Rynek finansowania nieruchomości: Odwrócony kredyt hipoteczny w świetle kryzysu

Agnieszka Wachnicka
Departament Rozwoju Rynku Finansowego
Ministerstwo Finansów

Odwrócony kredyt hipoteczny jest usługą finansową, która na przestrzeni ostatnich kilku lat zyskuje na popularności na całym świecie. Dominującym rynkiem pozostaje rynek Stanów Zjednoczonych, gdzie prężnie działa system gwarancji rządowych oraz rynek w Wielkiej Brytanii, który jednakże pozbawiony rządowego wsparcia, rozwija się zdecydowanie wolniej niż rynek amerykański.

Wybuch kryzysu finansowego, spowodowany niekontrolowanym rozwojem modelu origin-to-distribute, w którym kredyty hipoteczne były udzielane z zamiarem ich natychmiastowego poddania sekurytyzacji, postawił pod znakiem zapytania przyszłość odwróconych kredytów hipotecznych. Pojawiają się opinie, że należy ostrożnie podchodzić do oferowania odwróconych kredytów hipotecznych, ponieważ ten rodzaj kredytów ma wiele cech produktów subprime i dalszy niekontrolowany rozwój rynku może w konsekwencji doprowadzić do kolejnego kryzysu, analogicznego do kryzysu subprime.

Szczególna krytyka kierowana jest wobec zasady udzielania kredytów wyłącznie w oparciu o wartość nieruchomości. Podejście takie stosowane było w segmencie kredytów subprime, gdzie kryterium zdolności oraz wiarygodności kredytowej nie było na ogół w ogóle uwzględniane. Powszechne stało się udzielanie kredytów hipotecznych bez lub na podstawie ograniczonej dokumentacji (tzw. kredyty NINJA – „no income, no job, no assets”). W efekcie kredytobiorcami stawały się osoby niemające zdolności kredytowej. Niemniej stale rosnące od II połowy lat 90. ceny nieruchomości powodowały oczekiwania zarówno kredytodawców, jak i kredytobiorców, co do dalszego ich wzrostu w przyszłości. Kredytobiorcy subprime zaciągali kredyty oczekując, że wzrastająca wartość nieruchomości umożliwi im za kilka lat korzystne refinansowanie kredytu hipotecznego. Zdecydowana większość kredytów w segmencie subprime była faktycznie udzielana na refinansowanie istniejącego zadłużenia, a w związku ze stałym wzrostem cen nieruchomości, refinansowanie dawało możliwość zaciągania dodatkowego zadłużenia hipotecznego. Problem pojawił się, kiedy ceny nieruchomości zaczęły spadać, a kredytobiorcy przestali regulować zobowiązania, ponieważ wartość ich zobowiązań kredytowych przewyższyła wartość nieruchomości. Powszechne stało się wykorzystywanie tzw. opcji „jingle mail”, czyli rezygnacja ze spłaty kredytu i zwrot nieruchomości instytucji kredytującej. Efekty tego stanu rzeczy można aktualnie obserwować na amerykańskim rynku, gdzie banki masowo wyzbywają się pozyskanych w ten sposób nieruchomości za minimalne kwoty (pojawiają się oferty sprzedaży nawet za 1 dolara).

Podstawową cechą różniącą te kredyty od odwróconego kredytu hipotecznego jest jednak ich zwrotny charakter – kredytobiorcy byli zobligowani do dokonywania spłaty kolejnych rat kredytu. Jeżeli amerykańskie instytucje finansowe udzielały kredytów o LTV przekraczającym 80 proc. osobom, które już w momencie podpisywania umowy nie dawały gwarancji spłaty, to należy mówić raczej o niefrasobliwości tych instytucji niż o niedoszacowaniu ryzyka. Odwrócony kredyt hipoteczny jest bez wątpienia usługą finansową obarczoną wyższym poziomem ryzyka niż klasyczny kredyt hipoteczny, ponieważ jego spłata oparta jest wyłącznie o wartość nieruchomości. Nie można jednak pominąć faktu, że przed udzieleniem takiego kredytu bank powinien dokonać ostrożnej kalkulacji ryzyka ...