Akademia: Cykle na warszawskim rynku nieruchomości mieszkaniowych

Jacek Łaszek
doradca prezesa NBP
Hanna Augustyniak
ekspert ekonomiczny w Zespole ds. Rynków Nieruchomości w NBP
Marta Widłak
ekonomista w Zespole ds. Rynków Nieruchomości w NBP

Wprowadzenie

Zmiany popytu przy sztywnej podaży przekładają się na wzrosty cen, które powodują wzrost podaży. Wzrost ten jest często nadmierny i pojawia się w momencie osłabienia czynników popytowych. Drugim istotnym czynnikiem jest sektor bankowy, który jest w stanie w szybkim czasie zmobilizować znaczne środki pieniężne i w konsekwencji finansować znaczące wzrosty cen. Trzecim czynnikiem jest spekulacja bazująca na powszechnym oczekiwaniu dalszych wzrostów cen, co prowadzi do ich oderwania od realiów ekonomicznych i powstania tzw. baniek cenowych czy mówiąc tradycyjnie, nadmiernych napięć w sektorze. Gdy ostatecznie rynek zaczyna się równoważyć i spadają ceny nieruchomości, jakość bankowych aktywów hipotecznych zwykle ulega gwałtownemu pogorszeniu. Powoduje to z kolei różnego typu problemy w sektorze bankowym, których skala i charakter zależą od konkretnej sytuacji. Ponieważ sektor bankowy jest bardzo wysoko lewarowany i wzajemnie powiązany, może powstać efekt domina, który powoduje, że łączne straty gospodarcze dalece przekraczają te wynikające z prostego rachunku.

Omawiane czynniki były już przyczyną wielu kryzysów nieruchomościowych, w tym ostatniego. Wystąpiły też na rynku mieszkaniowym w Polsce, wniesione przez międzynarodowe koncerny bankowe i fundusze inwestycyjne. Załamanie rynku amerykańskiego, w połączeniu z niezbyt rozbudowaną strukturą rynku w Polsce spowodowały, że napięcia, pomimo swej siły, nie przybrały masowej skali i nie wpływają istotnie na gospodarkę. Ponieważ jednak problemy tego rodzaju występują cyklicznie, analiza mechanizmu ich narastania może być ciekawym doświadczeniem na przyszłość.

Cykl na warszawskim rynku mieszkaniowym – ujęcie od strony mechanizmu

Mechanizm powstawania bańki cenowej można dobrze prześledzić na przykładzie warszawskiego rynku nieruchomości. W latach 2004-2007 zanotowano na nim znaczny, ponad 100-procentowy wzrost cen mieszkań, a pogłębiona analiza sytuacji wskazuje na powstanie bańki cenowej. Podobne zjawiska zaobserwowano na pozostałych rynkach mieszkaniowych największych miast Polski, choć dynamika i skala zjawiska różniły się między miastami.

W punkcie wyjścia opisywanego procesu i analizy, który przypada w Polsce na lata 2003-2004, wystąpił splot czynników wewnętrznych i zewnętrznych wobec sektora, z reguły o charakterze krótkoterminowym, który uruchomił zachowania spekulacyjne i spowodował omawiany wzrost. Do zjawisk tych po stronie popytu należała rosnąca dostępność kredytów w wyniku spadku stóp procentowych i marż bankowych oraz substytucji kredytu złotowego tańszym kredytem denominowanym (zwłaszcza we franku szwajcarskim). W sferze realnej miał miejsce wzrost liczby gospodarstw domowych, czego mierzalnym odbiciem była większa liczba związków małżeńskich i przyspieszenie migracji ze wsi do największych miast oraz wzrost dochodów.

Na popyt mieszkaniowy, a zwłaszcza decyzje o wieloletnim hipotecznym zadłużeniu się, miał też wpływ powszechny optymizm związany z przystąpieniem Polski do UE. Podstawą tego optymizmu był przyspieszony rozwój gospodarczy naszego kraju oraz liczne publikacje prognozujące dalsze utrzymanie się tego trendu w długim okresie. Rolę bezpośredniego katalizatora wzrostu cen odegrała, jak pokazują obserwacje rynkowe, sprawa podatku VAT, którego zapowiadana podwyżka przyspieszyła decyzje o zakupie mieszkania, wywołując tym samym wzrost cen, co było impulsem uruchamiającym proces. Innym istotnym czynnikiem były konsekwencje poprzedniego cyklu. Zwiększony popyt mieszkaniowy spotkał się z obniżoną wielkością podaży. W konsekwencji poprzedniego cyklu lat 2001-2002 podaż uległa dodatkowemu usztywnieniu. Deweloperzy, w związku z nadwyżką niesprzedanych mieszkań i trwałą, w ich ocenie, bessą na rynku, znacząco redukowali liczbę przygotowywanych inwestycji, w tym nie tworzyli banków terenów budowlanych, co wydłużyło okres reakcji podaży z 2-3 do 3-4 i więcej lat. Analiza dalszego rozwoju zjawiska pokazuje, że podstawowym czynnikiem sprawczym okazała się rosnąca, globalna dostępność kredytowa, która umożliwiła znaczny wzrost wypłat kredytu, co przy sztywnej krótkookresowo podaży zaowocowało wzrostami cen. W dłuższym okresie wysokie ceny mieszkań uruchomiły budownictwo mieszkaniowe, co spowodowało wzrost podaży, który zbiegł się z globalnym kryzysem finansowym, skutkującym problemami sektora bankowego, wzrostem premii za ryzyko, racjonowaniem kredytu i w konsekwencji ograniczeniami popytowymi.

Dokonana przez nas szczegółowa analiza przypadku rynku warszawskiego pozwala zobrazować podstawowe związki przyczynowo-skutkowe i mechanizm powstawania nierównowagi na omawianym rynku. Posługujemy się tu wykresami, które pokazują podstawowe zmienne objaśniające cykl po stronie popytu, tj.: dostępność mieszkania, dostępności kredytu oraz kredytową dostępność mieszkania. Maksimum znormalizowanych zmiennych oznacza maksymalny, notowany dotychczas poziom danej zmiennej w cyklu. Taka forma prezentacji pozwala na wyznaczenie trzech, zaznaczonych na wykresach, faz cyklu, umownie nazwanych jako: faza dyskontowania taniego kredytu, faza spekulacji oraz stabilizacji na rynku przed załamaniem.

W fazie pierwszej, przebiegającej pomiędzy latami 2005 i 2006 (różniącej się nieznacznie czasem przebiegu dla kredytów złotowych i denominowanych we franku szwajcarskim), rosnącym umiarkowanie cenom mieszkań towarzyszył szybszy wzrost dostępności kredytu, co w konsekwencji powodowało wzrost kredytowej dostępności mieszkania, czyli spadek kosztów kredytu coraz droższych mieszkań. Wzrost ...