Ceny dobrych działek stabilne – druga część raportu aleBank.pl
To, że „nierolnicy” kupują działki może tłumaczyć fakt, że wciąż najszybciej rosną ceny ziemi słabej. Takie parcele są mało atrakcyjne z punktu widzenia rolników, a często stają się łupem osób niezwiązanych z rolnictwem. Łatwiej jest zmienić przeznaczenie takich parcel, aby wykorzystać je na inne cele niż sianie czy sadzenie, a cena słabych gruntów ornych jest przeważnie niższa niż tych o największej przydatności rolniczej. Efekt jest taki, że w ciągu roku takie grunty zdrożały przeciętnie o 5,6%.
Pierwsza część raportu czytaj tutaj:
Dla porównania działki żyzne zdrożały w tym czasie tylko o 2,5%. Dobre grunty dość wolno zyskują na wartości już od drugiej połowy 2015 roku. Teoretycznie powodem może być to, że to właśnie urodzajne grunty są atrakcyjne dla rolników. W nowym porządku prawnym to oni mają uprzywilejowaną pozycję – przede wszystkim oni mogą kupić ziemię bez dodatkowych zgód i formalności. Rolnicy najprawdopodobniej wykorzystują tę przewagę w negocjacjach, czego efektem są względnie stabilne ceny żyznej ziemi.
Najdrożej w Wielkopolsce i Kujawsko-Pomorskim
Ponadto z danych udostępnionych przez Open Finance wynika, że najwyższe ceny ziemia rolna osiąga w województwie kujawsko-pomorskim. Przeciętnie za hektar trzeba tam płacić prawie 54,5 tys. zł. Imponujący jest też w tym przypadku wzrost cen liczony od końca 2004 roku. W tym czasie ziemia rolna zdrożała w tym województwie o 570%. Niewiele mniej za hektar płacić trzeba w Wielkopolsce (54 tys. zł). Kolejne miejsce zajmuje województwo opolskie z przeciętną ceną ziemi na poziomie 47 tysięcy za hektar. Na drugim biegunie są województwa podkarpackie, świętokrzyskie i zachodniopomorskie. W województwach tych za ziemia warta jest najmniej w Polsce – odpowiednio 22, 25 i 27 tys. złotych.
Rola to też ryzyko
Te liczby nie powinny jednak przysłaniać faktu, że zakup ziemi rolnej jest obarczony ryzykiem. Nikt nie zagwarantuje przecież, że ziemia, którą kupimy będzie w przyszłości dalej zyskiwała na wartości. Każdy nabywca musi też dobrze sprawdzić przed zakupem stan działki i jej otoczenia, aby nie kupić parceli w sąsiedztwie planowanego wysypiska śmieci czy chociażby na terenie zalewowym. W szerszej perspektywie trzeba też pamiętać, że ważna dla wycen ziemi rolnej jest też wspólna polityka rolna prowadzona przez Unię. To dzięki niej na konta rolników co roku przelewane są miliardy złotych dopłat do hektarów. W samym tylko 2018 roku Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi na dopłaty bezpośrednie przeznaczyło prawie 15 miliardów złotych. Ewentualne cięcia w tym systemie wsparcia lub zaprzestanie dopłat mogłoby być druzgocące dla wycen ziemi w Polsce. Pewnym przedsmakiem jest to co dzieje się dziś w Wielkiej Brytanii, która jest na ostatniej prostej do wyjścia ze Wspólnoty. I choć Brexit planowany jest na marzec 2019 roku, to rząd świadomy zagrożenia planuje kontynuować dopłaty bezpośrednie w 2019 i 2020 roku. Potem aż do 2027 roku trwać ma okres wygaszania systemu dopłat. Ma to dać rolnikom czas do przeprowadzenia zmian w ich modelach biznesowych.
Efekt? Ceny ziemi spadają. Potwierdzają to dane Eurostatu. Podczas gdy w rok przed referendum za hektar trzeba było na Wyspach płacić ponad 22,1 tys. funtów, to w 2017 roku już tylko 20,6 tys. funtów. Wciąż niepełne dane za 2018 rok publikowane przez firmę Savills potwierdzają, że pomimo długotrwałego odchodzenia od systemu dopłat ziemia w Wielkiej Brytanii taniała też w 2018 roku.
Trudny proces przekształcenia
Sam spadek wartości ziemi nie jest jedynym ryzykiem związanym z inwestowaniem w ziemię. Warto przypomnieć, że w Polsce jeszcze do niedawna zakup gruntu rolnej dla samego wzrostu wartości hektarów nie był rozwiązaniem „pierwszego wyboru”. Często mówiło się za to o zakupie w celu odrolnienia parceli. Nie jest to prosta procedura, która też wcale nie daje gwarancji powodzenia. Po pierwsze niezbędna jest zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na takie, które dopuszczają zabudowę. Procedura ta jest różna w zależności od tego, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy nie. Przeważnie takiego planu na terenach rolnych nie ma, ale jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jest to dokument niższej rangi niż plan miejscowy. W takiej sytuacji o przeznaczeniu gruntu będzie decydowała gmina poprzez uchwalenie planu miejscowego lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy. To właśnie w tej ostatniej decyzji inwestor może upatrywać nadziei na zmianę przeznaczenia gruntu. Aby ją uzyskać należy oczywiście złożyć wniosek i uzbroić się w cierpliwość. Gorzej gdy plan miejscowy jest. Wtedy należy doprowadzić do jego zmiany. Należy wysłać wniosek do gminy, ale ta nie ma obowiązku zastosować się do prośby obywatela. Nawet jeśli to zrobi, to cała procedura zmiany planu jest długotrwała.
Aby uzyskać pozwolenie na budowę, po zmianie przeznaczenia gruntu rolnego należy ponadto wystąpić o wyłączenie go z produkcji rolnej. Przez wyłączenie gruntów z produkcji rolnej należy rozumieć rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntów. Procedura ta dotyczy gruntów rolnych o klasach bonitacyjnych od I do III i gruntów rolnych o klasach niższych, o ile są pochodzenia organicznego (np. torfowe). Jest to procedura kosztowna, ponieważ w wypadku trwałego wyłączenia wymaga wniesienia jednorazowej opłaty oraz następnie wnoszenia opłat rocznych przez dziesięć kolejnych lat. Wysokość tych obciążeń zależy od wyłączanej powierzchni, przydatności rolniczej gleby oraz wartości nieruchomości, ale w skrajnym wypadku wyłączenie 1 ha gruntu najwyższej klasy bonitacyjnej może kosztować łącznie nawet kilkaset tysięcy złotych.
Warto więc pamiętać o ustawowych zwolnieniach z tych opłat w wypadku przeznaczenia gruntu na cele budownictwa mieszkaniowego. Nie trzeba płacić za wyłączenie z produkcji rolnej, jeśli na działce pod zabudowę domem jednorodzinnym przeznaczy się nie więcej niż 0,05 ha. Dla budynku wielorodzinnego limit ten to 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny.
Przy inwestycji w grunty, w wypadku których dojdzie do zmiany przeznaczenia, konieczne może okazać się też zapłacenie renty planistycznej. Jest to opłata nakładana przez gminę. Należy się ona samorządowi, gdy dojdzie do wzrostu wartości nieruchomości z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli rzeczywiście wartość parceli z tego tytułu wzrośnie, gminie będzie się należeć do 30% wartości tej zmiany. Co ważne, stawka ta musi być zapisana we wspomnianym planie. Ponadto z koniecznością wniesienia tej opłaty muszą się liczyć inwestorzy, którzy sprzedadzą nieruchomość w ciągu pięciu lat od uchwalenia planu.
Ziemia w Polsce jedną z najdroższych w regionie
Abstrahując jednak od tego ryzykownego sposobu inwestowania w ziemię trzeba zauważyć, że już dziś rolne grunty są relatywnie drogie. To pokazuje, że najlepszy czas na zakup działki rolnej minął. Potwierdzają to na przykład dane zbierane przez Eurostat. Wynika z nich, że w 2016 roku w Polsce hektar kosztował 9,3 tys. euro. W większości krajów regionu było to nawet kilka razy mniej. Na przykład na Litwie, Łotwie i Estonii przeciętny hektar kosztował od 2,9 do 3,5 tys. euro (dane za 2016 i 2017 rok). Tańsze były też działki na Węgrzech (4,1 tys. euro), a nawet w Czechach (6,5 tys. euro). W gronie krajów postsowieckich jedynie na Słowenii za ziemię trzeba płacić więcej niż w Polsce (16,9 tys. euro).
Dla porównania rodzima ziemia jest już droższa niż w znacznie bogatszych krajach skandynawskich (Finlandii i Szwecji). Są to jednak kraje o dużej powierzchni, relatywnie mniejszej liczbie ludności oraz gorszych niż rodzime warunkach klimatycznych. Z drugiej strony w krajach zachodnich grunty orne są przeważnie droższe niż „nad Wisłą”. Nawet w Grecji i Hiszpanii za hektar trzeba zapłacić średnio prawie 13 tysięcy euro, we Włoszech przeciętna wycena przekroczyła 30 tysięcy euro, a w Holandii za ziemię trzeba płacić prawie 63 tys. euro.
