Rynek finansowania nieruchomości: Bankowe ryzyko finansowania rynku nieruchomości w Polsce

dr hab. Ewa Siemińska, prof. UMK
Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu
Wydział Nauk Ekonomicznych i Zarządzania
Katedra Inwestycji i Nieruchomości

Wśród tych środowisk na pierwszy plan wysuwają się bankowcy, którzy i na świecie, i w Polsce bardzo mocno odczuli zawirowania na globalnym rynku, i którzy – według opinii niektórych – są sprawcami tych zawirowań, ale i ofiarami ich skutków. Stąd też próba odpowiedzi na pytanie o przyszły pożądany kształt i zasady funkcjonowania systemu bankowego w Polsce, zwłaszcza w kontekście przewidywanych zmian demograficznych, informacyjnych, technologicznych, związanych z ochroną środowiska, etc., powinna koncentrować uwagę elit nie tylko środowiska finansowego, ale i biznesowego oraz naukowego.

W opracowaniu autorka będzie się starała wskazać kilka wybranych obszarów, które zmieniając się w perspektywie najbliższych lat, będą także mocno wpływały na sektor bankowy zaangażowany w finansowanie rynku nieruchomości. Do obszarów tych należą:

• prognozy demograficzne
• wiarygodność informacji
• infrastruktura instytucjonalna
• instrumenty wspomagające sektor bankowy.

Powszechnie znany ścisły wzajemny związek sektora bankowego oraz rynku nieruchomości wiąże się z koniecznością lewarowania nakłado- i kapitałochłonnych inwestycji na rynku nieruchomości. Okazuje się jednak, że montaż finansowy różnych projektów związanych z rynkiem nieruchomości generuje określony poziom i profil ryzyka, który z kolei może – jak pokazuje praktyka – zagrozić stabilności finansowej najpierw kredytodawców, a później, poprzez różne kanały transmisji, rozlać się na całą globalną gospodarkę. Uważa się, że zbyt silne zaangażowanie sektora bankowego w finansowanie inwestycji realizowanych na rynku nieruchomości, także z zastosowaniem skomplikowanych instrumentów kapitałowych, jest źródłem kryzysów sektora finansowego.

Dodatkowo, nie bez znaczenia jest również fakt, iż rynek nieruchomości zmienia się cyklicznie i jest szczególnie niestabilny, o czym świadczą wyjątkowo silne etapy ożywienia i recesji, które pociągają za sobą inne sektory gospodarki. B. Renard stwierdza jednoznacznie, że „…istnieje kosztowna i niedoceniana zależność między kryzysami nieruchomości i kryzysami bankowymi”[1], zatem nie sam w sobie rynek nieruchomości jest przyczyną pojawiających się co jakiś czas kryzysów finansowych[2].

Tendencje demograficzne a rynek nieruchomości i sektor bankowy

Według najnowszego Rocznika Demograficznego 2009 Głównego Urzędu Statystycznego liczba Polaków od 1997 r. systematycznie spada, nie osiągnąwszy spodziewanego poziomu 40 mln osób, a według prognoz do 2035 r. wyniesie ona niespełna 36 mln (tab. 1).

Ponadto, zmienia się także wielkość przeciętnego gospodarstwa domowego, gdyż wzrasta liczba gospodarstw jednoosobowych do 24,8 proc. w 2008 r. oraz dwuosobowych, osiągając poziom 23,2 proc. ogółu gospodarstw domowych. Warto też odnotować tendencję starzenia się naszego społeczeństwa, a także rozpoczętą już wcześniej falę migracji, zwłaszcza ludzi młodych, poza granice naszego kraju, ale i częściowe ich powroty w dobie światowego osłabienia gospodarczego. Zjawiska te wpływają na różne sfery rynkowe, w tym m.in. także na system bankowy oraz rynek nieruchomości, zwłaszcza mieszkaniowych.

Dokonująca się transformacja struktury społeczeństwa, w tym zwiększenie udziału ludzi starszych, posiadających stosunkowo niewielkie, ale stałe dochody, a ponadto wyraźne zwiększanie się udziału gospodarstw jednoosobowych powoduje, że oferta banków musi być lepiej dostosowana do takich grup klientów. Ich potrzeby mieszkaniowe są także odmienne od potrzeb kilkuosobowych, czasem wielopokoleniowych rodzin. Do tego warto dodać także coraz wyraźniej występujące, chociaż cały czas nie tak popularne, jak w krajach zachodnich, zmiany miejsca zamieszkania w ciągu okresu aktywności zawodowej Polaków, co wiąże się m.in. z koniecznością finansowania ciągle nowych potrzeb mieszkaniowych. Poszukując kierunków rozwiązań w tym zakresie, warto zastanowić się nad znacznie szerszym niż dotychczas stosowaniem rachunków powierniczych, w trosce o bezpieczeństwo klientów firm deweloperskich czy nad wprowadzeniem instytucji hipoteki odwróconej, jak również o wiarygodną identyfikację zdolności kredytowej klientów detalicznych nieposiadających stałych umów o pracę, których liczba rośnie w miarę uelastyczniania rynku pracy.

Według najnowszego raportu NBP pt. Polska wobec światowego kryzysu[3], udział budownictwa w tworzeniu PKB oraz w zatrudnieniu wynosi w Polsce około 7 proc., zaś budownictwa budynkowego (mieszkania, nieruchomości komercyjne i użyteczności publicznej) – blisko 4 proc. PKB, z tego budownictwa mieszkaniowego około 1,5 proc. Natomiast udział sektora deweloperskiego wynosi zaledwie około 0,7 proc. PKB, a więc 10-krotnie mniej niż budownictwa ogółem. Przy czym znana jest mniejsza wrażliwość na zmiany rynkowe budownictwa mieszkaniowego, w porównaniu z budownictwem komercyjnym, realizującym wiele projektów w różnych sferach gospodarki narodowej. Z kolei budownictwo inżynieryjne jest w około 80 proc. finansowane ze środków publicznych, w tym funduszy unijnych.

Niezależnie od branżowego rodzaju projektów inwestycyjnych, warto pamiętać, że budownictwo, ze względu na swoją specyficzną relatywnie wysoką pracochłonność oraz mniejsze wymagania dotyczące kwalifikacji siły roboczej oraz możliwość wykorzystania głównie lokalnych materiałów, może bardzo korzystnie wpływać na popyt, co jest niezwykle ważne i cenne zwłaszcza w okresach osłabienia koniunktury.

Wiarygodność informacji

Do sprawnego działania każdego systemu absolutnie niezbędna jest rzetelna informacja. Ta znana od dawna prawda nie zawsze lub zbyt często zostaje zaniedbywana, bądź lekceważona czy wręcz staje się obiektem manipulacji, doprowadzając do wielu problemów. Wiarygodność wykorzystywanych informacji ma bardzo skomplikowaną naturę i jest wielowątkowa. Dotyczy bowiem m.in.:

• konieczności uwzględniania oprócz twardych, także i miękkich informacji o danym obiekcie/podmiocie, w tym problemu wyceny wartości kapitału intelektualnego
• bezwzględnej potrzeby monitorowania aktualności danych, z czym wiąże się także m.in. problem zmiany kondycji finansowej klientów banku oraz utraty wartości ekonomicznej aktywów w czasie trwania umowy kredytowej[4]
• asymetrii informacyjnej, której objawami są m.in. następujące zjawiska: negatywa selekcja, pokusa nadużyć, tzw. efekt gapowicza, tzw. teoria sygnalizacyjna oraz – związana z teorią agencji – renta informacyjna[5].

Dodatkowo, zwłaszcza w warunkach ekstremalnych, coraz częściej konieczna jest weryfikacja wytrzymałości badanego systemu w warunkach brzegowych, skrajnych (stress testing), po to, aby przekonać się, czy jesteśmy w stanie poradzić sobie w trudnych, niesprzyjających warunkach. Takie ...