Akademia: Średnia, czyli czego nie widać

Pod pewnymi względami sytuacja rynku nieruchomości w ciągu ostatnich dwóch lat przypomina sytuację Warszawskiej Giełdy Papierów Wartościowych z początku lat 90. Podobnie, jak wówczas wszyscy grali na giełdzie, licząc, ile zarobili pieniędzy, choćby wirtualnych, tak jeszcze niedawno "wszyscy byliśmy deweloperami".

Jerzy Ptaszyński,
Katarzyna Lubaś
Specjaliści ds. Analiz, Centrum AMRON

Mamy nadzieję, że rynek nieruchomości podąży śladami giełdy – ścieżką profesjonalizacji. O ile rynek nieruchomości komercyjnych, na którym główną rolę grają wyspecjalizowane firmy doradcze, wydaje się być rynkiem dojrzałym i przejrzystym, zdolnym do generowania dobrej jakości informacji, o tyle rynek mieszkaniowy, poza kilkoma wyjątkami, tonie w informacyjnym chaosie. Wypowiadający się, w zależności od własnych potrzeb, podzielili się na tych, którzy uważają, że będzie spadać (jak twierdzą niektórzy, „poleci na łeb”) i tych, którzy mówią, że wkrótce czeka nas fala dramatycznych podwyżek. Emocje, które urosły w trakcie boomu, najwyraźniej trudno ostudzić, a popyt na nieliczne głosy rozsądku, oparte na racjonalnych przesłankach, wydaje się ograniczony, nawet jeśli pojawiają się pod atrakcyjnymi i przewrotnymi tytułami („mieszkania podrożeją, ale będą… tańsze”). Obie grupy, posługują się tą samą, obosieczną bronią – ŚREDNIĄ.

Informacje na temat średniej ceny metra kwadratowego mieszkania są istotne dla wszystkich zainteresowanych zagadnieniami rynku mieszkaniowego. Wydaje się, że obecnie dostęp do takiej informacji jest dość powszechny. Większość serwisów internetowych, które są głównym źródłem danych, prezentuje wartości średnich lub mediany cen metra kwadratowego mieszkania, jednak czasem wartość analityczna tych informacji pozostawia wiele do życzenia. Już na pierwszy rzut oka widoczne są różnice w podawanych wartościach nawet dla tej samej miejscowości i tego samego okresu, dochodzące czasem do 15 proc.

Warto zatem zastanowić się nad metodologią i wartością poszczególnych informacji. Z czego wynikają różnice i co prezentuje „cena średnia”? Która spośród prezentowanych średnich cen jest najbardziej zbliżona do rzeczywistości?

Na te pytania nie da się odpowiedzieć jednoznacznie. Cena jest składową wielu elementów i różnicuje się m.in. ze względu na takie czynniki, jak: lokalizacja, roku budowy, wielkość mieszkania, liczba pokoi, technologia i standard wykonania, itd. Najczęściej wynik końcowy, czyli tzw. średnia cena metra kwadratowego mieszkania, jest wynikiem różnej próby analitycznej.

Patrząc zatem na średnią cenę, należy uwzględnić przede wszystkim, czy jest wyliczona na podstawie cen ofertowych, czy transakcyjnych – ...