Hipoteki: coraz więcej kredytów w mniejszych miastach

Udział mniejszych miejscowości w kredytowym torcie systematycznie rośnie. Średnio już co trzecia złotówka pożyczana przez banki na nieruchomości trafia poza aglomeracje. Jak wynika z danych Związku Banków Polskich, jest to najwyższy odsetek od momentu pojawienia się tego typu statystyk. W okresie boomu kredytowego w 2008 roku, na „Pozostałe miejscowości” przypadało jeszcze niecałe 22 proc. wartości sprzedawanych kredytów.

Obecnie z blisko 30,3 mld zł kredytów mieszkaniowych udzielonych przez banki w trzy kwartały tego roku – 10,14 mld zł sfinansowało zakup nieruchomości poza największymi dziewięcioma ośrodkami miejskimi.

Topnieje potencjał Warszawy, ale rośnie Katowic

Szczególnie wyraźnie widać jak z roku na rok maleje rola rynku warszawskiego. Stolica, w której bankom udało się cztery lata temu sprzedać prawie jedną trzecią kredytów obecnie jest klientem na 24 proc. kredytowej puli. Zauważalnie zmalał także potencjał Trójmiasta. Z ponad 9 proc. udziału w nowo sprzedawanych kredytach, Gdańsk, Gdynia i Sopot spadły do niecałych 7 proc. Analogiczna sytuacja jest w Poznaniu i Szczecinie. W miarę stabilnie sytuacja przedstawia się natomiast w Krakowie i Białymstoku.

Na liście dziewięciu miast jest też jeden wyjątek – aglomeracja katowicka. Centrum Śląska staje się coraz bardziej liczącym się rynkiem kredytowym i odpowiada już za co dziesiątą złotówkę pożyczaną na nieruchomości. Cztery lata temu zaczynało z pułapu 5 proc. Obecnie po Warszawie, to druga aglomeracja pod względem popytu na kredyty mieszkaniowe.

W małych miastach małe spadki cen

Co odpowiada za rosnącą pozycją kredytową mniejszych miejscowości? Na pewno większa dostępność programu Rodzina na Swoim na tych terenach – mówi Helena Kamińska, dyrektor obszaru kredytów hipotecznych w Getin Noble Banku. Poza większymi aglomeracjami prędzej można znaleźć lokum spełniające wymagania cenowe programu RnS – wyjaśnia. Jest to możliwe, chociaż ceny na tych terenach nie obniżają się tak znacząco jak w miastach, gdzie chętnie budują deweloperzy. I właśnie ta słabsza obniżka cen mieszkań również jest jedną z przyczyn rosnącego udziału mniejszych miast w kwocie zaciąganych kredytów – zwraca uwagę Przemysław Kram, doradca Open Finance.

Jako kolejny powód, Helena Kamińska podaje nasycenie aglomeracji miejskich kredytami hipotecznymi. Do tego dochodzi rosnąca zamożność osób z większych miejscowości, która niejednokrotnie pozwala na zakup lokum za gotówkę. Także zamiana kupionego przed kilkoma laty mieszkania na większe odbywa się dziś nierzadko bez udziału kredytu. Nie bez znaczenia dla statystyk jest też znaczący spadek cen nieruchomości oraz praktycznie brak kredytów na mieszkania kupowane w celu inwestycyjnym.

Banki bezpieczniej czują się w aglomeracjach

Rosnąca rola mniejszych miejscowości w podziale kredytowego tortu, nie do końca jest jednak bankom na rękę. Zdecydowanie bardziej komfortowo instytucje finansowe czują się pożyczając pieniądze na mieszkanie w centrum stolicy niż na lokal w miejscowości liczącej mniej niż 20 tys. mieszkańców. Powód, to mniejsza płynność rynku nieruchomości i większe kłopoty z wyceną. Dla zainteresowanych kredytem na mieszkanie w niewielkiej, kilkutysięcznej miejscowości, może to oznaczać, że od niejednego banku usłyszą „nie”. Ewentualnie bank, który standardowo jest gotów sfinansować 100 proc. wartości nieruchomości, nagle zażąda od klienta 40-proc. wkładu własnego – mówi Przemysław Kram.

Zdecydowanie trudniej także w małych miasteczkach czy wsiach pożyczyć pieniądze na niestandardowe nieruchomości. Pomysł skredytowania okazałego 500-metrowego domu może się okazać nie do zrealizowania, mimo że w większym mieście banki byłyby przychylne takiej inwestycji. Tu jednak obawiają się, że w razie egzekucji i sprzedaży, na słabo zamieszkanym terenie nie znajdą drugiego amatora nietypowej nieruchomości. Jest jeszcze jeden minus. Finansowanie nieruchomości w mniejszych miejscowościach to z reguły kredyty na niższe kwoty. Tymczasem większa liczba kredytów na niskie wartości przekłada się na wyższe koszty operacyjne dla banku. Choć są i dobre tego strony. Więcej kredytów na niższe kwoty, to mniejsze ryzyko dla banku.

Halina Kochalska
Open Finance