Rynek finansowania nieruchomości: Badanie zdolności kredytowej okiem prawnika

Łukasz Obzejta
prawnik w kancelarii Radców Prawnych Spółki Komandytowa
Stopczyk & Mikulski

Badanie zdolności kredytowej to pojęcie, które na trwałe zadomowiło się w dzisiejszej rzeczywistości. Powodem jest fakt, iż coraz więcej osób żyje na kredyt. Zatem każdy z nas, w mniejszym lub większym stopniu, ma własne wyobrażenie o tym, czym jest badanie zdolności kredytowej. Lekarz, hydraulik, pilot samolotu oraz… prawnik. Celem niniejszego artykułu jest zaprezentowanie, w jaki sposób instytucje badania zdolności kredytowej postrzegają prawo i prawnicy.zaprezentowanie i omówienie kluczowych przepisów prawa regulujących proces badania zdolności kredytowej.

Definicja zdolności kredytowej

Badanie zdolności kredytowej uregulowane zostało w Ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo Bankowe1 („Prawo bankowe”). Przepis art. 70 Prawa bankowego stanowi, iż bank uzależnia przyznanie kredytu od posiadania przez kredytobiorcę odpowiedniej zdolności kredytowej. Wynika z tego, iż posiadanie takiej zdolności jest warunkiem uzyskania kredytu bankowego. Przy tym zdolność kredytowa jest „cechą” zindywidualizowaną. Przerysowując, można by stwierdzić, iż tak samo, jak nie ma dwóch osób o identycznych liniach papilarnych, nie ma też dwóch osób z taką samą zdolnością kredytową. Znaczy to, iż prawo uwzględnia fakt, iż zdolność kredytowa powinna być wyznacza w świetle indywidualnej sytuacji finansowej osoby ubiegającej się o udzielenie kredytu.

Omawiany przepis podaje także definicję zdolności kredytowej. Stanowi on, iż przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Warto zwrócić uwagę, iż w ustawowej definicji zdolności kredytowej pojawia się pewna nieścisłość terminologiczna… Z definicji wynika, iż kredytobiorca zobowiązany jest do spłaty kredytu i odsetek. Tymczasem, jak wskazuje się w literaturze przedmiotu, kredyt się zwraca, zaś odsetki się spłaca[2].

Należy zastanowić się nad celem oceny zdolności kredytowej. Otóż, konieczność badania jej wynika z faktu, iż działalność bankowa, również ta związana z udzielaniem kredytów bankowych, wiąże się z ryzykiem. Remigiusz Kaszubski wskazuje, iż „ryzyko w działalności bankowej jest bezpośrednio związane z jej naturą. […] Można stwierdzić, że ryzyko jest wpisane w definicję banku, a działalność bez ryzyka nie byłaby działalnością bankową3”. Wyznaczenie na odpowiednim poziomie zdolności kredytowej pozwala zminimalizować (bo nie wyeliminować) ryzyko niespłacenia kredytu przez kredytobiorcę. Niespłacenie takiego kredytu spowodowałoby stratę po stronie banku, a przede wszystkim zagroziłoby bezpieczeństwu środków powierzanych bankom w depozyt przez społeczeństwo.

Badanie zdolności kredytowej w rzeczywistości materializuje ideę mówiącą, iż banki powinny udzielać kredytów tylko i wyłącznie osobom, które będą w stanie je zwrócić. Innymi słowy, kredyty powinny być udzielane tylko w sytuacji, w której będzie istniało wysokie prawdopodobieństwo ich zwrotu. Można by wręcz rzec, iż pieniądze powinno się pożyczać jedynie osobom, które je mają (lub posiadają uzasadnione perspektywy na ich zdobycie). Jednak faktem jest, iż realia rynku są niekiedy inne niż w teorii. Ostra rywalizacja, zwłaszcza w czasach gospodarczej prosperity, może skłaniać banki do udzielania „ryzykownych” kredytów w celu przyciągnięcia jak największej liczby klientów. Przy tym kredyt „ryzykowny” to kredyt udzielony w sytuacji, w której nie ma wystarczającej pewności, czy podmiot, który go otrzymał, będzie w stanie zwrócić kredyt.

Taka polityka kredytowa jest jednak nierozsądna i niebezpieczna zarówno dla banków, kredytobiorców, jak i całej gospodarki. Boleśnie przekonał się o tym amerykański rynek kredytów hipotecznych. Korzenie obecnego światowego kryzysu gospodarczego wyrastają między innymi z polityki udzielania kredytów osobom, które miały zbyt niską zdolność kredytową.

Warto również zwrócić uwagę na fakt, iż określenie użyte w treści Prawa bankowego, tj. badanie zdolności kredytowej, nie do końca oddaje rzeczywisty charakter tego procesu. Powodem jest fakt, iż tzw. badanie ma miejsce zarówno przed, jak i po udzieleniu kredytu. Bank chce wiedzieć, czy nie wystąpiły zdarzenia zmniejszające zdolność kredytową kredytobiorcy. Taka wiedza pozwoli bankowi zareagować w odpowiedni sposób w celu „ochrony” kwoty udzielonego kredytu (np. bank zmniejszy kwotę kredytu, odroczy jej spłatę lub nawet wypowie umowę o kredyt bankowy). Z powyższych względów trafniejsze wydaje się określenie „monitorowanie” zdolności kredytowej. Jest tak, gdyż oddaje ono „ciągłość” procesu badania zdolności kredytowej. W literaturze wskazuje się bowiem, iż: „Dokonywanie analizy zdolności kredytowej klienta banku zaczyna się w chwili złożenia przezeń wniosku o udzielenie kredytu i w razie zawarcia umowy powtarza się wielokrotnie aż do zakończenia stosunku umownego4”. Użycie sformułowania „badanie” jest trafne jedynie na etapie podejmowania przez bank decyzji o udzieleniu kredytu. Wówczas istnieje potrzeba „uchwycenia” zdolności kredytowej osoby ubiegającej się o kredyt, by na podstawie tej oceny podjąć decyzję o udzieleniu, bądź też nieudzieleniu kredytu konkretnemu podmiotowi. Pamiętać więc należy, że zdolność kredytowa jest ze swojej natury zjawiskiem dynamicznym.

W praktyce banki przyjmują własne kryteria oceny zdolności kredytowej. Dzieje się tak, gdyż Prawo bankowe nie określa sposobu badania zdolności kredytowej.

Instrumenty prawne badania zdolności kredytowej

Prawo bankowe wyposaża banki w instrumenty prawne służące badaniu zdolności kredytowej.Ustawa ta stanowi w art. 70, iż kredytobiorca ma obowiązek przedłożyć na żądanie banku dokumenty i informacje niezbędne do dokonania oceny zdolności kredytowej.

...