Rynek finansowania nieruchomości: Wycena nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzetylności

Krystyna Urban
doktorantka w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości
Akademii Ekonomicznej w Katowicach,
rzeczoznawca majątkowy (URBAN Consulting)

Nieruchomość może stanowić zabezpieczenie wierzytelności zarówno w finansowaniu o charakterze zewnętrznym inwestycji przedmiotowej nieruchomości – zakup, proces budowy lub rozwoju nieruchomości (zabezpieczenie kredytów hipotecznych). Może także stanowić zabezpieczenie dla wierzytelności finansujących projekty niezwiązane z przedmiotową nieruchomością (np. pożyczki hipoteczne, kredyty inwestycyjne i obrotowe przedsiębiorstw).

Instytucje finansujące, w ramach własnych jednostek analitycznych, przeprowadzają ocenę ryzyka związanego z udzielanymi kredytami. W ramach własnych regulacji określane są maksymalne kwoty kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia. Istotnym wydaje się być spojrzenie na sam proces określania wartości nieruchomości jako zabezpieczenia wierzytelności. W zależności od oferty banku, spotkać można produkty kredytowe oferowane do określonego procentu wysokości wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, przy czym przez pojęcie wartości nieruchomości rozumiemy wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Instytucje finansujące zainteresowane są głównie wartością rynkową przedmiotu zabezpieczenia. Należy mieć na uwadze, iż dla każdej wycenianej nieruchomości rzeczoznawca dokonuje wyboru najwłaściwszej metody wyceny.

Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do ujawnienia poznanych podczas procesu wyceny wszystkich okoliczności związanych z nieruchomością, które mogą wpływać na ograniczenie wykorzystania przedmiotu wyceny jako zabezpieczenia wierzytelności. Istotną rolę dla decyzji banków odgrywać będzie tutaj szereg czynników z makro- i mikrootoczenia nieruchomości, jak przeznaczenie w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości, planowany przebieg głównych ciągów komunikacyjnych. Znaczenie będą miały zarówno czynniki wpływające bezpośrednio na szacowaną nieruchomość, jak również na otoczenie nieruchomości.

Do zadań rzeczoznawcy majątkowego należy dokładna weryfikacja wszystkich okoliczności mających wpływ na użyteczność i wartość nieruchomości. Przykładem może być wydana decyzja o warunkach zabudowy dla sąsiedniej działki, która w przyszłości wpłynie w sposób istotny na zmianę wartości nieruchomości mającej być przedmiotem zabezpieczenia. Jeżeli na dzień wyceny w najbliższym sąsiedztwie znajdują się tereny niezabudowane, określona wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień wyceny wynosi A, przy przyjęciu stanu techniczno-użytkowego i stanu otoczenia w tym momencie.

Dobrą praktyką jest jednakże analiza stanu działek przyległych. W operacie szacunkowym powinna znaleźć się informacja, że dla działki bezpośrednio przylegającej wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, na podstawie której wybudowane zostanie osiedle domków jednorodzinnych, stacja paliw lub obiekt handlowo-usługowy, co bezpośrednio wpłynie na zmianę wartości przedmiotowej działki. Umieszczenie takiej uwagi przez rzeczoznawcę pozwoli kredytodawcy na zmniejszenie niepewności i ryzyka związanego z inwestycją w daną nieruchomość w długim okresie. Podjęta decyzja o zabezpieczeniu wierzytelności na szacowanej nieruchomości nie będzie wiązała się z tak wysokim ryzykiem, jak wiązałoby się to w przypadku braku bliższej analizy czynników znanych na dzień wyceny, a mających wpływ na zmianę wartości nieruchomości w przyszłości. Uwzględnione powinny zostać okoliczności, mogące wpłynąć na podwyższenie ...