4 sposoby na uniknięcie kryzysu mieszkaniowego

Część polityków wciąż traktuje rynek nieruchomości po macoszemu, o czym świadczą ich wyborcze propozycje (lub ich brak) dla tego sektora. Więcej pisaliśmy o tym w materiale „Politycy obiecują nam mieszkania i brak podatku” z 24 września br. Lion’s Bank przybliża więc cztery rozwiązania, które na Zachodzie pomagają rozwijać sektor mieszkaniowy.

Po pierwsze, nie dolewaj oliwy do ognia

Oczywiście trzeba podkreślić, że w Polsce polityka mieszkaniowa od lat jest tworzona i realizowana dość przypadkowo – niekoniecznie w momentach uzasadnionych ekonomicznie. Przykład? Program „Mieszkanie dla młodych” wprowadzono na rynek w pół roku po tym jak popyt na mieszkania wyraźnie się ożywił dzięki spadkowi stóp procentowych. Jest to więc klasyczny przykład polityki procyklicznej, a inaczej rzecz ujmując dolewania oliwy do ognia na rynku, na którym popyt i tak jest wysoki. W efekcie dobra sprzedaż deweloperów wzrosła jeszcze bardziej bijąc historyczne rekordy ze szczytów hossy 2007 roku. Dziś deweloperzy chcąc nadążyć za sprzedażą rozpoczynają najwięcej inwestycji w historii. Jeśli więc popyt przestanie być rekordowy, najpewniej firmy budujące mieszkania zostaną z nadmiarem niesprzedanych lokali.

Dziś trudno wyrokować co będzie stać za spadkiem popytu i kiedy do niego dojdzie. Może być to wzrost stóp procentowych (wg najnowszych prognoz rynek spodziewa się ich najwcześniej za 2 lata), zakończenie współfinansowania zakupu mieszkań w ramach programu „Mieszkanie dla młodych” (najpóźniej w 2018 r., choć w kolejnych latach pieniędzy może okresowo brakować) czy nałożenia na banki dodatkowych kosztów (przewalutowanie, opodatkowanie), co może szybko doprowadzić do ograniczenia akcji kredytowej. Gdy faktycznie do takiego spowolnienia dojdzie interwencja Państwa powinna skutkować miękkim lądowaniem, a nie jak wcześniej wspomniano prowadzić do ożywiania już ożywionego rynku.

Po drugie, nie dopłacaj a gwarantuj

Warto więc podkreślić, że samo zakończenie programu „Mieszkanie dla młodych” nie byłoby wcale złym rozwiązaniem. Wszystko dlatego, że program ten nie jest efektywny. Przypomnijmy, że polega on na dopłatach do kredytów zaciągniętych na zakup mieszkań i domów. Jest to więc mechanizm kosztowny. Alternatywą mogłoby być wykorzystanie modelu brytyjskiego programu „Help to buy”. Pozwala on osobom, które posiadają 5-proc. wkładu własnego na skorzystanie z systemu pożyczek lub rządowych gwarancji i ubieganie się o kredyt na zasadach dostępnych tylko dla nabywców posiadających 20 czy nawet 25% wkładu własnego. W obliczu rekomendacji KNF, która dziś wymaga od kredytobiorców w Polsce posiadania 10-proc. wkładu własnego, a od 2017 roku wymaganie to sięgnie 20%, implementacja podobnego rozwiązania wydaje się uzasadniona.

Jak mogłoby to wyglądać w Polsce? Przyjmijmy, że aby skorzystać z jego dobrodziejstw, konieczne byłoby posiadanie wkładu własnego w wysokości 5%. Celem programu rządowego mogłoby być udzielenie gwarancji, dzięki której w oczach banku klient byłby równie wiarygodny jak osoba posiadająca 20-proc. wkład własny. Dzięki temu kredytobiorca w ogóle mógłby kupić mieszkanie (dziś bez 10% wkładu jest to niemożliwe), a poza tym mógłby skorzystać z tańszej oferty kredytowej. Dzięki temu kredytobiorca oszczędziłby na opłatach i oprocentowaniu (np. o 0,25 pkt. proc.). W sumie przy 30-letnim długu oszczędności można oszacować na około 12 tys. zł przy 200 tys. zł pożyczonego kapitału.

Po stronie budżetu efekty także byłyby widoczne, bo za kwotę 3,6 mld zł (tyle zarezerwowano na „Mieszkanie dla młodych”), możliwe byłoby wsparcie ponad 2 mln rodzin w nabyciu własnego mieszkania, a wsparcie pojedynczej rodziny kosztowałoby jedynie 1,7 tys. zł. To kilkanaście razy mniej niż w dziś obowiązującym programie. W efekcie za te same pieniądze możliwa byłaby pomoc w zakupie własnych czterech kątów wielokrotnie większej liczbie osób niż w „Mieszkaniu dla młodych”. Taki program gwarancji mógłby wspierać popyt w momentach spowolnienia rynku, ale mechanizm ten należałoby wyłączyć lub ograniczyć, gdy na rynek powróci ożywienie.

Jak oszacowaliśmy koszt gwarancji?

Dziś koszt komercyjnego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego można oszacować na około 5% kwoty gwarancji za 8 lat ochrony. Czyli po prostu jeśli komuś brakowałoby 34 tys. zł wkładu własnego, to za zagwarantowanie takiej kwoty przez 8 lat trzeba zapłacić około 1,7 tys. zł. Czemu 8 lat? Tyle mniej więcej trwa w obecnych warunkach rynkowych spłacanie 30-letniego kredytu zaciągniętego na 95% wartości nieruchomości, zanim LtV (stosunek kwoty długu do wartości nieruchomości) kredytu spadnie do 80%. Kwota 34 tys. zł też nie jest przypadkowa. Przeciętna nieruchomość kupiona w 2014 roku z pomocą programu „Mieszkanie dla młodych” miała wartość 228,1 tys. zł. Jeśli potencjalni nabywcy mieliby trochę ponad 11 tys. zł na wkład własny, to brakujące do 20% ceny 34 tys. zł mógłby zagwarantować rządowy program, a dzięki temu wcześniej wspomniane 3,6 mld zł starczyłoby na dopłaty dla 2,1 mln rodzin. Dla porównania autorzy działającego dziś „Mieszkania dla młodych” zakładali, że pomogą dzięki niemu tylko około 130 tys. rodzin.

Po trzecie, rozwijaj rynek najmu

Polityka państwa nie powinna być jednak nakierunkowana jedynie na wspieranie zakupu nieruchomości na własność. Takie rozwiązanie ma bowiem jeden minus – rozchwianie rynku nieruchomości. Choć na pierwszy rzut oka może to wyglądać jak paradoks, przykład ostatnich lat sugeruje, że im więcej właścicieli mieszkań w danym kraju, tym mniej stabilne ceny nieruchomości. Czemu? Skoro w danym społeczeństwie najem jest niepopularny, to najemcy starają się jak najszybciej zdobyć własny dach nad głową. W efekcie, gdy tanieje kredyt lub gospodarka rozwija się kreując miejsca pracy i wyższe wynagrodzenia, popyt na mieszkania szybko rośnie. Rosnąca sprzedaż stymuluje nowe inwestycje. Budowa bloków trwa jednak przynajmniej 2 lata, a więc deweloperzy nie reagują w odpowiednim momencie na nieuchronny spadek popytu wywołany wzrostem kosztu pieniądza lub spowolnieniem gospodarki i zostają z niesprzedanymi mieszkaniami. Stąd już niedaleko do przecen lub nawet załamania na rynku – szczególnie jeśli kondycja finansowa właścicieli mieszkań używanych się pogarsza i nieruchomości części z nich także zasilają ofertę (jak kilka lat temu w USA).

Spójrzmy na przykłady kilku państw. W Niemczech i Szwajcarii właścicieli jest niewielu (40-50% społeczeństwa), a w krajach tych kryzys zapoczątkowany w latach 2007/2008 wcale nie przyniósł spadków cen nieruchomości. Co więcej w kolejnych latach mieszkania wciąż drożały. Na drugim biegunie można postawić USA, Wielka Brytanię i Polskę. W krajach tych właściciele stanowią około 70 – 80% lokatorów, a od przedkryzysowych szczytów do dołka przecena wyniosła na tych rynkach od 20 do 35% – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank.

Pomysłów na wsparcie rynku najmu jest wiele. Rodzimi politycy mówią przeważnie o zrównaniu praw najemców i właścicieli (to właściwie już się dokonało za sprawą wprowadzenia instytucji najmu okazjonalnego) lub przeróżnych ulgach podatkowych mających stymulować budowę i zakupy mieszkań na wynajem. W Polsce sporym problemem jest jednak wciąż relatywnie wysoki koszt wynajęcia lokalu (wg. październikowych szacunków Lion’s Bank zakup mieszkania na kredyt jest aż o 37,1% tańszy niż najem). Ciekawym rozwiązaniem byłoby więc stworzenie programu budownictwa mieszkaniowego na zasadach non-profit – podobnego do reaktywowanego ostatnio modelu Towarzystw Budownictwa Społecznego. Minusem rodzimego przykładu są jednak wysokie kwoty, które trzeba posiadać, aby stać się najemcą (do 25% wartości nieruchomości).

Przykładów takich inicjatyw można szukać we Francji i Danii. W drugim z tych krajów co piąte mieszkanie dostarczone zostało przez organizacje non-profit. Finansują one budowę nieruchomości przeważnie z niewielkim udziałem wpłat najemców (np. 2%). Standardowo brakujące 7% pochodzi z nieoprocentowanej pożyczki udzielanej przez gminę, a kolejne 91% z kredytu gwarantowanego przez gminę – wynika z danych portalu Housing Europe. Koszty finansowania lokatorzy pokrywają w czynszu. Aby zapisać się do takiej spółdzielni trzeba mieć przynajmniej 15 lat. Co ważne system ten jest o tyle dobrze przemyślany, że wysokość czynszu zależy od kosztów obserwowanych w długim terminie. W efekcie okresowe spadki stóp procentowych nie obniżają czynszu, a nadwyżka zbierana jest przez ogólnokrajowy fundusz z przeznaczeniem na remonty i finansowanie kolejnych inwestycji. W efekcie problem mieszkania osób dorosłych z rodzicami w Danii prawie nie występuje. W domu rodzinnym, w skali całego kraju, mieszka tam około 9,1 tys. osób w wieku 25-34, podczas gdy w Polsce problem ten dotyczy 2,8 mln osób. Zgodnie z danymi Eurostatu jest to odpowiednio 1,4% i 43,5% obywateli we wziętej pod uwagę grupie wiekowej.

Ciekawy mechanizm działa także we Francji. Tam budynki na wynajem także dostarczają organizacje non-profit (prywatne i publiczne). Oferują one mieszkania o niskim czynszu, bo korzystają z dotacji, preferencji podatkowych i preferencyjnych źródeł finansowania. Gdyby tego było mało, najbiedniejsi mogą się też ubiegać o dodatek mieszkaniowy i korzystać z niego tak długo jak nie podniosą swej stopy życiowej. Co niemniej ważne francuzi unikają pauperyzacji osiedli pozwalając wynajmować tanie mieszkania nie tylko najbiedniejszym (udaje im się to w ograniczonym zakresie).

W jaki sposób finansuje się takie budownictwo? W dużej mierze pieniądze pochodzą z pożyczek udzielanych przez fundusz CDC. Ten zbiera kapitał od depozytariuszy, których do gromadzenia w funduszu pieniędzy skłania brak podatku od zysków (w Polsce tzw. podatek Belki). W 2009 roku przeciętny schemat finansowania składał się w 76,5% z pożyczki z CDC, resztę stanowił kapitał własny, dotacje samorządowe, państwowe i udzielane przez pracodawców – wynika z danych Housing Europe.

Po czwarte, zadbaj nie tylko o frankowiczów

W ostatnim czasie bardzo nośny jest też temat kredytów walutowych, których obsługa stała się droższa w związku z osłabieniem rodzimej waluty. Gdyby uznać, że interwencja Państwa faktycznie jest w tym obszarze potrzebna, to warto zadbać nie tylko o tzw. frankowiczów, którzy w latach szczególnej popularności walutowych długów opłacali niższe raty, ale też tzw. złotówkowiczów. Co prawda tych drugich raty są dziś przeważnie niskie, ale np. za 2-3 lata może się to zmienić, gdy Rada Polityki Pieniężnej podwyższy stopy procentowe.

Poszukując dogodnego rozwiązania w tym obszarze, warto zwrócić swój wzrok na Irlandię, gdzie działa program „Mortgage to rent scheme”. Cały mechanizm polega na tym, że kredytobiorca nie traci dachu nad głową, ale pozbywając się kredytu z właściciela staje się najemcą swego lokum płacąc niewysoki czynsz. Po prostu nieruchomość nabywana jest przez organizację pozarządową. W Polsce mógłby się tym zająć fundusz mieszkań na wynajem powołany przy BGK, który działa już prawie dwa lata, docelowo ma zarządzać portfelem 20 tys. lokali, a dziś ma ich jedynie kilkaset. Co warto podkreślić, w irlandzkim rozwiązaniu pieniądze ze sprzedaży obniżają dług wobec banku. Jeśli to nie wystarczy (LTV > 100%) kredytobiorca dogaduje się z bankiem ile może jeszcze spłacić, a tymczasem pozostaje najemcą dotychczasowego lokum. Co najważniejsze po 5 latach, jeśli najemca „stanie na nogi”, może odkupić zajmowany lokal.

Bartosz Turek
Lion’s Bank