Rynek finansowania nieruchomosci: Szacowanie stopy dyskonta i ryzyka inwestycyjnego z rynku nieruchomosci

prof. dr hab. Józef Czaja
Katedra Geomatyki, AGH w Krakowie

Wprowadzenie

W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną, albo metodę zysków. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokość odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.

Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej, albo techniki dyskontowania strumieni dochodów.

Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z wycenianej nieruchomości w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej.

Stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość. Dla metody inwestycyjnej stopę dyskontową powinno się wyznaczać z analizy rynku nieruchomości, natomiast dla metody zysków, w przypadku braku danych z rynku nieruchomości, stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

Jak widać z powyższej analizy metodyki wyceny według podejścia dochodowego, podstawą uzyskania wiarygodnej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości jest odpowiednio wyznaczona stopa dyskontowa (dyskonta) na podstawie informacji rynkowych o podobnych nieruchomościach.

Do szacowania stopy dyskonta na podstawie analizy rynku nieruchomości trzeba wybrać i przeanalizować dwie podbazy nieruchomości:

• podbazę nieruchomości o podobnych atrybutach do nieruchomości wycenianej oraz o znanych dochodach (czynszach) rynkowych i powierzchniach użytkowych lokali lub budynków,
• podbazę nieruchomości o podobnych atrybutach do nieruchomości wycenianej, ale o znanych jednostkowych cenach transakcyjnych lub cenach ofertowych albo oszacowanych jednostkowych wartościach rynkowych oraz o znanych powierzchniach użytkowych lokali lub budynków.

Pierwsza podbaza będzie wykorzystana do ustalenia najbardziej prawdopodobnych parametrów dla jednostkowego dochodu analizowanych nieruchomości, natomiast druga podbaza będzie wykorzystana do określenia najbardziej prawdopodobnych parametrów dla jednostkowych cen lub jednostkowych wartości rynkowych nieruchomości podobnych.

W pierwszej podbazie, czyli dla nieruchomości o znanych czynszach, należy określić jednostkowe czynsze w okresie rocznym. Na podstawie jednostkowych czynszów (dochodów) (d_i ) dla każdej podbazy należy wyliczyć następujące parametry:

• Wartość przeciętną jednostkowych dochodów z wybranej podbazy:

• Standardowe rozproszenie jednostkowych dochodów z wybranej podbazy:

• Współczynnik rozproszenia dochodów z wybranej podbazy:

Współczynnik rozproszenia dochodów (λ_d) może być podstawą do określania ryzyka uzyskiwania jednostkowych dochodów z nieruchomości dla wyróżnionego sposobu użytkowania (podbazy).

Analogiczne rozważania należy przeprowadzić dla drugiej podbazy, czyli dla nieruchomości o znanych jednostkowych cenach transakcyjnych lub ofertowych (c_i), albo jednostkowych wartościach rynkowych (w_i ). W tym celu należy określić następujące parametry:

• Wartość przeciętną jednostkowych cen lub wartości rynkowych (c_i … w_i ) nieruchomości z wybranej podbazy:

• Standardowe rozproszenie jednostkowych cen lub wartości rynkowych nieruchomości z wybranej podbazy:

• Współczynnik rozproszenia jednostkowych cen lub wartości rynkowych nieruchomości z wybranej podbazy: