Sytuacja na polskim rynku kredytów hipotecznych
Mimo rekordowo niskich stóp procentowych i wprowadzania programów pomocowych dla młodych ludzi („Rodzina na Swoim”, „Mieszkanie dla Młodych”), akcja kredytowa w Polsce spada już od 2011 roku. W związku z podwyższeniem poziomu wymaganego wkładu własnego do 10% (Rekomendacja S KNF) od 1 stycznia 2015 roku, ostatnie miesiące 2014 roku dla wielu osób były ostatnią szansą na zaciągnięcie kredytu na starych warunkach. Mimo to jednak zainteresowanie kredytami nie wzrosło, a wyniki akcji kredytowej w roku 2014 (zarówno pod względem liczby - 174 tys., jak i wartości kredytów - 36,8 mld zł) były słabsze nawet od uzyskanych w najtrudniejszym dotychczas, kryzysowym roku 2009 (189 tys. kredytów na łączną kwotę 38,7 mld zł).
W 2014 roku portfel kredytów mieszkaniowych wzrósł o 40 735 sztuk, czyli o 2,24%, osiągając tym samym na koniec roku 2014 poziom 1 861 tys. czynnych umów. Natomiast łączna wartość zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych na koniec 2014 roku wyniosła 350,4 mld zł, co oznacza wzrost zadłużenia Polaków z tytułu kredytów hipotecznych o 5,91%, czyli o 19,562 mld zł w porównaniu do roku 2013. W całym 2014 roku banki udzieliły 174 087 nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 36,824 mld zł, co oznacza wzrost o 0,96% w ujęciu wartościowym i spadek o 1,57%, w ujęciu ilościowym w porównaniu do wyników osiągniętych w roku 2013. Ciekawostką jest fakt, że pomimo udzielenia w IV kwartale 2014 roku ponad 42 tys. nowych kredytów hipotecznych, ich łączna liczba spadła o prawie 20 tys. (w porównaniu do poprzedniego kwartału), co może być wynikiem albo wcześniejszej spłaty kredytów udzielonych w okresie boomu mieszkaniowego, albo przekazania do windykacji lub sprzedaży kredytów niespłacanych.
W porównaniu do okresu boomu mieszkaniowego, aktualnie udziela się o prawie połowę mniej kredytów mieszkaniowych. Jedną z podstawowych przyczyn są zapewne duże ograniczenia w dostępie do kredytów wprowadzone po kryzysie finansowym przez KNF. Najważniejsze z nich to stopniowe obniżanie maksymalnego poziomu wskaźnika LtV, coraz bardziej rygorystyczne warunki ustalania zdolności kredytowej czy wprowadzenie możliwości zaciągania kredytów walutowych tylko dla osób, które otrzymują wynagrodzenie w danej walucie.
Jednak najważniejszą przyczyną jest najprawdopodobniej to, że ci, których było stać na mieszkanie (z kredytem lub bez) już je kupili. Osoby z wyżu demograficznego obecnie mają już po trzydzieści parę lat i własne rodziny, dlatego zapewne zaopatrzyły się już w mieszkania, natomiast młodych ludzi przed trzydziestką, którzy dopiero planują zakup własnego lokum, z roku na rok jest coraz mniej. Co charakterystyczne, systematycznie rośnie liczba mieszkań sprzedawanych za gotówkę. Potwierdzają to zarówno deweloperzy, jak i Narodowy Bank Polski (według najnowszych opublikowanych danych, w IV kwartale 2014 roku szacunkowy udział zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym w 7 największych miastach Polski w ujęciu wartościowym wyniósł 63%), zatem w kwestii liczby nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych nie należy się spodziewać w najbliższym czasie spektakularnych wzrostów (szczególnie, że wskaźnik LtV będzie w najbliższych latach nadal obniżany aż do poziomu 80%).
Agnieszka Laskowska
Analityk Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
