Akademia: Niemcy. Wohnung, wohnung über alles

Mirosław Gorczyca
Dr hab. n. ek.,
profesor w Wyższej Szkole Informatyki i Zarządzania w Rzeszowie

Uwarunkowania rozwoju

Niemcy to kraj o powierzchni nieco większej do naszego (357 tys. km2, wobec 313 tys.), prawie 2 razy gęściej zaludniony (226 osób, wobec 123 na 1 km2) – według stanu w 2013 r. (Rocznik…, 2014). Dzięki wieloletniemu w przeszłości boomowi mieszkaniowemu (Wohnungsfalle), kiedy to w b. R/epublice F/ederalnej N/iemiec przez lata 50., 60. i 70. budowano corocznie nawet do ponad 10 mieszkań na 1 tys. ludności oraz niewiele mniej intensywnie w b. N/iemieckiej R/epublice D/emokratycznej, ludność Niemiec ma jeden z najwyższych w Europie poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. 1 Możliwe to było dzięki dynamicznemu (szczególnie w b. RFN) wzrostowi ekonomicznemu, który po zjednoczeniu obu części Niemiec wyhamował, a nawet – w okresie kryzysu ekonomicznego – nieco spadł. Nie pozostało to bez wpływu na efekty finalne budownictwa mieszkaniowego, których zmniejszenie w ostatnich dwóch latach to również zasługa relatywnie wysokiego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ludności Niemiec.

Ludność Niemiec grupowała się w gospodarstwach domowych o malejącej liczbie osób (por. tab. 1). Średnia ich liczba w przeliczeniu na 1 gospodarstwo domowe to aktualnie cá 2 osoby. Trend malejącej wielkości gospodarstw domowych to „zasługa” wyjątkowo niskiej dzietności niemieckich kobiet, jednej z najniższych w Unii Europejskiej, która wyniosła w Niemczech w 2012 r. 1,36, wobec <2,5 w 1950 r. i 1,7 w 1970 r. (Des demografische Defizit, 2013). Według prognostycznych przewidywań (Des demografische Defizit, 2013), ludność Niemiec będzie ulegała zmniejszeniu (por. tab. 2), co przy rosnącej liczbie gospodarstw domowych zaowocuje dalszą spadającą ich wielkością, która w 2015 r. ma wynieść 1,99 osoby, a w 2030 r. 1,88 (Statistisches Jahrbuch Deutschland 2014). Te zjawiska demograficzne będą miały istotny wpływ na rozmiary budownictwa mieszkaniowego i poprawę warunków mieszkaniowych ludności, wyrażający się malejącymi rozmiarami tego pierwszego oraz rozluźnienia zaludnienia mieszkań.

Inwestycje mieszkaniowe stanowiły w ostatnich latach 5 proc. P/roduktu K/rajowego B/rutto oraz niespełna 1/3 inwestycji budowlanych stanowiących <1/5 PKB.2 Było to znacząco mniej niż w wieloletnim okresie „przyspieszenia mieszkaniowego” (Wohnungsfalle) lat 50., 60., 70. i 80., czemu nie należy się dziwić w sytuacji bardzo wysokiego standardu mieszkaniowego w Niemczech. Dane z lat 2011 i 2012 pokazują, że gdy PKB wynosił 2609,7 i 266,4 mld euro, to stanowiły one, kolejno, 5,7 i 5,8 proc. wartości PKB. Podobny był ich udział w 2013 r., w którym PKB wyniósł 2737,6 mld euro. 3

Budownictwo mieszkaniowe

W 2012 r. oddano do użytku 180,6 tys. mieszkań (por. tab. 3). Ich liczba była najwyższa w okresie 2008-2011, co może wskazywać na pewne ożywienie w budownictwie mieszkaniowym. Mieszkania miały mocno zbliżoną średnią wielkość (115 m2 p/owierzchni u/żytkowej m/ieszkań). Efekty uzyskano głównie dzięki inwestorom indywidualnym (gospodarstwa domowe), którzy zrealizowali ponad 2/3 liczby oddanych do użytku mieszkań (por. tab. 4) oraz przedsiębiorstwom mieszkaniowym (ponad 1/4), przy „śladowym” (>1 proc.) udziale sektora publicznego i pozostałych inwestorów. Relacje udziału poszczególnych inwestorów w liczbie oddanych do użytku mieszkań i ich p/ 44owierzchni u/żytkowej wskazują na to, że największe mieszkania realizowali indywidualni inwestorzy, a najmniejsze były z sektora publicznego.

Na pewne ożywienie w budownictwie mieszkaniowym wskazują też dane o liczbie wydanych zezwoleń na budowę mieszkań (por. tab. 5), która w latach 2009-2012 wzrosła o prawie 38 proc. Pamiętać jednak należy, że nie wszystkie one zaowocują efektem finalnym. Struktura zezwoleń na budowę mieszkań (por. tab. 6) wskazuje na to, że około połowa z nich realizowana będzie w obiektach typu jednorodzinnego (1-2 mieszkania), a nieco mniej w obiektach wielorodzinnych (≥ 3 mieszkań). ...