Instrumenty finansowania nieruchomości: Inicjatywy wspierające rozwój mieszkalnictwa senioralnego w Stanach Zjednoczonych – inspiracje i wnioski dla Polski

mgr Beata Lewicka
Uniwersytet Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie,
Katedra Bankowości

Wprowadzenie Według Funduszu Ludnościowego Narodów Zjednoczonych, w 2050 roku, 34 proc. ludności Europy i 27 proc. Ameryki Północnej będzie miało powyżej 60 lat. W regionach mniej rozwiniętych, takich, jak na przykład kraje środkowo i południowoafrykańskie, udział ten sięgnie „zaledwie” 10 proc.1

Reasumując, wśród społeczeństw najbardziej narażonych na negatywne konsekwencje postępującego starzenia się ludności znajdują się kraje Starego Kontynentu (w tym, oczywiście, Polska) oraz kraje Ameryki Północnej (w tym Stany Zjednoczone). Niekorzystne skutki, jakie niesie za sobą ten proces, wydają się być oczywiste – wysokie wskaźniki obciążenia demograficznego mogą dotkliwie odbić się na wydajności systemu ochrony zdrowia czy świadczeń społecznych. Niemniej jednak, oprócz negatywnych aspektów starzenia się społeczeństwa, niesie ono za sobą szereg możliwości dla rozwoju wybranych sektorów gospodarki. Żeby z tej szansy skorzystać, potrzebne jest jednak stworzenie struktur i inicjatyw, które z jednej strony zaktywizują osoby starsze, z drugiej zaś pomogą podmiotom gospodarczym zdiagnozować i wykorzystać potencjał senioralnej niszy rynkowej.

Krajem, który podjął to wyzwanie, są Stany Zjednoczone. Szacuje się, że w ciągu najbliższych 15 lat co piąty Amerykanin będzie miał co najmniej 65 lat. Podstawą do zapewnienia tej grupie komfortu życiowego jest dostarczenie wygodnych, dobrze zlokalizowanych mieszkań, które, dodatkowo, nie będą drogie w utrzymaniu3. Aby można było to założenie zrealizować, konieczne jest działanie kilkutorowe – z jednej strony narzędzia wspierające bezpieczeństwo finansowe seniorów, z drugiej zaś, wprowadzanie zachęt dla inwestorów oraz operatorów tworzących lub wspierających różne formy mieszkalnictwa senioralnego. Inicjatywy te podejmowane są zarówno przez instytucje rządowe, jak i pozarządowe (NGO). Wybrane i przedstawione przykłady mogą służyć za materiał do rozważań w kontekście budowania prawnych i organizacyjnych fundamentów funkcjonowania mieszkalnictwa senioralnego w Polsce.

Sytuacja finansowa amerykańskich seniorów

W Stanach Zjednoczonych, podobnie jak w wielu innych krajach świata, dąży się do przesunięcia wieku emerytalnego. Obecnie, osoba urodzona po 1960 roku, prawo do pobierania emerytury z federalnego funduszu Social Security nabywa w wieku 67 lat (ten sam próg dla kobiet i mężczyzn). Niemniej jednak, amerykański senior, który ukończył 62 lata, może zdecydować się na wcześniejsze przejście na emeryturę. Konsekwencją tego wyboru są obniżone świadczenia emerytalne wypłacane do momentu osiągnięcia pełnego wieku emerytalnego4.

Warto dodać, że znaczna część dojrzałych mieszkańców Stanów Zjednoczonych nadal pracuje. Według danych z Current Population Survey, wśród grupy ludzi w wieku 65-69 lat, ze stosunku pracy utrzymywało się blisko 31 proc. badanych, w przedziale wiekowym 70-74 – 18 proc., natomiast powyżej 80. roku życia – 4 proc. Dla porównania, w 2011 roku w Polsce wyłącznie z pracy utrzymywało się jedynie 2 proc. ludności powyżej 65 roku życia5.

Gospodarstwa senioralne utrzymujące się z pracy mają, rzecz jasna, wyższe średnie dochody niż gospodarstwa korzystające wyłącznie ze świadczeń społecznych. Te ostatnie często borykają się z problemami finansowymi związanymi z wysokim obciążeniem kosztami mieszkaniowymi. Poziom kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania jest różny, w zależności od statusu jego własności. Osoby w wieku 65+, które wynajmują zamieszkiwaną nieruchomość, średnio co miesiąc przeznaczały na jej utrzymanie $700, co stanowiło średnio 39 proc. ich bieżącego dochodu. Natomiast, właściciele mieszkań – przeznaczają na ten cel $539 ($577, wliczając koszty hipoteki), co stanowi 19 proc. ich miesięcznego dochodu do dyspozycji6. Zarówno wśród właścicieli, jak i wynajmujących, znajdują się gospodarstwa domowe, dla których obciążenie kosztami utrzymania mieszkania sięga powyżej 50 proc. (wykres 1). Zaspokajając inne podstawowe potrzeby, jak jedzenie, transport czy opieka medyczna, niektórych seniorów nie stać na uregulowanie opłat mieszkaniowych.

Dlatego też, z myślą o najmniej zamożnych seniorach (zarówno posiadających mieszkanie, jak i wynajmujących je), powstało w Stanach Zjednoczonych kilka programów, które mają pomóc żyć godnie i w komfortowych warunkach.

Program Low-Income Housing Tax Credits

Program federalny Low-Income Housing Tax Credits funkcjonuje na amerykańskim rynku od 1987 roku. Jego celem jest wspieranie czynszowego budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego dla rodzin o niskich dochodach (low-income household)7. Wsparcie to odbywa ...