Rynek kredytów i nieruchomości mieszkaniowych w Polsce
Dr hab. Waldemar Rogowski
Główny Analityk Grupy BIK
Dyrektor Instytutu Finansów Korporacji i Inwestycji
Szkoły Głównej Handlowej
Na dodatkowy popyt wpływała też migracja z Ukrainy, która zwiększyła zapotrzebowanie na lokale, szczególnie w dużych miastach. Jednocześnie sektor musiał dostosować się do zmiennej polityki monetarnej: od rekordowo niskich stóp procentowych, przez kilkukrotne podwyżki, po ich późniejsze obniżanie. Rynek odreagował również skutki rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2% (BK2%), który wprowadził preferencyjne finansowanie i na pewien czas zmienił relacje pomiędzy kredytem na warunkach rynkowych a subsydiowanych.
W 2025 r. popyt zaczął odbudowywać się w bardziej przewidywalny sposób. Korzystne były rosnące realne wynagrodzenia, wyższa zdolność kredytowa oraz spadające koszty finansowania. W tym samym czasie podaż mieszkań rosła, m.in. z powodu oczekiwań na nowe formy wspierające zakup nieruchomości po zakończeniu programu BK2%. Dzięki temu tempo wzrostu cen wyraźnie zmalało, a na rynku wtórnym pojawiły się nawet umiarkowane korekty.
W rezultacie relacja między popytem a podażą stała się bardziej zrównoważona, a decyzje nabywców i inwestorów bardziej przemyślane. Rynek w roku 2025 można opisać jako dojrzalszy i stabilniejszy niż w poprzednich latach.
Rynek kredytów mieszkaniowych 2025 – zjawiska, trendy, prognozy
Na koniec 2025 r. zadłużenie gospodarstw domowych osiągnęło 785 mld zł, czyli o 85 mld zł więcej niż trzy lata wcześniej. W strukturze dominują obecnie dwa rodzaje finansowania: kredyty mieszkaniowe (69%, 542,5 mld zł) oraz gotówkowe (24%, 190,4 mld zł). Razem odpowiadają one za 93% zadłużenia.
W ciągu ostatnich sześciu lat łączna wartość kredytów mieszkaniowych do spłaty wzrosła o 100 mld zł. Wpływ na to miało zmieniające się otoczenie finansowe, które można podzielić na trzy fazy.
W latach 2019-2021 dominował okres łatwego i taniego finansowania. WIBOR 3M oscylował wokół 0,20-0,25%, więc kredyt był relatywnie tani, co napędzało sprzedaż i sprawiało, że wcześniejsze spłaty miały marginalne znaczenie. Potem przyszedł przełomowy moment między końcówką 2022 a połową 2023 r., kiedy gwałtowny wzrost kosztu pieniądza (WIBOR 3M zbliżył się wtedy do 7%) wyhamował popyt do zaledwie 2 mld zł miesięcznie. W tych warunkach gospodarstwa domowe zaczęły masowo nadpłacać zobowiązania, co zaowocowało rekordowymi 52,3 mld zł wcześniejszych spłat w samym 2022 r. Wreszcie od połowy roku 2023 rynek wszedł w fazę odbicia. Uruchomiła ją już sama zapowiedź programu Bezpieczny Kredyt 2%, a jego wdrożenie jeszcze ją przyspieszyło. W ciągu roku w ramach programu udzielono 37,5 mld zł kredytów, a kolejne obniżki stóp procentowych w 2025 r. pchnęły rynek do poziomu, który zaowocował rekordową akcją kredytową wynoszącą 106 mld zł.
Liczba kredytobiorców maleje, rośnie średnia kwota kredytu
Na koniec 2025 r. liczba kredytobiorców mieszkaniowych wyniosła 3,64 mln osób. W grupie tej 8% nowej akcji kredytowej należało do cudzoziemców, głównie z Ukrainy i Białorusi. Przejściowy zwiększony udział singli wśród nowych kredytobiorców do niemal połowy (wpływ BK2%) wrócił do typowego dla rynku poziomu ok. 33%.
Najważniejszym czynnikiem wzrostu wartości rynku jest jednak rosnąca średnia kwota kredytu, a nie liczba kredytów. W grudniu 2025 r. sięgnęła ona 460 tys. zł – o 51% więcej niż w 2021 r. Wzrost ten przewyższył zarówno dynamikę wynagrodzeń (44%), jak i cen mieszkań (ok. 37%) oraz inflacji (ok. 45%). Od 2024 r. średnia kwota kredytu rośnie, bez wydłużania okresu spłaty, co oznacza, że po finansowanie częściej sięgają gospodarstwa o wyższych dochodach i kupujące droższe nieruchomości.
Profil typowego kredytobiorcy pozostaje stabilny
Jest to osoba w wieku około 36-37 lat, co wynika m.in. z późniejszego wchodzenia na rynek pracy, późniejszego zakładania rodzin oraz czasu potrzebnego na zgromadzenie wkładu własnego. Tymczasowe obniżenie średniego wieku w 2023 r. było efektem programu BK 2%, kierowanego do młodszych kupujących.
Z perspektywy geograficznej 1/3 wartości akcji kredytowej koncentruje się w największych polskich miastach, mimo że mieszka tam tylko 18% ludności. Wynika to z dostępności nowych inwestycji deweloperskich oraz wyższej zdolności kredytowej mieszkańców. Wyraźne różnice widać też między regionami – najwyższe ukredytowienie cechuje aglomerację warszawską (18,2%), najniższe województwa świętokrzyskie i podkarpackie (7–8%).
Akcja kredytowa w 2026 r. powinna nadal rosnąć, wspierana obniżkami stóp procentowych oraz wzrostem wynagrodzeń. Głównym czynnikiem ryzyka pozostaje sytuacja geopolityczna, która mogłaby osłabić skłonność gospodarstw domowych do podejmowania długoterminowych zobowiązań.
Rynek mieszkaniowy – obecnie duża nadpodaż, w przyszłości luka
Mieszkaniowy rynek pierwotny wszedł w rok 2026 z rekordowo dużą ofertą, szczególnie w największych miastach. To efekt aktywności deweloperów w latach 2022-2023, która dziś spotyka się z mniej dynamicznym popytem. Następstwem tego na niektórych rynkach jest nadpodaż odpowiadająca nawet sześciu-ośmiu kwartałom sprzedaży. Skłania to deweloperów do ograniczenia nowych inwestycji, ostrożniejszego planowania i redukcji liczby rozpoczętych budów o ok. 10% oraz pozwoleń o 12%.
Należy zwrócić uwagę, że w przypadku obniżek stóp procentowych, poprawiającej się zdolności kredytowej i dalszego wzrostu wynagrodzeń podaż może nie nadążyć za odbudowującym się zainteresowaniem zakupami. Będzie to sprzyjać ożywionej konkurencji między deweloperami – wzmożonymi promocjami, rabatami, aktywnej polityce sprzedażowej.
W takich warunkach struktura popytu może przesunąć się w stronę nabywców mniej zależnych od kredytu, czyli inwestorów gotówkowych oraz klientów dysponujących wysokim wkładem własnym.
Warto wymienić szereg czynników, które odgrywają coraz większą rolę w popycie na rynku nieruchomości. Są to: rosnąca liczba imigrantów planujących dłuższy pobyt w Polsce, rozwój stref podmiejskich, stabilizacja gospodarcza połączona ze wzrostem wynagrodzeń, zwiększająca się liczba jednoosobowych gospodarstw domowych oraz powrót inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem w warunkach niższych stóp procentowych, które zmniejszają atrakcyjność alternatywnych form lokowania kapitału.
W roku 2026 popyt będzie koncentrował się przede wszystkim na Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu, podczas gdy średnie miasta – zwłaszcza w Polsce wschodniej – będą tracić znaczenie z powodu procesów depopulacyjnych. Ożywienie rynkowe powinno być widoczne głównie w drugiej połowie roku, co znajdzie odzwierciedlenie w cenach.
Ceny mieszkań pozostaną stabilne w pierwszej połowie tego roku, a w drugiej jego części można oczekiwać umiarkowanych podwyżek, szczególnie tam, gdzie oferta zacznie się szybko kurczyć.
Czynniki ryzyka na rynku mieszkaniowym w roku 2026
Wśród uwarunkowań, które będą miały wpływ na otoczenie rynkowe, wymienić można: zmiany regulacyjne, w tym toczącą się okresowo dyskusję o podatku katastralnym; utrzymującą się niepewność geopolityczną skutkującą zwiększeniem ostrożności części nabywców; sytuację na rynku pracy, zwłaszcza jeśli napięcia w relacjach handlowych między Stanami Zjednoczonymi a Unią Europejską osłabiłyby koniunkturę w gospodarkach europejskich, w tym w Niemczech – głównym partnerze handlowym Polski. Warto też uwzględnić znaczną liczbę gotowych projektów, które przy słabszym popycie mogą tworzyć presję na dostosowania cenowe.
