Rynek finansowania nieruchomości:Hedoniczne indeksy cen mieszkań dla Warszawy

Marta Widłak
ekonomista w Zespole ds. Rynków Nieruchomości w NBP
Emilia Tomczyk
adiunkt w Instytucie Ekonometrii Szkoły Głównej Handlowej, stypendystka Fulbrighta

1. Wstęp

W odróżnieniu od poprzednich cykli, na polskim rynku mieszkaniowym zjawisko silnej inflacji cen mieszkań zbiegło się z podobną tendencją na innych rynkach światowych. Jednocześnie ważna i wciąż rosnąca rola, jaką sektor nieruchomości odgrywa w gospodarce powoduje, że tendencje cenowe na tym rynku są przedmiotem regularnego monitoringu w krajach rozwiniętych i stają w centrum zainteresowania także w krajach rozwijających się. W przypadku tych ostatnich szczególną motywacją do prowadzenia wiarygodnych analiz cen mieszkań jest rosnące zaangażowanie sektora bankowego w ich finansowanie. Sytuacja ta, zaistniała także w Polsce, ożywiła dyskusję dotyczącą konieczności analizowania cen i wartości mieszkań będących zabezpieczeniem portfela kredytów hipotecznych, a także sposobów prowadzenia tych analiz. Poruszone kwestie stały się główną przesłanką podjęcia badań zmierzających do konstrukcji wiarygodnych wskaźników cen. Wyniki tego typu badania przeprowadzonego dla warszawskiego wtórnego rynku mieszkań zostaną przeds awione w niniejszym artykule.

Jak wskazują wcześniejsze prace [Łaszek, Widłak 2007, 2008], indeksy hedoniczne wydają się być najbardziej odpowiednią i obiecującą miarą dynamiki cen mieszkań. Celem artykułu jest prezentacja zagadnienia konstrukcji hedonicznego indeksu cen mieszkań oraz praktycznych wniosków płynących z badań empirycznych nad wyznaczeniem takiego wskaźnika dla warszawskiego wtórnego rynku mieszkaniowego. Hedoniczne modele cen są narzędziem dostosowania indeksów cen do zmian jakości badanych dóbr. Kwestia różnic jakości mieszkań oraz płynące stąd przesłanki do konstrukcji indeksów hedonicznych zostaną nakreślone w tym artykule. Badania tego typu wydają się nam szczególnie ciekawe ze względu na brak tego typu doświadczeń w Polsce, gdzie jak dotąd nie powstał wiarygodny i powszechnie dostępny wskaźnik zmian cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Z jednej strony jest to spowodowane brakiem odpowiednich źródeł danych, z drugiej – trudnościami związanymi z opracowaniem odpowiedniej metodyki wyznaczania indeksu cen mieszkań. W naszym artykule krótko wyjaśniamy idee analizy hedonicznej cen oraz tworzenia hedonicznych indeksów cen, a także krótką historię ich zastosowań, w tym na rynkach nieruchomości mieszkaniowych. Krótko przedstawimy źródło danych wykorzystywanych w części empirycznej, a następnie zaprezentujemy wyniki własnych oszacowań hedonicznych indeksów cen dla wtórnego rynku mieszkań w Warszawie. Szczegółowy opis stosowanych metod oraz prezentację wyników estymacji modeli ekonometrycznych wraz z ich omówieniem można znaleźć w tekście źródłowym [Tomczyk, Widłak 2010]. Najważniejsze wnioski płynące z przedstawionych badań oraz kierunki dalszych prac zawiera podsumowanie.

2. Analiza hedoniczna cen

Koncepcja hedonicznego modelu cen opiera się na założeniu, że heterogeniczne dobra można przedstawić jako agregat ich cech (charakterystyk). Z punktu widzenia konsumenta każdej z tych charakterystyk przypisana jest pewna użyteczność, a cena produktu jest sumą (nieobserwowalnych) cząstkowych użyteczności poszczególnych cech, jako że same cechy nie są przedmiotem transakcji. Bardziej formalnie, modele hedoniczne przybierają postać modeli ekonometrycznych (najczęściej jednorównaniowych i nieliniowych względem zmiennych), w których zmienną objaśnianą jest cena, a zmiennymi objaśniającymi – charakterystyki produktu, o których sądzi się, że mają znaczący wpływ na jego cenę. Cena heterogenicznego dobra jest zatem sumą wycen jego poszczególnych charakterystyk opisanych za pomocą zmiennych objaśniających oraz czynników odzwierciedlonych w składniku losowym.

Modele hedoniczne najczęściej przybierają formę modeli regresji. Ogólnie model regresji hedonicznej można zapisać w następujący sposób:

W zdecydowanej większości badań empirycznych modele hedoniczne są modelami log-liniowymi2, co zapisujemy jako:

Współczynniki powyższego modelu regresji, aj, interpretuje się jako przeciętne wyceny poszczególnych cech, z, badanego dobra i. Przyjmuje się, że ceny te odzwierciedlają nieobserwowalne rynkowe wyceny poszczególnych charakterystyk dobra, a więc są wynikową działania sił popytu i podaży (por. Griliches 1961, Rosen 1974). Nieobserwowane ceny charakterystyk dobra będziemy określać mianem cen implikowanych lub domniemanych (implicit prices). W literaturze anglojęzycznej określa się je także jako ceny hedoniczne (hedonic prices).

Za pionierów hedonicznej analizy cen dóbr uważa się F. Waugha, który w latach 1928-1929 badał wpływ wielkości, kształtu, koloru i dojrzałości warzyw na ich ceny, oraz A. Courta, autora opublikowanej w 1939 r. pracy na temat zależności cen samochodów od takich cech, jak rodzaj silnika, waga samochodu czy powierzchnia okien (por. Berndt 1991). Rozwój formalnych metod analizy hedonicznej związany jest z pracami Z. Grilichesa i S. Rosena, publikowanymi w latach sześćdziesiątych i siedemdziesiątych XX w. W przypadku rynku nieruchomości hedoniczne modele cen stosuje się do oszacowania wpływu, jaki na wycenę nieruchomości mają jej cechy oraz dane zjawiska ekonomiczno-społeczne. Na przykład J. Nelson (2003) szacuje wpływ hałasu z lotniska na wycenę mieszkań na rynkach mieszkaniowych w USA i Kanadzie, a V. Butsic et al. (2009) analizują wpływ zmian klimatycznych na wycenę domów zlokalizowanych w kurortach narciarskich. Ciekawe badanie wpływu bliskości rafinerii na ceny domów letniskowych w Szwecji przeprowadził J. Wi dstrand (2008). Te ciekawe projekty badawcze są tworzone głównie na potrzeby polityki planowania przestrzennego i inwestycyjnej, szeroko pojętej polityki społecznej, a także w projektach tzw. masowej wyceny nieruchomości związanej najczęściej z systemami katastralnymi. Drugim powszechnym zastosowaniem hedonicznych modeli cen (szczególnie w przypadku rynku nieruchomości) jest szacowanie dostosowań zmian jakości dla nowych i „znikających” (niedostępnych w pewnych okresach, np. wycofanych z rynku) dóbr w konstrukcji wskaźników cen. Wątek ten pojawił się w literaturze dotyczącej konstruowania wskaźników cen dóbr i usług konsumpcyjnych już w latach trzydziestych XX w., a więc równolegle z pojawieniem się koncepcji analizy hedonicznej. Aktualny stan wiedzy na temat teoretycznych własności indeksów hedonicznych przedstawiają m. in. E. Diewert (2003, 2007), ILO (2004) i J. E. Triplett (2006). Dynamiczny rozwój teorii indeksów cenowych oraz ekonometrycznej teorii modeli hedonicznych odzwierciedlony jest natomiast w bogatej literaturze o charakterze empirycznym; przegląd zastosowań modeli hedonicznych oraz aktualnych kierunków ich rozwoju prezentuje S. Malpezzi (2002).

Wielu badaczy podkreśla, że metody hedoniczne stanowią najbardziej obiecujący nurt badań dostosowań indeksów cen do zmian jakości – czyli zagadnienia, które powszechnie uważane jest za najbardziej skomplikowany problem związany z analizą statystyk cenowych (por. Bra 2002). Na szczególnie zróżnicowanym i skomplikowanym rynku nieruchomości oszacowania parametrów regresji hedonicznych pozwalają nie tylko wnioskować o wartości, jaką konsumenci przypisują poszczególnym cechom mieszkania, ale również stanowią kluczowy składnik hedonicznych indeksów cen mieszkań.

3. Hedoniczny wskaźnik cen mieszkań

Podstawowym problemem, z którym powinien zmierzyć się każdy analityk rynku nieruchomości badający tendencje cenowe na tym rynku jest pytanie, jak skonstruować wiarygodny wskaźnik cen nieruchomości; wiarygodny, czyli taki, który odzwierciedli „czystą” zmianę cen? Przy czym „czysta” zmiana cen jest tu rozumiana jako zmiana spowodowana innymi, poza zmianą jakości, czynnikami cenotwórczymi. Indeksy takie określamy jako indeksy cenowe dostosowane do zmian jakości lub skorygowane o różnice jakościowe badanych dóbr (quality adjusted). Heterogeniczność mieszkań powoduje, że różnice jakości występują zawsze między mieszkaniami znajdującymi się w dwóch porównywanych próbach danych. Różnorodność mieszkań wynika z różnic między wieloma atrybutami, takimi jak powierzchnia użytkowa, wiek, typ, standard, lokalizacja i cechy tej lokalizacji (np. skład społeczny danego osiedla, dostęp do terenów zielonych, odległość do szkół, centrów komunikacji i handlu). Wydaje się, że na rynku mieszkaniowym nie istnieją dwa identyczne mie zkania. Jeśli nawet ich cechy fizyczne są takie same, to mieszkania zawsze różnią się lokalizacją (ogólną lub szczegółową) i jej cechami. Powoduje to, że pomiar dynamiki cen oparty na próbach transakcji czy ofert sprzedaży mieszkań nigdy nie jest wolny od problemu różnic jakości, które wpływają na poziom ceny średniej, a tym samym na wartość wskaźnika dynamiki. Analiza hedoniczna ceny mieszkania i jej dekompozycja na ceny implikowane poszczególnych charakterystyk umożliwia zbudowanie indeksów cenowych dostosowanych do zmian jakości mieszkań. Indeksy te, wykorzystujące w jakikolwiek sposób i w dowolnym zakresie informacje z modeli hedonicznych, nazywa się hedonicznymi indeksami cen (porównaj Triplett 2006).

...