Rynek finansowania nieruchomości: Rekomendacje mieszkaniowe Związku Banków Polskich

Komitet ds. Finansowania Nieruchomości ZBP
Jacek Furga, Michał Wydra

Rekomendacje sektora bankowego odnoszą się do trzech kluczowych obszarów:

1. Wzmocnienie roli i aktywności państwa we wspieraniu budownictwa mieszkaniowego.
2. Zapewnienie długoterminowego refinansowania dla kredytów hipotecznych.
3. Odbudowa wzajemnego zaufania uczestników ryku obrotu nieruchomościami dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i jego finansowania.

Rekomendacje

Rekomendacje sektora bankowego odnoszą się do pięciu kluczowych obszarów i służą stworzeniu stabilnego oraz efektywnego systemu finansowania budownictwa mieszkaniowego.

I. Aktywna rola państwa we wspieraniu budownictwa mieszkaniowego

Zapewnienie odpowiednich warunków mieszkaniowych i dążenie do ich ciągłej poprawy powinno leżeć w gestii samych zainteresowanych. Żadne państwo nie jest w stanie zagwarantować mieszkania wszystkim swoim obywatelom. Może natomiast i powinno stwarzać odpowiednie mechanizmy i formy pomocy finansowej, aby maksymalnie poszerzać krąg tych, którzy sami będą rozwiązywać swoje problemy mieszkaniowe. Budownictwo mieszkaniowe stanowi bowiem per saldo źródło dochodów budżetowych. Dlatego też każdą formę wsparcia budownictwa mieszkaniowego należy traktować jako inwestycję, a nie subwencję. Problemu mieszkalnictwa nie daje się bowiem rozwiązać bez aktywnej polityki i finansowego zaangażowania państwa. Niestety, w dokumentach i programach rządowych trudno doszukać się zapisów świadczących o dostrzeganiu roli, jaką budownictwo mieszkaniowe może odegrać w rozwoju gospodarczym Polski.

Mocne wsparcie finansowe mieszkalnictwa w państwach Europy Zachodniej ma źródło w pełnym zrozumieniu, że wpływy z podatków do budżetu przy rozwijającym się budownictwie mieszkaniowym zawsze przewyższają nakłady poniesione z budżetu na ten rozwój. Ożywianie oraz zaspokajanie popytu mieszkaniowego przynosi więc konkretne korzyści i jest to najlepszy z możliwych interesów gospodarki narodowej.

1. Rekomendacja nowelizacji Ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin poprzez rozszerzenie grona jej potencjalnych beneficjentów

Banki pozytywnie odnoszą się do Programu „Rodzina na Swoim”. Proponowana forma dopłat do odsetek od udzielonych kredytów, przy wykorzystaniu potencjału i doświadczenia sektora bankowego, skutkuje zwiększaniem liczby osób, które mogą kupić mieszkanie. Skuteczność tego Programu można zwiększyć poprzez rozszerzenie beneficjentów korzystających z pomocy Państwa w spłacie kredytu mieszkaniowego o jednoosobowe gospodarstwa domowe, tzw. singli, którzy często, z przyczyn niezależnych od siebie, nie mogli dotychczas marzyć o kupnie własnego mieszkania. To w większości młodzi ludzie, którzy dotychczas z powodu rosnących kosztów zakupu mieszkania czy domu nie mogli sobie pozwolić na wzięcie kredytu na tak korzystnych warunkach, z jakich mogą korzystać rodziny. Dodatkowo duże koszty utrzymania mieszkania zniechęcały do zakładania rodziny i nie sprzyjały stabilizacji życiowej. Rozszerzenie pomocy na tę grupę potencjalnych beneficjentów będzie na pewno stymulowało rozwój budownictwa mieszkaniowego oraz zapewniało takim gospodarstwom domowym stabilizację.

Preferencyjne kredyty udzielane w ramach programu „Rodzina na Swoim” zyskały na popularności w 2009 roku wskutek – postulowanego m.in. również przez Związek Banków Polskich – podwyższenia z poziomu 1,3 do 1,4 wskaźnika limitu cen mieszkań, jakie można finansować preferencyjnym kredytem.

Związek Banków Polskich negatywnie odnosi się natomiast do pomysłu ograniczenia działania Programu „Rodzina na Swoim” wyłącznie do rynku pierwotnego. Propozycja wyłączenia z Programu nieruchomości nabywanych na rynku wtórnym zdecydowanie ograniczy skuteczność programu rządowego. Jak wynika ze statystyk przedstawionych przez Bank Gospodarstwa Krajowego, jedynie 17 proc. dotychczasowych beneficjentów tego programu zdecydowało się na nabycie nieruchomości na rynku pierwotnym – od dewelopera. Około 58 proc. to rodziny korzystające z pomocy państwa przy nabywaniu mieszkań na rynku wtórnym, a prawie 25 proc. to rodziny indywidualnie budujące swoje domy jednorodzinne.

2. Rekomendacja wspierania przez państwo długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe w formule kas oszczędnościowo-budowlanych

VI Kongres Finansowania Nieruchomości był okazją do zapoznania się z dynamicznym rozwojem systemu docelowego oszczędzania w krajach Europy Środkowowschodniej. Dotychczasowe doświadczenia tych krajów potwierdzają, że system ten jest w stanie zmobilizować imponujące kwoty prywatnych oszczędności na inwestycje mieszkaniowe. Ofertę wsparcia Związku Banków Polskich przy tworzeniu założeń takiego systemu w Polsce zgłosiła Europejska Federacja Kas Budowlanych.

System docelowego oszczędzania zorientowany jest na wspomaganie rzetelnych przyzwyczajeń (oszczędzania, spłaty) oraz na dostarczanie małych, preferencyjnych, ale stosunkowo krótkoterminowych (w porównaniu do kredytów hipotecznych) kredytów po zakończeniu okresu oszczędzania. Z drugiej strony jest źródłem środków własnych, niezbędnych do ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Oszczędzanie w kasach budowlanych jest promowane przez państwo w postaci premii budowlanej kierowanej do oszczędzających i powiększającej ich wkład oszczędnościowy. Wypłacane obywatelom premie są jedynym, prostym do prognozowania, kosztem budżetu wynikającym z uruchomienia i funkcjonowania systemu kas budowlanych. Doświadczenia innych krajów wykazują ponadto, że od 4.-5. roku dodatkowe wpływy do budżetu, generowane przez finansowane przez kasy budowlane inwestycje mieszkaniowe, przewyższają wartość bieżącej pomocy państwa dla oszczędzających w kasach budowlanych.

Odbudowa zaufania do systematycznego oszczędzania na mieszkania będzie trudna, zwłaszcza po doświadczeniach z książeczkami mieszkaniowymi czy oszczędzaniem w kasach mieszkaniowych, ale nie ma możliwości bezpiecznego, długoterminowego rozwoju budownictwa mieszkaniowego bez masowych kas budowlanych wzorowanych na doświadczeniach europejskich. Koniecznym rozwiązaniem stabilizującym rynek finansowania budownictwa mieszkaniowego, gwarantującym długoterminowe refinansowanie, jest podjęcie próby uruchomienia w Polsce systemu docelowego oszczędzania na cele mieszkaniowe – kas budowlanych, tym bardziej, że rozwiązanie legislacyjne – „Ustawa z dnia 5 czerwca 1997 roku o kasach oszczędnościowo-budowlanych i wspieraniu przez państwo oszczędzania na cele mieszkaniowe” – zostało wypracowane już ponad 12 lat temu. Ta polska ustawa o kasach budowlanych została „skopiowana” przez Węgrów, gdzie od roku 1998 z oszczędzania w kasach i wsparcia państwa skorzystało dotychczas ponad 1,2 miliona osób. Formuła funkcjonowania kas budowlanych, skuteczność, bezpieczeństwo oraz – co najważniejsze – płynność systemu oszczędnościowo-kredytowego potwierdziła się również w okresie obecnego kryzysu.

3. Rekomendacja dla rozwiązań prawnych umożliwiających rozwój budownictwa czynszowego – aktywizacja samorządów terytorialnych
   • Po pierwsze zachęty ekonomiczne (podatkowe) dla inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych – w tym JST – do inwestowania w mieszkania na wynajem.
   • Po drugie – niezbędna jest zmiana zasad ochrony lokatorów, którzy nie płacą należnego czynszu lub w inny sposób naruszają porządek społeczny. Właściciele mieszkań powinni mieć nieskrępowane prawo do wypowiadania umów najmu takim lokatorom. Znacznie zmniejszy się liczba mieszkań pustych, niewynajmowanych z powodu nieżyciowych przepisów i zwiększy dyscyplina osób korzystających z mieszkań czynszowych – prywatnych i gminnych.
   • Po trzecie – by skutecznie wpływać na wzrost podaży mieszkań czynszowych, trzeba ułatwić inwestorom i deweloperom ich budowę.

Zdaniem sektora bankowego, celem programu finansowania mieszkalnictwa czynszowego wspieranego przez rząd powinno być wprowadzenie takich rozstrzygnięć, które pozwolą rozwiązać problemy mieszkaniowe gospodarstw domowych, których nie stać na finansowanie zakupu mieszkania kredytem bankowym.

Najefektywniejszym sposobem na poprawę sytuacji mieszkaniowej jest rozwój komercyjnego budownictwa czynszowego, wspartego rozwiązaniami prawnymi i ekonomicznymi, czyniącymi z niego atrakcyjną formę inwestowania:

Według danych podawanych przez Bank Światowy, 30,6 proc. zasobów mieszkaniowych w Polsce stanowią lokale na wynajem, z tego 16,8 proc. lokali jest własnością osób prywatnych. Wprowadzone w Polsce przepisy pozwalają przekazywać budynki mieszkalne należące do władz municypalnych pod zarząd profesjonalnym strukturom i firmom. Powstanie wspólnot mieszkaniowych także przyczynić się powinno do lepszego zarządzania zasobami mieszkaniowymi.

Realizacja budownictwa czynszowego może przyczynić się do poprawy sytuacji mieszkaniowej w gminach poprzez: urealnienie opłat czynszowych połączonych z racjonalizacją systemu osłonowego (dodatki mieszkaniowe) oraz korelowanie decyzji o lokalizacji przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych, związanych z tworzeniem zasobu dostępnych mieszkań na wynajem, z kierunkami rozwoju regionów, czyli budowanie (pozyskiwanie) mieszkań na wynajem także w oparciu o decyzje lokacyjne podejmowane nie tylko na poziomie danej gminy, ale także w oparciu o kierunki rozwoju regionów, co sprzyjać będzie mobilności przestrzennej ludności.

4. Rekomendacja przyjaznych rozwiązań w ramach instytucji najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego

Środowisko bankowe pozytywnie przyjęło uchwaloną w dniu 5 listopada 2009 r. nowelizację Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, mocą której wprowadził do polskiego systemu prawnego nową instytucję: okazjonalnego najmu lokali mieszkalnych.

W sytuacji trwającego w Polsce niedoboru lokali mieszkalnych, ich wysokich cen oraz podobnego oprocentowania bankowych kredytów hipotecznych, co dla wielu stanowi przeszkody nie do pokonania na drodze do własnego „M”, wynajęcie mieszkania pozostaje częstokroć jedyną szansą na jego posiadanie. Najem okazjonalny ma w założeniu zapewnić lokatorom stabilną podstawę korzystania z lokalu dzięki pisemnej umowie oraz uchylić większość dotychczasowych rygorów prawnych, które dotąd wiązały ręce właścicielom lokali.

Niestety, w świetle licznych wymogów wynikających z tej nowelizacji, chętnych do skorzystania z najmu okazjonalnego czeka konieczność spełnienia kilku nowych, nieznanych wcześniej formalności, w tym wizyta najemcy u notariusza (koszty notarialne nie będą jednak mogły przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę – obecnie ok. 130 zł) oraz uzyskanie przez najemcę zgody osoby trzeciej na zamieszkanie w jej lokalu na wypadek eksmisji z lokalu wynajmowanego.

Nowa instytucja ma przede wszystkim lepiej zabezpieczać wynajmujących przed nieuczciwymi lokatorami. Z szacunków Ministerstwa Infrastruktury wynika, że około 200 tys. mieszkań w Polsce jest wynajmowanych bez zawierania wymaganych prawem umowy najmu. Jednym z głównych powodów tak fatalnych statystyk jest zbytnia ochrona lokatorów, która zniechęca właścicieli do inwestowania w zakup lokali na wynajem. Najemcy są często bezkarni i wykorzystują luki w prawie, by mieszkać w nim za darmo.

Nowe przepisy zaczęły obowiązywać na początku 2010 roku.

5. Rekomendacja zniesienia regulacji czynszów przy jednoczesnym zwiększeniu pomocy w formie dodatków mieszkaniowych. Uzależnienie pomocy ze środków publicznych od realizacji na terenie gminy programu urealniania czynszów

Gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi musi być oparte o reguły rynkowe (czynsze powinny co najmniej pokrywać koszty eksploatacji i technicznego utrzymania nieruchomości). Stan obecny, w którym poziom czynszów nie wystarcza na pokrycie kosztów eksploatacyjnych, jest przyczyną postępującego procesu dekapitalizacji zasobów mieszkaniowych. Pomoc państwa (poprzez subsydiowanie czynszów) trafia jednocześnie także do wielu gospodarstw domowych, które wcale tego wsparcia nie potrzebują. Urynkowienie czynszów powstrzymałoby, z jednej strony, wspomniany proces dekapitalizacji zasobów, z drugiej zaś – pomoc socjalna (większe dodatki mieszkaniowe) trafiałaby do tych rodzin, które naprawdę tej pomocy potrzebują. Dodać należy, iż obywatele mieszkający w zasobach spółdzielczych płacą czynsz na poziomie realnym (co jest traktowane jako norma), a przecież nie istnieje zróżnicowanie w dochodach ludzi mieszkających w spółdzielczych mieszkaniach lokatorskich i mieszkaniach komunalnych.

6. Rekomendacja objęcia wszystkich podmiotów rynku finansowego nadzorem organów nadzorczych dla podwyższenia bezpieczeństwa kredytobiorców

Ustawa o nadzorze nad rynkiem finansowym stanowi jedną z najważniejszych regulacji systemowych, wyznaczających kierunki rozwoju sektora usług finansowych w Polsce. ZBP opowiada się za stabilnym, solidnym, profesjonalnym i wolnym od nacisków politycznych (odpolitycznionym) systemem nadzoru nad rynkiem finansowym, co stanowi konieczny czynnik budowy zaufania do rynku finansowego.

Sektor bankowy z zadowoleniem przyjął regulację skutkującą objęcie nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych. Opowiadamy się za objęciem takim nadzorem całego rynku usług ...