Rynek finansowania nieruchomości: Finansowanie nieruchomości jako perspektywiczny obszar inwestowania

dr Zbigniew Krysiak
Adiunkt w Szkole Głównej Handlowej, wiceprzewodniczący Komitetu do Spraw Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich

Rynek kredytów mieszkaniowych w Polsce w kontekście UE

Doświadczenie to pozwoliło na dokonanie pewnych korekt w zakresie procedur i strategii banków w procesie udzielania kredytów hipotecznych. Należy jednak stwierdzić, że korekty te były jednak zbyt konserwatywne i zbyt ostrożne. Ich efektem jest spadek ilości udzielanych kredytów, z poziomu ok. 300 tys. sztuk rocznie do ok. 200 tys.

Taka reakcja, prowadząca do drastycznego spadku ilości udzielonych kredytów, byłaby uzasadniona, gdyby wartość portfela kredytów do PKB była taka, jak w innych krajach. Wydaje się, że spadek dostępności do kredytów o ok. 30 proc. nie ma żadnych uzasadnienia z perspektywy skali podejmowanego ryzyka, jakości portfela kredytów hipotecznych oraz etapu rozwoju rynku finansowania nieruchomości w Polsce a także wpływu tego typu ryzyka na efektywność działalności banków oraz na stabilność i ryzyko rynku finansowego, a w szczególności ryzyko systemu bankowego. Bardzo dobre wyniki banków w ostatnich latach świadczą o tym, że finansowanie nieruchomości nie ma negatywnego wpływu na działalność banków. Można więc stwierdzić, że ograniczenie skali biznesu przez banki w zakresie finansowania nieruchomości było efektem pewnych determinant w zakresie psychologii i zachowań, które wynikały chyba jednak w mniejszym stopniu z racjonalnych przesłanek, a bardziej z presji, która pojawiła się ze strony banków „matek”, poważnie odczuwających konsekwencje kryzysu. Korekta podejścia do udzielania kredytów przez banki jest pozytywnym zjawiskiem, jednak jej efekt wydaje się być zbyt drastyczny.

Ważnym problemem, w kontekście wspomnianej korekty, jest kwestia skali finansowania projektów deweloperskich. Zmniejszenie skali finansowania produkcji budowlanej wpłynęło istotnie na zmniejszenie mocy produkcyjnych oraz podaży mieszkań. Problem ten historycznie przez wiele lat był przyczyną braku równowagi między podażą pieniądza oferowaną przez banki, a tym samym i popytem na mieszkania ze strony gospodarstw domowych a podażą mieszkań produkowanych przez różne podmioty na rynku. W przeszłości ta nierównowaga prowadziła do procesów inflacyjnych w zakresie wzrostu ceny nieruchomości. Czynnik ten z jednej strony zwiększał barierę popytu na mieszkania, a z drugiej – zwiększał ryzyko niepoprawnego oszacowania wartości zabezpieczenia przez banki.

Należy sądzić, że rynek produkcji budowlanej w Polsce nie jest, niestety, rynkiem charakteryzującym się odpowiednim poziomem konkurencji, co prowadzi do silnego uzależnienia poziomu cen w tym sektorze gospodarki od podaży pieniądza na zakup nieruchomości. W przeszłości zgłaszany popyt na kredyty ze strony gospodarstw domowych nie był, niestety, weryfikowany skalą podaży produkcji budowlanej. Od kilkunastu lat poziom produkcji budowlanej kształtuje się na niezmienionym poziomie, zaś skala podaży pieniądza zwiększyła się kilkakrotnie. Z oczywistych powodów musiało to być istotnym czynnikiem wpływającym na wzrost cen. Tak duża redukcja skali finansowania nieruchomości, szczególnie finansowania produkcji budowlanej przez banki, prowadziła do redukcji mocy produkcyjnych, a tym samym do zmniejszenia podaży, co nie prowadziło do redukcji cen w taki sposób, aby odzwierciedlało to fundamentalny parytet wolnego rynku, jakim jest równowaga pomiędzy popytem a podażą w warunkach doskonałej konkurencji.

Perspektywa rozwoju biznesu w zakresie udzielania kredytów hipotecznych przez banki jest bardzo pozytywna, jednak wykorzystanie możliwości, jakie z tej perspektywy wynikają, jest uzależnione zarówno od samych banków, jak i działań regulatora, w szczególności rządu, w zakresie tworzenia procedur, regulacji i norm prowadzących do tworzenia infrastruktury prawnej i instytucjonalnej rynku finansowania nieruchomości. System finansowania nieruchomości w Polsce jest dalece niewystarczający i niedojrzały, co prowadzi do sytuacji, że system bankowy jest nadmiernie obciążony ryzykiem w tym zakresie. Wspomniana reakcja banków w zakresie redukcji podaży kredytów hipotecznych jest w głównym stopniu wynikiem niedojrzałej infrastruktury finansowania nieruchomości w Polsce.

Prognoza autora z perspektywy roku 2005 zadłużenia kredytów mieszkaniowych w 2010 roku wskazywała na poziom ok. 150 mld PLN, zaś w roku 2015 na poziom ok. 500 mld PLN. Antycypowanie tych wielkości do roku 2015 było uzasadnione horyzontem czasowym, jaki został przyjęty przez Komisję Europejską w procesie prognozy skutków integracji rynków finansowania nieruchomości w UE.

Prognozowany przez ekspertów z London Economics w roku 2015 poziom zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych w Polsce powinien wynosić 35 proc. London Economics prognozował w 2015 roku relację zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w stosunku do PKB na poziomie 30 proc.

Prognozy tego wskaźnika dla kredytów mieszkaniowych prezentowanych przez autora w roku 2015 kształtują się na poziomie 25 proc., zaś w roku 2010 na poziomie ok. 12 proc. Na tle szacunków przygotowanych przez London Economics prognozy te wydawały się dość realne. Można twierdzić, że szacunki London Economics były zbyt optymistyczne i nie uwzględniały wielu czynników związanych z procesem integracji rynków finansowania nieruchomości w UE. Z rysunku 1 i 2 wynika, że prognozy autora z perspektywy roku 2005 nie odbiegają istotnie od stanu faktycznego.

Dalszy rozwój rynku finansowania nieruchomości w Polsce może być oceniany pozytywnie pod warunkiem podjęcia i wdrożenia pewnych działań nie tylko w zakresie kompetencji i funkcjonowania banków, ale także w obszarze i kompetencji innych instytucji rynku finansowego, a także instytucji rządowych. Uzyskanie poziomu finansowania rynku nieruchomości hipotecznych w Polsce, jak wynika z doświadczeń w innych krajach[1], musi być oparte o zdywersyfikowane formy finansowania, zaawansowane metody i instrumenty zarządzania rynkiem, a także liczne obecnie nieistniejące formy instytucji finansowych umożliwiające realizację potrzebnej funkcjonalności. Potrzeba istnienia dojrzałego rynku finansowania nieruchomości w zakresie wymienionych kwestii, jest wymagana nie tylko z perspektywy tworzenia szans do stabilnego i dynamicznego rozwoju biznesu, ale przede wszystkim z perspektywy bezpieczeństwa sektora bankowego, rynku finansowego oraz całej gospodarki. Takie podejście do rozwiązywania wymienionych problemów może zabezpieczać przed tragicznymi skutkami kryzysów, jakie mogą pojawiać się na rynku nieruchomości![2]

Prognoza rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce do 2020 roku powinna być odniesiona i analizowana z perspektywy potencjalnego wejścia Polski do Unii Walutowej oraz tworzenia zintegrowanego rynku finansowania nieruchomości w UE. Czynniki te spowodują całkowite otwarcie rynku bankowego i finansowego na rynek europejski, co spowoduje konieczność konkurowania banków w układzie bez barier obecnie występujących. Należy na to spojrzeć, z jednej strony, jako na ściśle zdefiniowany okres, w którym trzeba się przygotować do konkurowania na w pełni otwartym rynku. W związku z tym nie można tego czasu zmarnować, gdyż w przeciwnym razie prowadzić to może nawet do zniknięcia z mapy podmiotów finansowych na rynku. Z drugiej zaś strony, czas ten można wykorzystać do stworzenia przewagi konkurencyjnej w zakresie rozwiązań, które w UE nie zdążyły się dobrze wykształcić, bądź są na początku drogi lub też kierunki rozwiązań proponowanych w UE są obciążone myśleniem silnych krajów, takich jak Niemcy czy Francja, o mało elastycznym podejściu do reformowania w związku zakrzepłymi historycznie rozwiązaniami na rynkach lokalnych, nieprzystającymi do otwartego rynku UE. Przykładem mogą być wprowadzone w Polsce, ...