy. Przeszkodą była dostępność danych o problematycznych kredytach na finansowanie nieruchomości komercyjnej i relatywnie krótka historia polskiego sektora bankowego po zmianach ustrojowych w 1989 roku. Nikt nie analizował przypadków trudnych kredytów (przypadków default’ów) i przyczyn problemów płatniczych firm realizujących projekty w obszarze nieruchomości, w tym spółek celowych. Nadzó...