Odwrócona hipoteka – wpływ na rynek pierwotny i wtórny nieruchomości oraz przesłanka dla formułowania przez banki nowej oferty rynkowej.

W zamian za udzielony kredyt, którego spłata nastąpić ma dopiero po śmierci osoby, która z niego skorzystała –  kredytobiorca zobowiązany będzie się do ustanowienia hipoteki oraz ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości – stanowiących zabezpieczenie spłaty kredytu wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami. Beneficjent zatem do końca życia pozostaje właścicielem nieruchomości, a jej własności przechodzi na bank dopiero w rok od śmierci kredytobiorcy, jeżeli jego spadkobiercy nie spłacą zobowiązania powstałego z tytułu kredytu. W takiej sytuacji bank zobowiązany będzie zwrócić spadkobiercom różnicę (jeżeli oczywiście tak będzie) pomiędzy kwota pieniężną pozostałą do spłaty kredytu, a wartością rynkową nieruchomości.

Należy zauważyć, że w szerokim odbiorze społecznym instytucja odwróconej hipoteki funkcjonuje, jako produkt bankowy przeznaczony dla osób starszych i samotnych o niskich dochodach, którym zapewnić ma dodatkowe i niezbędne do utrzymania środki finansowe. Jednakże w ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym nie ma limitów wiekowych – co powoduje, że również dwudziestokilkulatkowie mogą teoretycznie korzystać z odwróconego kredytu hipotecznego. Czy zatem odwrócona hipoteka w praktyce będzie służyła tylko potrzebującym seniorom, czy również będą z niej korzystały osoby młode, które  w potrzebie uzyskania szybkiej gotówki będą  nieodpowiedzialne zaciągać takie kredyty w oparciu o niską wycenę nieruchomości. Czas pokaże, musi bowiem upłynąć kilka lat, żeby możliwe było rzetelne ocenienie i praktyczne podsumowanie instytucji odwróconej hipoteki w Polsce, która na razie obowiązuje od niecałych dwóch tygodni.

Z tego też powodu trudno jest prognozować wpływ odwróconego kredytu hipotecznego na rynek nieruchomości. Można przyjąć, że banki będą najbardziej zainteresowane nieruchomościami w kilkunastu, czy kilkudziesięciu największych miastach w Polsce i to oczywiście w dobrej lokalizacji – co będzie wiązało się z małym ryzykiem biznesowym. Jednakże w mojej ocenie i tak nie będzie to miału wpływu na spadek cen rynkowych w dużych miastach, przynajmniej jeżeli chodzi o rynek pierwotny. Trudno bowiem spodziewać się lawiny nieruchomości przejętych od osób starszych, które będą odpowiadały wymogom i standardom ludzi zainteresowanych kupnem nieruchomości z rynku pierwotnego. Jeżeli chodzi o rynek wtórny w dużych ośrodkach – to bardziej prawdopodobne jest już umiarkowanie optymistyczne oczekiwanie spadku cen, ale wszystko i tak zależy od skali oraz funkcjonowania w praktyce odwróconych kredytów hipotecznych. Natomiast rynek nieruchomości w małych miasteczkach oraz na wsi – z uwagi na stosunkowo mały popyt i ograniczony rynek wynajmu – pozostanie bez zmian ponieważ nie będzie dla banków, aż tak intersujący (chyba, że nieruchomości będą przejmowane za bardzo niskie kwoty).

Trzeba również zwrócić uwagę, że oferta bankowa w zakresie odwróconej hipoteki będzie musiała być bardzo dobrze skonstruowana z uwagi na ryzyko, że wysokość odsetek od kredytu – uzależniona od życia beneficjenta – będzie niewiadomą. Ponadto banki, aby zarobić, będą musiały przewidzieć wartość rynkową nieruchomości w perspektywie następnych 20 lat – co oczywiście jest zadaniem bardzo trudnym i prawdopodobnie skutkować będzie bardzo niskim kwotami oferowanych kredytów. W każdym razie przed bankowcami dużo pracy, której pierwsze efekty poznamy już niedługo.

Radca prawny Bartosz Stolarek,
Kancelaria M. Krzyżowska