Dostępność kredytów rośnie, ale… spada

Obliczany każdego miesiąca przez Open Finance i TVN CNBC Indeks Dostępności Kredytowej (IDK), który obrazuje sytuację na rynku kredytów hipotecznych w złotych, wzrósł w listopadzie o 1,55 pkt (1,37 proc.). W porównaniu do listopada ubiegłego roku wskaźnik jest niżej o 1,66 pkt (1,43 proc.).

Spadek w ujęciu rocznym stał się już normą. Z 11 odczytów wskaźnika w 2012 r. wzrost w skali roku odnotowaliśmy tylko trzykrotnie, w pozostałych ośmiu miesiącach obserwowaliśmy spadki. Ostatni wzrost rok do roku miał miejsce w czerwcu.

Niewiele zmian zaobserwowaliśmy w ostatnim czasie w ofertach banków. Co więcej, wszystko wskazuje na to, że obliczając kolejne notowanie IDK będziemy musieli uwzględnić obniżenie przez jeden z banków maksymalnego możliwego LtV ze 100 do 80 proc. Dla klientów ma to niebagatelne znaczenie, bo oznacza konieczność uzbierania 20-proc. wkładu własnego.

Jeszcze mniej ciekawie wygląda kwestia marż kredytowych. Podczas gdy rok temu średnia liczona na potrzeby IDK wynosiła 1,17 punktu procentowego, aktualnie jest to 1,47 p.p. Zdolność kredytowa rodziny zarabiającej dwukrotność średniej krajowej obniżyła się w ciągu roku z 449,1 tys. zł do 416 tys. zł, czyli o ponad 7 proc. Warto przy tym zaznaczyć, że w tym samym czasie średnia pensja wzrosła o 2,79 proc., nie równoważąc wprowadzanych na rynku kredytowym restrykcji.

Listopadowy wzrost IDK jest efektem wzrostu pensji w stosunku do poprzedniego miesiąca (o 2,1 proc.), a nie poprawy sytuacji na rynku kredytowym. Ale wkrótce możemy doczekać się poprawy. Banki mogą bardziej się bowiem starać o klientów, a to ze względu na chęć poprawienia wyników sprzedażowych przed końcem roku. Nie bez wpływu na rynek pozostaje też zapewne wygaszanie programu Rodzina na Swoim – wnioski o preferencyjny kredyt można składać do 31 grudnia 2012 r. Oczekujemy, że banki będą rywalizować na polu niskich marż i szybkich procedur, ale na poprawę LtV czy zdolności kredytowej raczej nie ma co liczyć, co oznacza, że wpływ tych zmian na Indeks będzie niewielki i – jak co roku – pozostanie on pod wpływem sezonowego wzrostu pensji spowodowanego wypłatami premii i trzynastek.

IDK wyliczany jest na podstawie trzech parametrów rynkowych: średniej marży, maksymalnego możliwego LtV oraz zdolności kredytowej. Wskaźnik powstaje na podstawie uśrednionych ofert 10 banków z rynkowej czołówki. Na indeks nie wpływają oferty instytucji sprzedających niewielką liczbę kredytów, ale jeśli chodzi o parametry, znacznie odbiegające od rynkowych średnich. Na comiesięczny wynik indeksu wpływają trzy parametry: maksymalne możliwe LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczającej go nieruchomości), bankowa marża oraz maksymalna zdolność kredytowa wyliczona dla rodziny zarabiającej dwukrotność średniej krajowej, podawanej co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny. IDK uwzględnia zatem zarówno podejście banków (maksymalne LtV i marża), jak i zmianę zarobków Polaków.

Marcin Krasoń
Open Finance