Rynek finansowania nieruchomości: Hotele w gospodarce polskiej – zarys rozwoju, ekonomiki i ryzyka Hotels in the Polish economy – an outline of the development, economics and risk

dr Krzysztof Olszewski
1 Instytut Ekonomiczny, Narodowy Bank Polski

Jednakże w wielu raportach profesjonalnych agencji omawiane są dość pobieżnie, a analiza skupia się zazwyczaj na hotelach oficjalnie skategoryzowanych.

Często analizowane są poszczególne, duże, sieciowe hotele, co pozwala zrozumieć uwarunkowania konkretnej inwestycji, jednak tylko w ograniczony sposób nadaje się do wyciągania wniosków dotyczących sektora. Również w literaturze naukowej, zarówno polskiej, jak i zagranicznej, poświęca im się w skali makroekonomicznej dość mało uwagi. Wynikać to może z faktu, iż każdy hotel jest inny i prowadzony jest zazwyczaj przez innego właściciela. Rozdrobnienie tego rynku utrudnia zbieranie danych, a często właściciel traktuje ważne informacje jako tajemnicę handlową, którą nie chce się dzielić z konkurencją. Jest to jak najbardziej zrozumiałe, jednakże brak dokładnych i ogólnie dostępnych informacji może prowadzić do podejmowania niewłaściwych decyzji inwestycyjnych.

Inspiracją do powstania tego artykułu był proces zbierania informacji i analiza opracowań naukowych dotyczących tego rynku wykonany przez autora w celu przygotowania materiału do informacji kwartalnej NBP. Rozmowy z przedstawicielami banków, firm doradczych oraz samych hotelarzy, w tym podczas VI Kongresu Hotel Profit, pozwoliły wyodrębnić ważne kwestie. Po pierwsze, rynek hoteli w Polsce rozwija się intensywnie, a oczekiwania jego uczestników są pozytywne. Po drugie, następuje coraz większa profesjonalizacja branży i rośnie zapotrzebowanie na profesjonalnych zarządców hoteli. Po trzecie, istnieje niestety pewna liczba hoteli, które nie zostały odpowiednio zaprojektowane oraz dostosowane do lokalnych potrzeb, w konsekwencji czego przynoszą właścicielom straty.

Artykuł przedstawia zarys rozwoju rynku, ekonomiki hoteli oraz ryzyka wynikającego z tej działalności dla inwestora. Przedstawiono stan rynku hoteli w Polsce w 2010 r. oraz cykliczność rynku na świecie. Omówiono ryzyko prowadzenia hotelu oraz możliwość jego ograniczenia przez dokonanie rzetelnej wyceny. Zaprezentowano trzy podstawowe metody wyceny oraz omówiono pewne problemy z nimi związane. Na końcu powiązano wiedzę teoretyczną z obecną sytuacją inwestorów na rynku hotelowym w Polsce i zarysowano kwestie, które powinien rozważyć inwestor. Autor, przedstawiając podstawowe aspekty tego rynku, ma na celu zachęcić innych naukowców (badaczy) oraz profesjonalistów do pogłębiania i szerzenia wiedzy o tym bardzo kompleksowym, ciekawym, dochodowym i przyszłościowym rynku.

Polski rynek hoteli

Z uwagi na to, że opis rozwoju rynku w ostatnich latach znajduje się w raporcie kwartalnym NBP (2011), a ponadto inne ważne informacje można znaleźć np. w raportach firmy doradczej Horwath HTL (2011), Colliers Hospitality Department (2010) oraz innych firm doradczych, zostaje tu przedstawiony jedynie krótki zarys rynku.

Hotele kategoryzowane są według liczby gwiazdek, ponadto dzieli się je na sieciowe oraz niezależne. Hotele obsługują sektor biznesowy, turystyczny lub sektor spotkań, wyjazdów motywacyjnych, konferencji oraz wydarzeń MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Events). Przychody hotelu można obliczać podobnie, jak oblicza się przychody z wynajmu powierzchni komercyjnych. Jednostką miary są tutaj pokoje. Średnia dzienna stawka ADR (Average Daily Rate) pomnożone przez stopę obłożenia Occ (Occupancy) daje wskaźnik przychodowości na dostępny pokój RevPAR (Revenue Per Available Room). Stan rynku hotelowego na koniec 2010 r. przedstawia tabela 1. Najwięcej oficjalnie skategoryzowanych hoteli jest w Krakowie oraz Warszawie, natomiast w skali krajowej dominują hotele trzygwiazdkowe

Podaż hoteli w ostatnich latach rosła, a szczególnie silny wzrost hoteli i pokoi widać poza miastami wojewódzkimi (por. wykres 1). W wyniku globalnego kryzysu obłożenie oraz średnia stawka dzienna w 2009 r. uległa spadkom (por. wykres 2), jednakże już w 2010 r. w większości miast zaobserwowano powolne polepszenie się sytuacji na rynku. Średnie stawki dzienne, co prawda, nie wróciły jeszcze do stanu przedkryzysowego, natomiast obłożenie zaczęło wracać do poziomu z roku 2007. Należy tu uwzględnić, iż w tym czasie powstawały nowe obiekty, więc rosnące obłożenie może świadczyć o rosnącym popycie. Wydaje się, że hotele obniżały stawki dzienne, żeby przyciągnąć klientów.

Ta strategia ma ekonomiczne podłoże, a jej wpływ na dochód operacyjny netto został zbadany przez O’Neill i Matilla (2006). Autorzy przeprowadzili badanie czynników wpływających na dochód operacyjny netto w Stanach Zjednoczonych w latach 2002/03 na podstawie około 2000 hoteli. Wykazali, że hotelarze w momencie kryzysu obniżali stawki dzienne, a hotele, które były w stanie utrzymać wysokie obłożenie, uzyskiwały też duże dochody operacyjne netto. Analiza ekonometryczna pokazała że jeżeli obłożenie hotelu jest wyższe o jedno odchylenie standardowe od obłożenia wśród konkurencji, to dochód operacyjny netto jest wyższy o 0,34 punkty procentowe. W przypadku ADR, efekt ten wynosił jedynie 0,08 punktu procentowego. Ponadto na dochody wpływała jakość i wiek hotelu oraz przynależność do poszczególnych sieci. Jednakże liczba pokoi, lokalizacja (w mieście/poza miastem) oraz region nie wpływały istotnie na dochód operacyjny netto.

Cykle i ryzyko inwestycyjne

Gallagher i Mansour (2000) wskazują że w Stanach Zjednoczonych istnieje duże podobieństwo cykli na rynku hoteli i biur. W obu ...