Raport z rynku nieruchomości – lipiec 2012

Mieszkania w satelitach nawet 60% tańsze!

Życie w dużych miastach nie należy do najtańszych. Mamy w nich szansę na wyższe zarobki, ale też żyjemy w ciągłym biegu, zgiełku i więcej płacimy za usługi, żywność, a przede wszystkim – za mieszkania. Wielu Polaków rozwiązuje jednak ten problem decydując się na lokum w mniejszej miejscowości, położonej blisko granic metropolii. Portal nieruchomości domy.pl sprawdził, ile można zaoszczędzić na inwestycjach w mieszkania nie w środku lecz wokół Warszawy, Krakowa, Trójmiasta, Poznania, Wrocławia, Łodzi i Katowic.

Z przygotowanego przez portal domy.pl zestawienia wynika, że na przeprowadzce do mieszkania pod miastem dużo zyskają ci, którzy zechcą zamieszkać w okolicach Krakowa. Średnia cena za m2 mieszkania w stolicy Małopolski jest dość wysoka i wynosi ok. 7070 zł. Tymczasem za własne M np. w Olkuszu, trzeba zapłacić już ponad dwa razy mniej (3040 zł/m2). Nieco droższe lokum, jednak nadal w dużo bardziej atrakcyjnej cenie niż w pod Wawelem, kupimy w Wieliczce (5120 zł /m2) i Bochni (4500 zł /m2).

Warte przemyślenia jest osiedlenie się poza rogatkami Warszawy. Na własne cztery kąty w Pruszkowie, Otwocku czy Legionowie, a więc miejscowościach oddalonych zaledwie 30 km od Pałacu Kultury, wydamy ponad 30% tj. ok 3000 zł mniej za każdy m2 niż w stolicy. Przy zakupie np. 50-metrowego mieszkania oszczędność jest niebagatelna – wynosi ok. 150 000 zł. W przypadku zakupu takiego lokalu w Mińsku Mazowieckim nabywcy zostanie w kieszeni ponad 200 000 zł.

Podobnie korzystny może okazać się wybór lokum w jednym z miast satelickich Wrocławia, w którym na m2 mieszkania trzeba wydać ok. 6150 zł. W Trzebnicy, Brzegu Dolnym czy Środzie Śląskiej własne M kupimy średnio prawie o połowę taniej – w cenie oscylującej w granicach 3000 do 3400 zł za m2. Nieco drożej jest w Oławie I Oleśnicy – 3800 i 3910 zł za m2. Jednak to także ponad 1/3 taniej niż w stolicy Dolnego Śląska.

Liderem niskich cen wśród miast położonych wokół analizowanych stolic województw jest Bytom – za jeden m2 mieszkania zbywcy żądają tam średnio zaledwie 2300 zł. Biorąc pod uwagę ceny lokali w Katowicach (3930 zł za m2), widać, że przeprowadzka do oddalonego zaledwie o 12 kilometrów Bytomia byłaby korzystnym finansowo rozwiązaniem.

Bardziej złożona jest sytuacja w Trójmieście. Ceny mieszkań w pobliskiej Redzie (4520 zł/m,2), Pruszczu Gdańskim (4450 zł/2) czy Wejherowie (4630 zł/m2) są niższe od tych w Gdańsku i Gdyni o ok. ¼, a w Rumii (4800 zł/m2) o 1/5. W porównaniu z ekskluzywnym Sopotem (9400 zł/m2), w którym stawki są wyższe nawet od warszawskich, różnica jest dużo większa – wynosi ok. 50%. Jeżeli pod uwagę weźmiemy ceny w Kartuzach (3810 zł/m2) to okaże się, że wybór tej lokalizacji może przynieść oszczędność rzędu 60%.

O ok. 20% tańsze niż w Poznaniu są mieszkania w miejscowościach położonych w jego pobliżu. Za m2 lokalu w Tarnowie Podgórnym zapłacimy 4550 zł, w Luboniu 4710 zł, a w Swarzędzu 4620 zł. Średnia cena m2 w stolicy województwa wielkopolskiego jest o ok. 1000 zł wyższa i wynosi 5560 zł.

Od 600 do 1000 zł tańszy jest m2 mieszkania w Zgierzu, Aleksandrowie Łódzkim i Pabianicach – miejscowościach satelickich Łodzi. Zakup mieszkania tuż za granicami administracyjnymi stolicy woj. łódzkiego to oszczędność od 15 do 25% ceny.

Kredyty nowe: zdolność kredytowa w dół

Majowa podwyżka stóp procentowych i wzrost marż kredytowych w bankach sprawiły, że aby dostać kredyt hipoteczny trzeba coraz więcej zarabiać. Z danych Open Finance wynika, że chcąc pożyczyć 270 tys. zł na mieszkanie warte 300 tys. trzeba średnio zarabiać co najmniej 4107 zł, podczas gdy trzy miesiące temu było to 4004 zł (wzrost o 2,6 proc.).

Ogólny obraz rynku kredytów hipotecznych się nie zmienia od kilku miesięcy: banki rzadko wprowadzają zmiany w ofertach, a jak już to robią to zwykle utrudniają dostęp do kredytów, a nie go ułatwiają. I choć o kredyt walutowy nadal jest dużo trudniej niż o złotowy, to i na tym drugim polu banki nie rozpieszczają klientów. Po raz kolejny marże o 0,1 p.p. podniosły Deutsche Bank PBC i Pekao, o 0,4 p.p. droższe są kredyty w mBanku i MultiBanku, a z kredytowania na 100 proc. wartości nieruchomości wycofały się Bank Zachodni WBK i Raiffeisen Bank Polska, które od teraz wymagają odpowiednio 10- i 20-proc. wkładu własnego.

Nie zmienia się sytuacja w kredytach w ramach rządowego programu dopłat Rodzina na Swoim. W ubiegłym miesiącu udzielono 3467 kredytów preferencyjnych na łączną kwotę 600 mln złotych. To wynik podobny jak w marcu, kwietniu i maju, ale dużo słabszy niż rok temu. Główną przyczyną długoterminowych spadków jest zmiana w ustawie o RnS, która weszła w życie pod koniec sierpnia ubiegłego roku i znacznie ograniczyła dostęp do preferencyjnych dopłat.

Kredyty spłacane: EURIBOR znów w dół

Na początku lipca Europejski Bank Centralny obniżył stopy procentowe (o 25 p.b.), co oznacza, że osoby zadłużone w euro mogą liczyć na obniżkę oprocentowania. Od października ubiegłego roku stawka EURIBOR 3M spadła z 1,6 do 0,5 proc., co spowodowało spadek raty kredytu wyrażonej w euro o ponad 12,5 proc. Należy jednak pamiętać, że wysokość raty zależy także od wahań kursów walut. Tu też kredytobiorcy raczej nie mają powodów do narzekań, bo kurs euro od października obniżył się o 0,1 zł. Połączenie tych dwóch czynników sprawia, że rata 30-letniego kredytu w euro z marżą 2,5 spadła o ponad 17 procent. W ciągu ostatniego miesiąca obniżka wyniosła 4,1 proc.

Aż tak dobrze nie jest z kredytami frankowymi, bo LIBOR 3M raczej się nie zmienia, a raty pozostają pod wpływem wahań kursu franka. Przez ostatnie 30 dni jego notowania spadły o 0,12 zł, czyli 3,3 proc., co bezpośrednio przekłada się na taki sam spadek raty kredytowej.

W kredytach złotowych mamy natomiast status quo. Rada Polityki Pieniężnej pozostawiła na lipcowym posiedzeniu stopy procentowe na niezmienionym poziomie, WIBOR 3M od połowy maja wzrósł o nie więcej niż kilka punktów bazowych, więc i raty kredytów pozostają stabilne.

Ceny mieszkań spadają, ale powoli

Czerwiec był kolejnym miesiącem powolnego spadku średnich cen mieszkań. Ceny ofertowe spadły w 15 z 18 analizowanych przez portal domy.pl miast. Najbardziej – o 2,5% spadła średnia w Olsztynie. O 1,8% spadły ceny w Kielcach i Lublinie, a o 1,7% w Poznaniu. W tym samym czasie minimalne, nieprzekraczające 1%, wzrosty średnich cen lokali wystawianych do sprzedaży na rynku wtórnym zanotowały miasta tworzące Trójmiasto: Gdańsk (0,1%), Gdynia (0,5%) oraz Sopot (0,3%).

*mediana – środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części
*najtańsze – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
*najdroższe – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2

Pobierz raport.

Marcin Drogomirecki, domy.pl
Marcin Krasoń, Open Finance

Raport został przygotowany na podstawie danych z 53200 ofert mieszkań wystawionych do sprzedaży w portalu nieruchomości domy.pl w czerwcu br. oraz danych Open Finance.

Więcej aktualnych danych statystycznych oraz wykres Indeksu Cen Mieszkań można znaleźć na stronie: www.domy.pl/statystyki.

W przypadku wykorzystywania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podawanie źródła: „Raport z rynku nieruchomości domy.pl i Open Finance”.