Bank i Klient: Trzeci filar hipoteczny

Karol Jerzy Mórawski

Po co te regulacje? Gdyby prześledzić anonse reklamowe w prasie czy internecie, można by dojść do wniosku, iż odwrócona hipoteka ma się w Polsce całkiem nieźle. W ofercie wielu funduszy inwestycyjnych znaleźć można tego typu produkty adresowane do seniorów, a niektóre spośród tych funduszy utworzono wyłącznie dla odwróconej hipoteki.

Niejedno ma imię

Nietrudno jednak zauważyć, iż jak ognia unikają one określenia „odwrócony kredyt hipoteczny”. W rzeczywistości oferowane przez nie produkty z prawdziwym kredytem niewiele mają wspólnego. Nieruchomość przechodzi na własność funduszu już z chwilą podpisania umowy, w tym samym czasie jest też ustalana miesięczna rata wypłacanych przezeń świadczeń. Co najistotniejsze, mają być one wypłacane „dożywotnio”, co oznacza, że lokal może stać się własnością funduszu za kwotę niewyobrażalnie niską. Stanie się tak w przypadku śmierci jego właściciela w okresie kilku lat od zawarcia umowy. Nawet jednak w przypadku długiej starości „odwrócona hipoteka” w wydaniu funduszy inwestycyjnych nie musi stanowić optymalnego rozwiązania. Szacunkowa wartość miesięcznego świadczenia w przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2 i wartości 400 tys. zł wyniesie około 600 zł. Jeśli nawet uwzględnimy kwotę 400 zł miesięcznego czynszu za lokal – po przejęciu opłacaną przez fundusz – to i tak miesięczna renta wyniesie około tysiąca zł. Taką samą kwotę uzyskać można, zamieniając lokal na mniejszy o 20 m2. Pozostała z transakcji nadwyżka zdeponowana na bankowej lokacie pozwoli pobierać kwotę 1000 zł przez ponad 15 lat, a senior nadal dysponuje nieruchomością wartą przeszło 200 tys. zł.

Dodatkowe zagrożenie stanowi fakt, iż w obecnym stanie prawnym nie istnieje instytucja „odwróconej hipoteki”. Oferta funduszy hipotecznych pozostaje więc poza zasięgiem takich instytucji, jak Komisja Nadzoru Finansowego czy Bankowy Fundusz Gwarancyjny, a także dobrodziejstw wynikających chociażby z Prawa bankowego – co dla klientów stanowić może kolejne zagrożenie. W przypadku ogłoszenia upadłości przez zadłużony fundusz mieszkania zostaną przeznaczone na zaspokojenie wierzycieli, a świadczenia względem byłych właścicieli zaspokajane będą z masy upadłościowej – oczywiście do czasu, kiedy ta nie ulegnie wyczerpaniu. Większość funduszy hipotecznych oferuje wprawdzie odpowiednie pakiety ubezpieczeniowe, ale zapoznanie się z pełną listą wyłączeń odpowiedzialności pozostaje z reguły poza zasięgiem przeciętnego emeryta.