Rynek finansowania nieruchomości: Program mieszkaniowy?- Jestem „za”

Jacek Furga
Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości
Związku Banków Polskich

Ocena sytuacji mieszkaniowej w Polsce

Problemy mieszkaniowe w Polsce mają swój specyficzny wymiar i są w większości nieporównywalne lub słabo porównywalne z sytuacją mieszkaniową w krajach zachodnioeuropejskich. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w Polsce nie wystarcza na nabycie nawet 1 m2 powierzchni mieszkania. W krajach zachodnioeuropejskich za przeciętną pensję obywatele mogą zakupić ok. 2- mieszkania. Statystyczny deficyt mieszkań w Polsce wynosi ok. 1 850 tys. mieszkań. Oprócz niskiej dostępności mieszkań, poważnym problemem jest ich niezadowalający standard (niski standard techniczny budynków, niedostateczne wyposażenie w instalacje oraz nadmierne zaludnienie). W tak rozumianych substandardowych warunkach zamieszkuje ok. 6,5 mln osób w 1,8 mln mieszkań (16 proc. mieszkań ogółem). Biorąc pod uwagę stan techniczny zasobów, w trybie pilnym należałoby wycofać z eksploatacji nawet 200 tys. mieszkań.

Zidentyfikowanie deficytu mieszkaniowego jako podstawowego problemu polskiego mieszkalnictwa oraz stwierdzenie faktu, że w oparciu o własne zasoby zdecydowana większość gospodarstw domowych w Polsce nie jest w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb na rynku mieszkaniowym, pozwala na konstatację, że obecna sytuacja w naszym kraju w pewnym zakresie przypomina sytuację w krajach zachodnioeuropejskich po zakończeniu II Wojny Światowej. W ocenie uczestników XX Jubileuszowej Konferencji Spalskiej, zorganizowanej przez Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa oraz Polskie Towarzystwo Mieszkaniowe w październiku 2009 roku, obecna sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest bardziej dramatyczna niż w roku 1980. Wskaźniki charakteryzujące rozmiary budownictwa mieszkaniowego i stopień zaspokojenia potrzeb lokują nas na jednym z dwóch, trzech ostatnich miejsc w Europie. Grozi to utrwaleniem i pogłębieniem luki cywilizacyjnej, jaka dzieli Polskę od krajów Europy Zachodniej. Wśród skutków zapaści w mieszkalnictwie udokumentowany został związek między liczbą mieszkań oddawanych do użytku a wzrostem demograficznym.

Lata transformacji ustrojowej nie przyniosły zasadniczego przełomu. Wdrożenie doktryn neoliberalnych w Polsce przedmiotem gry rynkowej uczyniło sektory, w których obowiązki władz publicznych nie powinny podlegać dyskusji – wśród nich gospodarkę przestrzenną i mieszkaniową. Chaos legislacyjny, brak jakiejkolwiek koncepcji oraz przesuwanie odpowiedzialności z władzy centralnej na samorząd terytorialny, powodują degradację przestrzeni. Urbanizacja, która w krajach dobrze zarządzanych ma charakter prorozwojowy, zaś w Polsce jest niekontrolowana i rozwija się w sposób żywiołowy, w wielu przypadkach rodzi patologię. Deweloperzy, działając zgodnie z prawami rynku, budują na najtańszych gruntach, często bez usług, infrastruktury i komunikacji – wszystko to tworzy „absurdalny” model urbanizacji. Równie krytyczną ocenę sytuacji mieszkaniowej, a zwłaszcza brak kompleksowej polityki mieszkaniowej kolejnych rządów, od lat prezentuje Kongres Budownictwa, zrzeszający ponad 20 organizacji sektora budowlanego. Przewodniczący Kongresu Budownictwa, Roman Nowicki, podczas VI Kongresu Finansowania Budownictwa Mieszkaniowego w Europie Środkowowschodniej, zorganizowanego w listopadzie 2009 roku przez Związek Banków Polskich, apelował o pilne przystąpienie do opracowania kompleksowego Narodowego Programu Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego.

Pomimo utrzymującego się deficytu mieszkaniowego i niewystarczających efektów budownictwa mieszkaniowego adresowanego do osób o średnich i niskich dochodach, w ostatnich latach malało zaangażowanie środków budżetu państwa w finansowanie sektora mieszkaniowego. Z ankiety przeprowadzonej w 2008 roku przez Prezydencję Francuską UE wynika, że wydatki budżetu państwa na mieszkalnictwo w Polsce w stosunku do PKB są najniższe w całej Unii Europejskiej – w UE kieruje się średnio 1 proc. PKB na mieszkalnictwo, polski rząd i parlament zatwierdzają wydatki na poziomie 0,08 proc. PKB. Ponadto efekty rzeczowe dostępnych dotychczas form wsparcia mieszkalnictwa w Polsce są w odniesieniu do potrzeb niewielkie, a ich wpływ na wyraźną poprawę zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w priorytetowych społecznie segmentach wsparcia jest zdecydowanie niewystarczający. Na wykresie nr 1 przedstawiam dramatyczny – 25-krotny spadek środków budżetowych na wspieranie mieszkalnictwa w Polsce w relacji do PKB w ostatnich 20 latach. Tymczasem z wykresu nr 2 wynika, że wpływy generowane przez polski sektor budownictwa do budżetu utrzymują się na takim samym, jak w większości krajów UE, poziomie 6 proc. PKB.

Koniecznym uzupełnieniem roli regulacyjnej jest interwencja władz publicznych w wymiarze finansowym, stanowiąca nieodzowny czynnik poprawy sytuacji mieszkaniowej. W tym względzie występowała i nadal występuje wyraźna dysproporcja pomiędzy deklarowanymi priorytetami wsparcia a rzeczywistą strukturą wydatków przeznaczanych corocznie na wsparcie mieszkalnictwa.

Dotychczasowy system instrumentów polityki mieszkaniowej państwa nie jest w stanie przyczynić się do tak potrzebnego przełomu w polskim mieszkalnictwie we wszystkich jego segmentach. Potrzeby dotyczą zarówno nowego budownictwa, jak i większych możliwości alokacji już istniejącego zasobu. Tymczasem państwo wycofuje się z bezpośredniej (poprzez środki z budżetu państwa) i pośredniej (poprzez ulgi podatkowe) interwencji na rynku mieszkaniowym.

Nowy model wspierania przez władze publiczne dochodzenia do własności mieszkaniowej powinien poszukiwać możliwości uniezależnienia aspiracji ludności od sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. Tymczasem budujemy w Polsce 2,6 mieszkania na 1000 mieszkańców, gdy w UE (gdzie potrzeby mieszkaniowe w ujęciu ilościowym są zaspokojone), buduje się 5 mieszkań na 1000 mieszkańców. Mamy 327 mieszkań na 1000 mieszkańców, przy średniej w Unii Europejskiej na poziomie 466.

Aby dodać pikanterii temu podsumowaniu sytuacji mieszkaniowej w Polsce dodam tylko, że powyższa ocena pochodzi z dokumentów opracowanych przez Ministerstwo Infrastruktury „Projekt założeń Ustawy o społecznym zasobie mieszkań czynszowych” oraz „Założeń polityki wsparcia mieszkalnictwa do 2010 roku”.

Państwo nie może zdjąć z siebie odpowiedzialności za rozwiązywanie problemu mieszkaniowego. W tej dziedzinie gospodarki nie ma prostych i szybkich efektów. Niestety, dotychczasowe działania podejmowane były z wyraźnie wizerunkowych względów, liczonych na efekt w najbliższych wyborach. Stąd większość dotychczasowych pomysłów rządowych miała charakter doraźnych, interwencyjnych działań, nie do utrzymania na dłużej, czy to ze względu na szybko zmieniające się warunki otoczenia, czy zasobność kasy państwowej, czy błędy wynikające z szybkiego tempa tworzenia doraźnych rozwiązań.

Znaczenie wieloletniego Programu Mieszkaniowego

Planowanie i realizacja inwestycji mieszkaniowych to działania wieloletnie. Dla programów i inwestycji mieszkaniowych kwalifikujących się do objęcia wsparciem publicznym, przewidywalność warunków działania, w tym warunków finansowego wsparcia publicznego, jest warunkiem podstawowym. Mając na uwadze dotychczasowe doświadczenia, odpowiednią formą programowania wsparcia publicznego dla mieszkalnictwa jest formuła programów wieloletnich w rozumieniu przepisów ustawy o finansach publicznych. Takie ujęcie zapewni trwałość i przejrzystość finansowania określonych programów mieszkaniowych.

Brak wieloletniego programu rozwoju budownictwa mieszkaniowego powoduje cywilizacyjnie i ekonomicznie pomijanie istotnej sfery zaspokajania potrzeb społeczeństwa w polityce rozwoju, w średniookresowej strategii rozwoju kraju oraz w corocznych kierunkach polityki społeczno-gospodarczej rządu. Wyraża się to w systematycznym spadku wydatków budżetu państwa na mieszkalnictwo, dorywczych dział...