Rynek finansowania nieruchomosci: Wpływ stanu gospodarki na rynkową wartość nieruchomosci

Janusz Dąbrowski
dr n. techn. (AGH),
wykładowca w Państwowej Wyższej Szkole Zawodowej w Jarosławiu

Wprowadzenie

W miarę postępu i rozwoju cywilizacji do opisu rzeczywistości używamy coraz większej liczby zmiennych. Dzieje się tak praktycznie we wszystkich dziedzinach życia gospodarczego. Stanisław Lem na Kongresie Futurologicznym stwierdził, że: „Wraz z postępem nauki przyszłość nie stanie się dużo bardziej przejrzysta, a jedynie wzrośnie liczba niewiadomych”. Bardzo dobrym odbiciem rzeczywistości dla tak postawionej tezy jest meteorologia. Przy coraz bardziej doskonałych teoriach, weryfikowanych na coraz szybszych komputerach, sama prognoza pogody jest coraz mniej wiarygodna. Problem globalnego ocieplenia jest ściśle związany z meteorologią. Wpisując w wyszukiwarce Google hasło „global warming”, znajdziemy około 22 miliony adresów. Jesteśmy wręcz zalewani informacjami, jednakże tak różnorodnymi i często sprzecznymi, że nie jesteśmy w stanie odpowiedzieć na zasadnicze pytania.

Podobnie jest na rynku nieruchomości. Informacji opisujących rynek teoretycznie mamy coraz więcej i są ogólnie dostępne praktycznie dla każdego zainteresowanego, jednak prognoza cen nieruchomości staje się coraz mniej dokładna. Można wręcz zaryzykować tezę, że wiarygodność prognoz jest odwrotnie proporcjonalna do wzrostu tzw. szumu informacyjnego. Jednym z możliwych zabezpieczeń przed ewentualną pomyłką w oszacowaniu wartości rynkowej nieruchomości jest zawężanie horyzontu czasowego. Szacowana wartość nieruchomości, przy wystarczającej liczbie odnotowanych transakcji, jest bardziej wiarygodna, jeżeli zbudujemy ją w oparciu o transakcje, które zostały zawarte w niedalekim odstępie czasowym od daty wyceny. Jest to postępowanie w pełni poprawne przy założeniu, że cena jest nośnikiem wszystkich informacji o nieruchomości. Jeżeli do analizy przyjmujemy coraz dłuższy horyzont czasowy i badamy rynek nieruchomości na przestrzeni co najmniej kilku ostatnich lat, okazuje się, że w wycenie czynniki opisujące otoczenie rynku nieruchomości podobnych są coraz bardziej istotne i mają coraz większy wpływ na szacowaną wartość nieruchomości. Autor pokazuje w artykule problem szacowania wartości nieruchomości w dłuższej perspektywie czasowej i z uwagi na ograniczenia objętościowe artykułu, przedstawia pojęciowy zapis badanego zagadnienia.

Założenia teoretyczne

Przy badaniu każdego zagadnienia dobrze jest określić warunki brzegowe. To one często pokazują nam skrajne, możliwe do osiągnięcia wyniki rozwiązania danego zagadnienia. Czasami warto przeszacować wpływ badanej cechy i wtedy rozważać jej wpływ na otoczenie. Metodykę prognozy dla warunków brzegowych można zapożyczyć z psychologii i nazwać metodą kontrastu. Na przykład pytanie: „Czy inflacja ma istotny wpływ na cenę nieruchomości?” może wydać się banalne i retoryczne, ponieważ odpowiedź jest z góry znana. Jeżeli rozpatrujemy inflację na poziomie kilku procent rocznie, dojdziemy do wniosku, że jej wpływ jest właściwie znikomy. Inaczej sprawa wygląda, gdy rozpatrujemy inflację na poziomie kilkudziesięciu procent rocznie czy miesięcznie. Wtedy śmiało można zaryzykować tezę, że to ona właśnie będzie głównym składnikiem cenotwórczym nieruchomości.

Z drugiej strony, gdybyśmy założyli, że rozpatrujemy rynek nieruchomości idealnie podobnych, to atrybuty opisujące nieruchomości są absolutnie takie same i niczym się nieróżniące, choćby w najmniej istotnych szczegółach. Na pytanie: „Co zatem wpływa na zmianę ceny tak idealnie opisanego rynku nieruchomości podobnych?”, odpowiedź byłaby tylko jedna. Ceny nieruchomości tak zdefiniowanego rynku nieruchomości kształtowane są tylko i wyłącznie przez otoczenie rynku nieruchomości. Otoczenie rynku nieruchomości możemy opisać przy pomocy wskaźników społeczno-gospodarczych i wyników badań behawioralnych. Stosując taki tok rozumowania i rozważając jeden tylko, wcześniej już przytoczony atrybut, inflację, można by rozważać, co się stanie, gdy osiągnie ona poziom kilku setek procent lub więcej rocznie? Z dużym prawdopodobieństwem można postawić tezę, że przy hiperinflacji transakcje za gotówkę całkowicie zanikną. W historii ekonomii mamy bardzo wiele opisów zjawisk w gospodarce przy różnych poziomach inflacji ...