Mieszkaniówka: deweloperzy budują coraz mniej

Przez ostatnich 12 miesięcy do użytkowania oddano w Polsce 152 940 lokali mieszkalnych – informuje Główny Urząd Statystyczny. To wprawdzie o 7,1 proc. więcej niż rok wcześniej, ale warto zaznaczyć, że roczna dynamika z miesiąca na miesiąc spada. We wrześniu ubiegłego roku wynosiła 19,1 proc., w lutym 2013 r. 12,1 proc., a w kwietniu 7,9 proc. Miesiąc do miesiąca 152,9 tys. oznacza wzrost o 0,15 proc.

W ostatnim roku firmy deweloperskie oddały do użytkowania 62,6 tys. mieszkań, czyli o 10,3 proc. więcej niż rok temu, podczas gdy jeszcze trzy miesiące temu dynamika wynosiła 22,2 proc., a nieco ponad pół roku temu było to 35 proc. Liczba inwestycji oddanych przez klientów indywidualnych wyniosła 82,8 tys. lokali, o 7,9 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

Mieszkania oddawane do użytkowania w kolejnych rocznych okresach

Źródło: dane GUS, obliczenia Open Finance

Cały czas spada liczba rozpoczynanych budów. W ostatnich 12 mies. łączna liczba rozpoczętych inwestycji wyniosła 121 916, to jest o 26,3 proc. mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej i jednocześnie najmniej od co najmniej sześciu lat. Rok temu rozpoczęto o 43,5 tys. budów więcej.

Dynamicznie spada szczególnie liczba inwestycji rozpoczynanych przez deweloperów. W okresie czerwiec 2012 r. – maj 2013 r. rozpoczęto budowę 44,5 tys. lokali na sprzedaż (spadek rok do roku o 37,5 proc.). Ta wartość również jest najniższa od wielu lat. W samym maju 2013 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 3935 lokali, to liczba o 1,9 proc. mniejsza niż w maju ubiegłego roku.

Klienci indywidualni w ostatnim roku rozpoczęli 73 802 budowy, o 15,5 proc. mniej niż rok wcześniej). Słaby wynik rozpoczętych budów w marcu czy kwietniu można było tłumaczyć długo trwającą zimą, która odpuściła dopiero w połowie kwietnia. Ale już w maju argument ten racji bytu nie ma.

Mieszkania, których budowę rozpoczynano w kolejnych rocznych okresach

Źródło: dane GUS, obliczenia Open Finance

Podobnie w przypadku zmniejszonej liczby pozwoleń na budowę – tu też nie sposób tłumaczyć spadków niesprzyjającą aurą. W ciągu ostatniego roku łącznie wydano 146,1 tys. pozwoleń, z czego 80,3 tys. inwestorom indywidualnym a 60,1 tys. deweloperom. Rok do roku oznacza to spadek o 14,6 proc. dla indywidualnych i 31,8 proc. dla deweloperów. Jeszcze dwa miesiące temu spadki wynosiły odpowiednio 11 i 22 proc. 146,1 tys. pozwoleń na budowę to liczba najniższa od czas sprzed budowlanego boomu lat 2005-2008.

Mieszkania, na realizację których wydawano pozwolenia w kolejnych rocznych okresach

Źródło: dane GUS, obliczenia Open Finance

Komentarz i prognoza

Z ostatnim szczytem liczby rozpoczynanych inwestycji mieliśmy do czynienia w pierwszej połowie 2011 roku i teraz odczuwamy jego efekt w liczbie oddawanych do użytku lokali (średni czas realizacji inwestycji przez deweloperów wynosi ok. 18 mies.), ale jesteśmy już na jego końcu i wkrótce liczba oddawanych do użytkowania mieszkań powinna zacząć spadać.

Można zakładać, że część deweloperów, ze względu na aktualną sytuację rynkową, wycofuje się z realizacji planów, czyli nie wszystkie rozpoczynane przed kilkunastoma miesiącami „na papierze” inwestycje zostaną w rzeczywistości zrealizowane. Oznaczałoby to, że nadchodzące miesiące przyniosą spadek liczby nowo oddawanych do użytkowania mieszkań. Tym bardziej, że aktualna oferta sprzedażowa, w której nie brak gotowych mieszkań, w dalszym ciągu utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie. Jedyną szansą na wzrost popytu może być spadające oprocentowanie kredytów hipotecznych (co jest efektem obniżek stóp procentowych).

Nie bez znaczenia jest także spowolnienie gospodarcze, które wpływa m.in. na wzrost bezrobocia oraz spowolnienie tempa wzrostu wynagrodzeń. W efekcie wśród potencjalnych kupujących mieszkania rośnie niepewność co do sytuacji finansowej i wiele osób odkłada decyzję o zakupie mieszkania na bliżej nieokreśloną przyszłość, szczególnie, że większość kupujących potrzebuje dodatkowego finansowania w postaci kredytu hipotecznego. W nadchodzących miesiącach ta tendencja może się pogłębiać.

Marcin Krasoń
Open Finance